Как продать непродаваемое

«Ах, обмануть меня не трудно!.. Я сам обманываться рад»

А.С. Пушкин

В любом деле можно достичь если не совершенства, то хотя бы мастерства. Риелторское, конечно, не исключение.

С минувшей зимы наблюдаю деятельность группы московских агентов. Ребята лихо и задорого продают по поручению собственников весьма проблемные объекты. Продавцы, как я думаю, остаются очень довольны результатами сделок.

Длинная, но необходимая предыстория.

Где-то в 2008-2012 годах я не раз наблюдал, как предприимчивые граждане скупали квартиры, комнаты и даже доли в праве на жилье в аварийных домах, подлежащих расселению.

Мотивация продавцов такого аварийного жилья в те годы была очень простой:

- не нужно не ждать расселения дома (когда оно еще будет);

- есть возможность получить какие-то деньги немедленно, самостоятельно выбрать новое жилье, а не довольствоваться тем, что предоставят власти (если предоставят);

- можно избавиться от «старых» соседей, если с ними сложились конфликтные отношения.

Был в те годы и еще один фактор. Продажа квартиры в аварийном доме, пусть и с большой скидкой,  могла быть разумным действием: жилье, предоставляемое взамен при изъятии аварийной собственности, зачастую находилось в другой части населенного пункта. Учитывая, что «городские округа» могут быть километров двадцать и больше, новое жилье могло оказаться на отшибе. Владельцы аварийного жилья часто выбирали «синицу в руках» как раз потому, что не хотели отправляться на выселки. Да, за новый объект им приходилось доплачивать из своего кармана, но желающие продать аварийное жилье всегда находились.

Для покупателей таких объектов выгода была еще более очевидной: покупая квартиры со скидкой из-за общего состояния многоквартирного дома, покупатели рассчитывали на получение в будущем недвижимости в новостройках. В редких случаях муниципалитет обладал вторичным жильем, чтобы отдать его в качестве компенсации за снос, чаще для этих целей специально строились многоквартирные дома (МКД). Купить ветхое жилье, а получить взамен новое – выгода очевидна.

В ряде случаев, если в результате сделок жилое помещение оказывалось в собственности посторонних людей, им даже удавалась взамен одного объекта получить несколько отдельных квартир, поскольку они «не были членами одной семьи». Не без труда, но это было возможно. Соответственно, после придания дому статуса аварийного количество собственников начинало резко расти – всем хотелось получить как можно больше новых квадратных метров.

Чехарда собственников, конечно, приводила к тому, что власти не могли четко определить, сколько объектов нового жилья им нужно построить, чтобы без проблем расселить аварийный МКД.

«Бизнес на бюджете» ожидаемо прикрыли в 2019 г., когда в ЖК РФ была внесена новая норма. Пункт 8.2 ст. 32 ЖК РФ установил, что «граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения».

Таким образом, с 2019 г. купить жилье в аварийном доме, конечно, можно, но другого жилого помещения взамен покупателю предоставлено не будет. В лучшем случае такой собственник получит из казны деньги, причем сумма компенсации его наверняка не устроит.

Правда, практика применения закона преподнесла сюрпризы.

Оказалось, что не во всех случаях участники сделок в курсе, что МКД уже признан аварийным. Даже сами продавцы на дату сделки не всегда владели такой информацией. В результате покупатели теряли недвижимость и заметную часть вложенных денег, поскольку дом расселяли, не предоставив им новое жилье. Местные власти в ответ на все претензии сообщали, что на сайте местной администрации уведомление об аварийности дома публиковалось (кто бы еще на него заходил перед сделкой). Все это приводило, конечно, к спорам между сторонами сделок, к обвинениям в адрес продавцов о том, что они скрыли существенные для покупателей обстоятельства, к требованиям о признании договоров недействительными из-за наличия существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ).

Только в 2022 г. были приняты поправки в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым в кадастр недвижимости должны быть включены  сведения   о признании МКД  аварийным.  На практике, конечно, в ЕГРН данные об аварийности дома попадают не всегда и не сразу, но, во всяком случае, меры к тому, чтобы уведомить покупателя об аварийности жилья были приняты. Вот, например, есть специальный сайт, который имеет смысл посетить перед покупкой.

В том же 2022 г. Верховный суд России дал указания по применению названной ст. 32 ЖК РФ. В определении ВС РФ от 12 июля 2022 г. N 1-КГ22-9-К3  описано любопытное дело, хронология событий в котором выглядела так:

- в 2012 г. многоквартирный дом в г. Северодвинске признан аварийным;

- в 2015 г. истица купила квартиру в этом доме;

- в 2019 г. принято решение об изъятии для муниципальных нужд расположенного под МКД земельного участка;

- в 2020 г. истица просила администрацию г. Северодвинска о предоставлении нового жилья взамен изъятого.

В ответ на просьбу истицы администрация города предложила ей только 950 т.р. (остаточная стоимость квартиры) со ссылкой на названный п.8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Посчитав, что ее права грубо нарушены, женщина обратилась в суд, потребовала квартиру вместо денежной выплаты. Она проиграла три инстанции подряд. Только ВС РФ указал, что правила п.8.2 ст. 32 ЖК РФ., на которые ссылалась администрация, не могут применяться к людям, купившим жилье до принятия данной нормы.

В итоге, наконец, было сформулировано понятное правило: если покупка квартиры в аварийном доме состоялась до вступления в силу Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ право на новое жилье у покупателя имеется, если после – права на получение нового жилья нет.

Я уж было подумал, что ситуация, наконец, устоялась, но нет.

В конце 2023 г. -  начале 2024 г. на консультации стали записываться люди, которые намеревались купить или уже купили доли в праве на жилье в аварийных домах, находящихся в столице. У них были практически одинаковые вопросы, как под копирку. Процитирую одно из писем:

«Максим, день добрый. Нужна консультация по покупке 1/2 доли в однокомнатной квартире в Москве (дом аварийный, реновация на 2029 г.). Собственник владеет долей 20 лет.  Вопросы: могу ли я после покупки зарегистрировать не только себя, но также мужа и детей? Возникнут ли сложности с пропиской — надо ли получать на это согласие второго собственника? После наступления реновации можем ли мы получить отдельную однокомнатную квартиру в новостройке? Какой нужен договор со вторым собственником, чтобы не платить за коммуналку (жить там не планируем)?».

Как видно из текста письма, женщина была явно не в курсе того, жилье по реновации она не получит.

Почему же она решила, что сможет купить долю сейчас, а получить новое жилье бесплатно – потом?

Затем состоялось еще одно такое обращение. И еще.

К нам в офис приехали двое покупателей, которым один и тот же продавец уже продал доли в праве также на однокомнатную квартиру в аварийном московском МКД по цене 6,5 млн. рублей за каждую. Заплатив собственнику в совокупности 13 млн. рублей, двое посторонних друг для друга провинциалов задумались, что же они купили, и, собственно, зачем? В их договорах купли-продажи имелась печать нотариуса и прямое указание на аварийность дома. 

Стал задавать посетителям вопросы:

- Вам риелтор сообщил, что вы получите новое жилье по реновации?

- Нет.

- А почему же вы решили, что у вас будет право на реновацию?

Оказалось, оба покупателя нашли риелтора посредством рекламы в интернете. Статья, размещенная на «дзене», касалась сакральной для России темы: собственное жилье в Москве. В материале анализировались «плюсы и минусы» покупки квартиры в аварийном доме.

К «плюсам» автор относил:

- возможность немедленной регистрации в столице;

- московское медицинское обслуживание;

- возможность проживания.

«Минусы» покупки описывались как:

- неизвестно, на каком этаже будет новая квартира;

- неясно, куда будут выходить окна в новом жилье;

- сроки расселения могут корректироваться.

Автор публикации ни слова не сказал о том, что нового жилья у покупателя гарантировано не будет. Материал был размещен, между прочим, не в 2018 г. (до поправок в ЖК РФ), а уже в 2023 г. Понятно, что статья появилась неслучайно, и не от безграмотности автора в ней не был освещен важнейший вопрос.

Оба моих посетителя читали эту статью и несколько других, подобных ей. По контекстной рекламе они и нашли специалиста, который помог им организовать сделки.

Прочитав переписку с риелтором, а также (да вознаградят меня боги за терпение) прослушав его голосовые сообщения, я убедился, что агент ни разу не сказал, что покупатели попадут под реновацию. Даже намека на это риелтор не сделал.

Представление о том, что потраченные деньги приведут, в итоге, к новому жилью, образовалось в сознании покупателей на основании статьи в интернете, которая с небольшими изменениями перепечатывалась на разных сайтах. Покупатели сами додумали желаемое, представив, что покупка приведет их к отдельному московскому жилью, чего им, в общем-то, никто осязаемый не обещал. В погоне за мечтой оба просто выбросили деньги. Какую сумму эти двое получат в 2029 г. – никто не знает, но, готов спорить, что минимальную.

Заметку я неспроста начал с мысли о мастерстве риелторов. Посмотрите описанную сделку с другой стороны.

Если бы ко мне пришел собственник квартиры в аварийном МКД, которому позарез нужно было бы продать квартиру, то я бы сказал ему, что продать жилье в аварийном доме после поправок 2019 г. почти невозможно - никто в здравом уме такую недвижимость не купит. Ну если уж очень нужно продать… Чтобы выручить за такое жилье деньги, нужно придумать какую-то схему, которая позволит покупателю обойти требования ст. 32 ЖК РФ. В частности, если закон говорит, что «граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным» не получат новое жилье, то необходимо сделать так, чтобы покупатель не приобрел, а как-то «получил» квартиру. Я бы предложил обременить квартиру залогом в пользу покупателя по какому-то долгу, обратить на нее взыскание, по результатам признания торгов несостоявшимися оставить ее покупателю. В этом случае какие-то шансы у покупателя на реновацию имелись бы, так как нельзя было бы сказать, что он квартиру «приобрел». Но это все долго, сложно и в департаментах по управлению муниципальным имуществом тоже не дураки сидят – «схематоз» видно издалека.

Московские риелторы придумали куда более изящную схему! Они стали продавать такие квартиры кусками, по долям в праве, привлекая клиентов из провинции тематическими рекламными статьями. Схема эта замечательна тем, что покупатели в очень значительной степени стали авторами собственных иллюзий.

Подведем черту?

В данном случае упомянутые незадачливые покупатели в совокупности отдали за квартиру в аварийном доме 13 млн. рублей, тогда как, если бы этот дом не был аварийным, то цена квартиры составляла бы 9 млн., максимум 10 млн. рублей. Участие в сделке агентов, совершенно очевидно, принесло продавцу выгоду: без них он не продал бы квартиру вообще. Кто скажет, что агент не заработал свою комиссию?..

P.S.

Своих посетителей, грустных покупателей московской рухляди я спрашивал:

- Вы же уже купили квартиру, деньги уже отдали. Почему же вы потом записались на консультацию?

- Нас насторожило поведение продавца после сделки.

- Что именно?

- После подписания договоров купли-продажи продавец полез обниматься с риелтором. Уж очень он радовался. Показалось подозрительным. 

Еще статьи