Ипотечная амнистия - что имеем на практике?

Часто от риелторов приходится слышать, что юристы, привлекаемые к сделке, излишне осторожны и в совершении сделки не заинтересованы, т.к. не получают комиссионных от продажи объекта. Именно из-за этого они склонны «умничать», искать пороки в конструкции договора, истории объекта и т.п., показывая тем самым, что они не зря берут деньги с клиента. Не буду спорить, логика здесь есть.
При этом существует и другая сторона медали: желание агента совершить сделку любой ценой тоже не слишком похвально. Приведу свежий пример.
Супруги приобрели землю и дом в кредит. Общая стоимость недвижимости составляла около 15 млн. рублей. Кредит брался в размере 12 млн.
Во время обслуживания кредита произошел несчастный случай – муж погиб. Комплексного ипотечного страхования не было, застрахованы были только стены, но не жизнь заемщика. Супруга осталась с долгом в 12 млн. рублей и детьми, без источника дохода, т.к. не работала.
Она долгое время вела переговоры с банком по поводу выхода из сложившегося положения, понимая, что дом придется продавать, но результата переговоры не дали. Как только прошло полгода с момента смерти мужа, банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на дом и землю. Было вынесено решение суда, согласно которому недвижимость была выставлена на торги со стартовой ценой около 8 млн. рублей (т.к. цены на недвижимость сильно упали).
Женщина запаниковала, т.к. стала опасаться, что стоимости дома не хватит для погашения долга, и обратилась за помощью в агентство недвижимости, в котором ей прежде помогали с покупкой.
Ей пояснили, что сперва будут проведены торги с начальной ценой, установленной судом. Как правило, первые торги срываются, так как покупатели заинтересованы в снижении цены. После этого пристав-исполнитель снижает цену на 15 процентов и назначает повторные торги.
Риелтор дал подробную консультацию и о том, что может произойти далее.
Он сообщил, что согласно п. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке», в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель (в данном случае - банк) вправе оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.
Агент сослался на п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», согласно которому «если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается».
Таким образом, риелтор нарисовал вдове единственный, по его мнению, путь к полному освобождению от долга: срывать первые торги, срывать вторые торги, надеяться, что банк оставит за собой недвижимость, т.к. в этом случае будет списан долг.
Женщина понимала, что сорвать торги – удовольствие недешевое, а денег у нее уже не было. Кроме того, она сильно сомневалась, что без ее вмешательства и после снижения цены торги сорвутся сами собой: комфортабельный дом в хорошем районе много кого мог заинтересовать, да и банки совершенно не заинтересованы в непрофильных активах вроде жилой недвижимости, стараются скорее от нее избавится.
Что же делать?
Риелтор предложил свои услуги. Он рассуждал так: да, за 15 млн. дом уже не продать, но можно попробовать сделать это за 10-11 млн. Он указывал: не нужно ждать результатов торгов, надо продавать дом самим. Даже если выручить 10 млн. рублей это будет лучше, чем если дом продадут на вторых торгах. В этом случае цена может быть, например, такая: 8 000 т.р. – 15 % (1 200 т.р.) = 6 800 т.р. Поскольку общая сумма долга составляла около 12 млн. рублей, то это всего лишь чуть больше половины.
Вдова согласилась и попросила риелтора помочь ей.
Поскольку это был хороший риелтор, он действительно нашел покупателя на дом, который согласился выплатить 11 млн. единовременно.
Женщина получила разрешение от банка на совершение сделки, продала недвижимость и оплатила работу риелтора.
В результате торги не состоялись, банк получил 11 млн. рублей, и остаток долга у женщины составил всего 1 млн. рублей.
Мне хотелось бы, чтобы вы дали оценку действиям риелтора. Я сейчас говорю про то, насколько его работа и совершенная благодаря ему сделка отвечала интересам его клиентки?
На мой взгляд, эта сделка навредила клиентке.
Нетрудно заметить, что риелтор консультировал клиентку исходя из старой, отмененной редакции п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», которую в шутку прозвали «поправкой об ипотечной амнистии».
C 2014 г. остаток долга «убивается», прощается заемщику не только в том редком случае, когда банк оставил за собой выставленный на продажу объект, но и в том случае, когда вырученных от продажи денег не хватило для полного погашения долга. Вот как звучит сегодня эта норма: «…обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя» - в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 169-ФЗ.
Таким образом, если бы все шло своим чередом, и риелтор не вмешивался бы в ситуацию, то женщина вышла бы из этой истории без дома и без долгов. Но, поскольку торги не состоялись, п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» к сложившейся ситуации не применяется, и остаток долга в сумме 1 млн. рублей списан не будет.
Когда женщина узнала, что могла избавиться от долга, она, конечно, стала негодовать и требовать от риелтора полученный им гонорар назад. Возник конфликт.
Почему риелтор руководствовался отмененной редакцией закона – не знаю. Думаю, дело не только в его личном интересе получить комиссию, мог просто ошибиться, да это теперь уже не важно.

P.S.
Надо сказать, что упомянутая норма закона об «ипотечной амнистии» очень интересна, и я отлично помню свой прежний процесс по этой же теме (за 2013 г.) 

P.P.S
22го марта в Самаре состоится мой семинар по вопросу о том, как лучше делить супружескую недвижимость или как ее не делить совсем. По моему мнению, это мой самый интересный материал за все годы:

МОШЕННИЧЕСТВА СУПРУГОВ
при разделе имущества и в сделках с недвижимостью

Понятие общего и личного долга супругов: применение знаний на практике

1. ипотечный кредит как повод исключить недвижимость из общей собственности супругов;
2. случаи, когда личный долг лучше не делить с супругом;
3. родители одного из супругов гасят долг по ипотеке: неожиданные правовые последствия для другого супруга;
4. как быстро оставить жену и ипотеку наедине друг с другом;
5. влияние работы риелтора на перспективы раздела имущества супругов;
6. как при разводе оставить недвижимость за собой (как не создавать долевую собственность);
7. последствия занижения стоимости недвижимости в иске о разделе имущества.

Мошенничества с недвижимостью, совершаемые супругами и членами семьи

1. передача супругами в залог неприватизированной квартиры и присвоение кредитных средств (мошенничество против сотрудников банка);
2. обман покупателя, основанный на отмене ранее совершенного дарения;
3. присвоение крупного задатка – серия мошенничеств супругов;
4. «тайна» нахождения в браке: последствия неосведомленности для покупателя недвижимости;
5. удержание алиментов из дохода плательщика от продаваемой недвижимости – насколько это возможно?
6. неожиданное появление лже-супруга после открытия наследства – способы борьбы с «вдовцом»;
7. неприятные «сюрпризы» от родственников при приватизации квартир;
8. оспаривание залога родителями ребенка на том основании, что на подписание договора ипотеки не было получено согласие органов опеки;
9. дарение после смерти: спасает ли титульное страхование?
10.банкротство не продавца, но его супруги – риски для покупателей недвижимости;
11.плюсы и минусы отчуждения недвижимости без согласия супруга. Имеет ли право Росреестр регистрировать такие сделки, но ставить в ЕГРН отметку об отсутствии согласия супруга?
12.дата расторжения брака в суде и связанные с ней злоупотребления.

Некоторые особенности применения закона к супругам-заемщикам по ипотечному кредиту.

1. принудительное применение к супругам «ипотечной амнистии»;
2. неожиданные последствия просрочки по одному долговому обязательству из двух;

Прочие вопросы, возникающие в семейных спорах

1. генетическая экспертиза родства – на что обратить особое внимание, чтобы не попасть впросак. Материалы судебной практики;
2. неожиданные риски, связанные с использованием мат.капитала при сделках с недвижимостью

Время, место и цены здесь

www.granatmaxim.ru

Еще статьи