Судебные споры о недвижимости
Маскировка банкротства продавцом недвижимости
Покупка недвижимости у продавца-банкрота содержит ряд рисков. Когда-то, после принятия норм о банкротстве физ.лиц, я их выписал для себя в отдельную памятку.
Конечно, недобросовестный продавец недвижимости старается сведения о своем банкротстве скрыть, чтобы не отпугивать покупателей. Фактически «маскировка» банкротства становится в этом случае частью предпродажной подготовки объекта недвижимости. При оценке рисков по сделкам я сталкиваюсь с ней все чаще, теперь уже по несколько раз в год. Самую простую технологию сокрытия кратко опишу здесь.
Ко мне обратились супруги, пенсионеры, которые планировали на свои сбережения приобрести коммерческую недвижимость. Они хотели купить понравившийся им офис: просторное, светлое помещение, в деловом центре, с неплохими перспективами передачи его в аренду.
Офис принадлежал ООО, чей ИНН включал цифры 874 – давайте его так и будем называть. Из открытых данных в интернете мы легко узнали, что у общества «874» есть небольшая задолженность по налогам; что общество имеет один незавершенный спор с местными органами власти на небольшую сумму; что никаких исполнительных производств в отношении компании не ведется. С 2018 г. общество «874» владеет продаваемой недвижимостью, которая, согласно выписке ЕГРН, свободна от прав третьих лиц и залогов. В целом, из пакета документов было видно, что ООО «874» вполне «живое». Про мелкие трудности в своем бизнесе директор ООО «874» рассказывал покупателям сам, и пенсионеры на этой стадии от меня ничего нового не услышали. Более того, открытость руководителя ООО «874» наоборот только расположила их к доверию.
Напрасно. Как следовало из выписки ЕГРН, основанием возникновения права у ООО «874» являлся некий «акт приема-передачи по решению единственного учредителя», датированный 2018 г. Этот документ продавцы нам почему-то показать не захотели.
При этом единственным учредителем ООО «874» значилось ЗАО «852».
В отношении ЗАО «852» картотека арбитражных дел сразу же показала множество производств, в том числе и банкротное дело, возбужденное в 2015 г. по заявлению самого ЗАО «852». Мы узнали, что конкурсное производство в отношении ЗАО «852» введено с 2018 г., вскоре после передачи недвижимости от ЗАО «852» аффилированному текущему собственнику ООО «874».
Понятно, что владельцы ЗАО «852» и ООО «874» сейчас ищут простака, который купит выведенный ими из конкурсной массы объект недвижимости. Никаких иллюзий в отношении этих лиц я не питаю.
Неприятно другое: из арбитражного дела видно, что в 2016 г. судом был назначен административный управляющий ЗАО «852». В 2018 г. тот же человек был назначен конкурсным управляющим банкрота. И вот этот самый конкурсный управляющий ни в 2018, ни в 2019, ни в 2020 г. не подавал заявления об оспаривании сделки, совершенной между ЗАО «852» и ООО «874». Причем сделка явно была совершена с нарушением прав кредиторов, непосредственно перед открытием конкурсного производства. Почему же управляющий бездействует? Ведь насыщение конкурсной массы, возврат в нее активов – его прямая обязанность?
К сожалению, опыт показывает, что такое заявление будет подано управляющим сразу после того, как ООО «874» продаст свой коммерческий объект. Хотелось бы думать о простом совпадении, но уж больно часто оно встречается. Так обычно и делают: владельцы банкрота продают объект, забирают деньги покупателя, делят их, а потом управляющий возвращает объект в конкурсную массу своим иском. Покупатель, к сожалению, присоединяется к остальным кредиторам.
Добросовестные и независимые конкурсные управляющие сразу пытаются вернуть собственность банкрота в конкурсную массу, но есть и такие, что выжидают, позволяя перепродать объект, в результате чего в судебное дело оказываются втянутыми совершенно непричастные люди. Это особенно отвратительно.
В целом, без получения выписки ЕГРН об истории перехода права, без изучения всех владельцев собственности хотя бы за период срока давности покупать недвижимость просто нельзя. Особенно если вспомнить, что компенсация добросовестному приобретателю не распространяется на сделки с нежилой недвижимостью (глава 10.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», подробно здесь).
Конечно, от этой покупки пенсионеры отказались.
Цена, кстати, была вполне рыночной
