Еще раз про согласие супруга на сделку с недвижимостью

Я давно собираю отзывы о своей работе, читаю их в ФБ и в электронной почте. Заметил, что каждый раз сталкиваюсь с недоверием, когда речь заходит о продаже недвижимости без согласия бывшего супруга. Первый раз я увидел эту возможность десять лет назад,в 2007 г., и сколько уже раз с тех пор мне писали и говорили, что «такого не может быть».
Например, сотрудник Росреестра на моем семинаре встал и сказал, что я несу чушь, и что они никогда бы не зарегистрировали переход права без нотариального согласия супруга, пусть даже бывшего. Пришлось показать договор с печатью регистратора. Вышел конфуз.
Другой раз Росреестр стал требовать с моей клиентки согласие мужа на продажу объекта, который действительно был приобретен в браке. При этом регистратора совершенно не волновал тот факт, что клиентка с мужем уже много лет в разводе, а согласие на сделку бывший муж не может предоставить, так как уже мертв. Мое предложение организовать спиритический сеанс в Росреестре и вызвать на эту процедуру нотариуса почему-то не встретило понимания. В регистрации перехода права нам отказали. Пришлось подавать в суд. Выиграли, конечно.
Чтобы закрыть, наконец, тему возможности продажи недвижимости без согласия бывшего супруга, приведу дополнительно свежую практику Верховного суда РФ.
Определение Верховного суда РФ от 16 апреля 2013 г. N 5-КГ13-13
(извлечения)
...
«В обоснование иска Галкин А.В. сослался на то, что в период брака сторон на имя ответчика была приобретена спорная квартира, за которую уплачена часть личных денежных средств истца, полученных от продажи квартиры, принадлежащей истцу до брака. На основании совместного заявления сторон брак расторгнут 29 ноября 2008 г. Из ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве от 11 ноября 2011 г. истцу стало известно, что собственниками спорной квартиры являются Ершова Г.А. и Новиков А.П., при этом согласия на продажу спорной квартиры, которая является совместно нажитым имуществом сторон, истец не давал.
Ответчики Галкина Т.В., Ершова Г.А. и Новиков А.П. против удовлетворения иска возражали.
Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 17 апреля 2012 г. иск удовлетворен частично, признан недействительным договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 г., заключенный между Галкиной Т.В. с одной стороны, Новиковым А.П. и Ершовой Г.А. с другой стороны, постановлено возвратить спорную квартиру в собственность Галкиной Т.В. с возложением на нее обязанности вернуть Новикову А.П. и Ершовой Г.А. денежные средства, полученные по сделке в сумме <...> руб. Произведен раздел совместной собственности супругов - спорной квартиры, расположенной по адресу: г. <...>, д. <...>, за Галкиным А.В. и Галкиной Т.В. признано право собственности на данную квартиру: на 1/2 доли за каждым.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
…
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражения на кассационную жалобу Новикова А.П., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению, а обжалуемые судебные постановления - подлежащими отмене.
…
Судом установлено, что Галкин А.В. и Галкина Т.В. состояли в зарегистрированном браке с 1 декабря 1997 г. по 29 ноября 2008 г.
…
Согласно пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Суд первой инстанции, с которым согласился суд второй инстанции, пришел к выводу о том, что указанная выше квартира является совместно нажитым имуществом супругов.
28 октября 2010 г. между Галкиной Т.В. (продавец), с одной стороны, Новиковым А.П. и Ершовой Г.А. (покупатели), с другой стороны, заключен договор купли-продажи спорной квартиры, в соответствии с которым Галкина Т.В. продала Новикову А.П. и Ершовой Г.А. указанную квартиру за <...> руб.
…
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования Галкина А.В. и признавая договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 г. недействительным, руководствуясь статьями 33, 35, 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что отчуждение Галкиной Т.В. спорной квартиры по договору купли-продажи третьим лицам в отсутствие нотариально удостоверенного согласия Галкина А.В. противоречит закону.
С данным выводом суда согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с такими выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они сделаны без учета требований закона.
…
Оспариваемый договор купли-продажи спорной квартиры заключен 28 октября 2010 г., то есть тогда, когда Галкин А.В. и Галкина Т.В. перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации). (выделение мое - М.Г.)
…
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, суду надлежит установить наличие или отсутствие полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки. Также суду следует установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.
Следовательно, для правильного рассмотрения настоящего дела суду необходимо было установить, выражал ли Галкин А.В. согласие на отчуждение Галкиной Т.В. спорной квартиры Новикову А.П. и Ершовой Г.А. по договору купли-продажи. Соответственно, в случае наличия такого согласия суду следовало установить, знали ли и должны ли были знать Новиков А.П. и Ершова Г.А. о том, что Галкин А.В. выражал согласие на распоряжение Галкиной Т.В. названной квартирой посредством заключения договора купли-продажи с Новиковым А.П. и Ершовой Г.А.. Указанные обстоятельства являются юридически значимыми и подлежащими установлению для правильного разрешения данного дела. Между тем судом данные обстоятельства не устанавливались».

Думаю, что после изучения данного постановления можно однозначно сказать – вопрос закрыт. По крайней мере до того момента, пока законодатели не отредактируют ст. 35 СК РФ.

www.granatmaxim.ru

Еще статьи