Как не нужно продавать землю застройщику

Строительная компания подыскивала подходящий участок под возведение многоквартирного дома (МКД).
Нанятые обществом риелторы отыскали хороший участок, который имел высокую транспортную доступность, близость к коммуникациям и иные параметры, подходящие для застройщика. В частности, целевое назначение участка было определено как «возведение многоквартирных домов».
Собственником земли являлся гражданин, который уже долгое время безуспешно пытался продать свой участок и никак не мог сойтись в цене с потенциальными покупателями.
Строители посчитали озвученную им цену завышенной, но, поскольку они очень заинтересовались участком, предложили собственнику натуральный обмен: компания строит на земле дом, вводит его в эксплуатацию, после чего обменивает землю под домом на три квартиры.
Собственник земли долгое время колебался. С одной стороны, стоимость трех квартир в готовом доме была сопоставима с тем, что он хотел выручить за землю. С другой – когда еще дом будет готов, и не превратится ли объект в долгострой?
После некоторых размышлений собственник все же согласился на сделку.
Документировалась договоренность необычно. Между сторонами был подписан долгосрочный договор аренды земли, в нем была указана символическая сумма арендной платы. Имелись также указания на то, что в будущем, после ввода в эксплуатацию МКД, стороны подпишут договор мены земельного участка: земля будет обменяна на жилые помещения в многоквартирном доме.
Право аренды было зарегистрировано в установленном порядке. Собственник выдал письменное разрешение на строительство дома, компания оформила необходимые документы и приступила к работе.
Поскольку застройщик был опытным и имел собственные свободные средства, строительство было завершено в установленные сроки. Был подписан акт ввода в эксплуатацию. Собственнику земли даже показали те квартиры, что должны быть ему переданы в ближайшее время. Тем не менее, после ввода дома в эксплуатацию, застройщик преспокойно начал распродавать квартиры в готовом доме, передавая права на них всем желающим по обычным договорам купли-продажи. Владельцу земли застройщик даже не звонил.
Собственник земли стал интересоваться, готова ли компания исполнить взятые на себя обязательства по передаче трех квартир?
Застройщик не удостоил ответом своего контрагента.
Из выписок ЕГРН хозяин земли узнал, что одна из обещанных ему квартир уже продана.
Не дожидаясь дальнейшего развития событий, гражданин обратился в суд с иском об обязании застройщика исполнить договор мены, элементы которого содержатся в заключенном между сторонами договоре аренды земли. Истец также попросил арестовать оставшиеся в собственности застройщика две квартиры.
Уже на стадии подготовки дела к слушанию истца ждал «холодный душ».
Председательствующий судья задал вопросы заявителю:
- Дом введен в эксплуатацию?
- Да.
- Вы хотите получить квартиры в этом доме именно по договору мены?
- Да.
- А что вы хотите обменять на квартиры?
- Принадлежащую мне землю, расположенную под домом.
- А почему вы думаете, что земля все еще принадлежит вам? – поинтересовался судья.
Действительно, согласно ст. 36 ЖК РФ, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства».
Судья однозначно дал понять истцу, что поддерживать исковые требования об обязании заключить договор мены нет никакого смысла, так как ему в буквальном смысле уже нечего менять на квартиры. Что написано в ЕГРН – не важно, т.к. ст. 36 ЖК РФ имеет прямое действие.
Истец отказался от иска, наложенные аресты были сняты.
Тогда истец попытался обратиться в суд с другим иском, обвинив застройщика в неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ). В иске была подробно описана вся ситуация, и делались выводы, что застройщик неосновательно сохранил деньги в размере стоимости участка, т.к. он не заплатил за землю.
К еще большему удивлению истца во втором иске суд отказал полностью, указав в решении, что у застройщика не образовалось неосновательного обогащения, поскольку земля стала собственностью владельцев квартир в доме, а вовсе не застройщика. Суд обратил внимание, что, поскольку к моменту рассмотрения дела ответчику уже не принадлежит ни одной квартиры в доме, говорить о его неосновательном обогащении нельзя - у него вообще не образовалось прав на землю.
В итоге застройщик, вдоволь поглумившись над бывшим владельцем земли и повесив на него понесенные судебные расходы, предложил истцу мировое – однокомнатную квартиру в доме, расположенном по соседству. Хотя стоимость принятой квартиры составила менее 1\3 от первоначально оговоренной сторонами цены земельного участка, истец на предложение согласился.
Думаю, его можно поздравить хотя бы с тем, что он сэкономил на услугах юриста при заключении договора

www.granatmaxim.ru

Еще статьи