Безопасность «заочной» покупки квартиры с торгов. Позиция ВС РФ.

Продолжим тему безопасной покупки жилой недвижимости с торгов (№4 за 2021 г.).
В августе 2020 г. вышло определение Верховного суда России, которое сместило акценты в вопросах о том, на что следует обращать внимание при покупке жилой недвижимости с торгов. Предлагаю вашему вниманию анализ определения ВС РФ от 20 августа 2020 г. N 305-ЭС19-3996(6).
Как усматривается из материалов дела, Ингулова В.Б. в 2015 г. купила московскую квартиру у Дьяконовой М.С. за 9 300 000 рублей. Запись о регистрации права собственности Ингуловой В.Б. внесена в ЕГРН 13.05.2015 г.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2017 возбуждено дело о банкротстве продавца Дьяконовой М.С. Решением от 24.10.2017 Дьяконова М.С. признана банкротом, введена процедура реализации ее имущества, в ходе которой финансовый управляющий Мальцев Д.В. обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры от 23.04.2015 недействительным.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2018 заявление финансового управляющего удовлетворено, договор от 23.04.2015 признан недействительным, применены последствия его недействительности в виде восстановления права собственности продавца Дьяконовой М.С. на квартиру. При этом покупатель Ингулова В.Б. в судебных заседаниях суда первой инстанции участия не принимала. На основании указанного определения 30.05.2018 внесена запись о регистрации права собственности Дьяконовой М.С. на квартиру.
Небольшая ремарка: любопытно, что суд признал недействительной сделку от 23.04.2015 г., тогда как глава X «Банкротство гражданина» ФЗ N 127-ФЗ «О несостоятельности» вступила в силу только с 1 октября 2015 года (ФЗ от 29.06.2015 N 154-ФЗ). На это очевидное, казалось бы, обстоятельство Арбитражный суд Москвы внимания не обратил.
В дальнейшем квартира была выставлена финансовым управляющим Мальцевым Д.В. на продажу как имущество Дьяконовой М.С. (должницы). Торги по продаже квартиры состоялись 19.12.2018, их победителем признан Решетников Д.О., с которым 26.12.2018 финансовый управляющий Мальцев Д.В. заключил договор купли-продажи квартиры по цене 6 826 741 рубль 90 копеек. В тот же день Мальцев Д.В. и Решетников Д.О. составили акт приема-передачи квартиры, согласно которому первый передал, а второй принял проданную квартиру.
За день до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи (25.12.2018) представители финансового управляющего Мальцева Д.В. выехали к месту нахождения квартиры. Соседи Ингуловой В.Б. отказались допустить представителей управляющего в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников покупателя Ингуловой В.Б. Последние сделали заявление о незаконности действий управляющего, отказали в доступе в квартиру.
Финансовый управляющий 25.12.2018 составил иск о признании Ингуловой В.Б. утратившей право пользования квартирой, указав, что Ингулова В.Б., не являясь собственником, фактически владеет квартирой, хранит в ней личные вещи, отказывается передать управляющему ключи. Данный иск 09.01.2019 поступил в Гагаринский районный суд города Москвы.
В свою очередь Ингулова В.Б., узнав о притязаниях третьих лиц на квартиру, подала 18.01.2019 апелляционную жалобу на определение суда первой инстанции от 20.04.2018, заявила ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.
В ЕГРН 18.02.2019 была внесена запись о регистрации права собственности покупателя с торгов Решетникова Д.О. на спорную квартиру.
Впоследствии Девятый арбитражный апелляционный суд, признав уважительными причины пропуска Ингуловой В.Б. срока на обжалование определения от 20.04.2018, постановлением от 04.04.2019 отменил данное определение и отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании договора купли-продажи квартиры от 23.04.2015 недействительным. Суд установил, что Ингулова В.Б., приобретая квартиру, действовала добросовестно, исполнила надлежащим образом обязательство по оплате недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной.
Ингулова В.Б., добившись отмены судебного акта о недействительности договора о продаже ей квартиры, 16.05.2019 обратилась в суд первой инстанции с заявлением о признании недействительными торгов, проведенных 19.12.2018, об оспаривании договора купли-продажи квартиры, заключенного 26.12.2018 Мальцевым Д.В. и Решетниковым Д.О., прекращении права собственности Решетникова Д.О. на квартиру и признании за ней права собственности на квартиру.
Верховный суд обращает внимание: Ингулова В.Б. приобрела право собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от 23.04.2015, исполненного обеими сторонами. Она приняла недвижимость в фактическое владение, оплатила ее и зарегистрировала право собственности за собой в государственном реестре. С момента приобретения квартира из ее владения никогда не выбывала. Установленные законом основания для прекращения права собственности Ингуловой В.Б. не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в государственный реестр записи о прекращении права собственности Ингуловой В.Б. на квартиру и восстановлении права собственности Дьяконовой М.С. являлись недостоверными. ВС РФ указал: «в случае проявления Решетниковым О.Д. минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, - осмотра недвижимости перед заключением сделки, - он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Дьяконовой М.С. на квартиру. Поэтому Решетников О.Д. не может считаться добросовестным приобретателем. Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по иску Ингуловой В.Б. ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах Дьяконовой М.С., не зная об их недостоверности».
Суд пришел к выводу, что управляющий не мог передать квартиру Решетникову Д.О., а Решетников Д.О. принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении Ингуловой В.Б. Значит, «Мальцев Д.В. и Решетников Д.О., составив заведомо недостоверный передаточный акт, искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи».
ВС РФ решил признать «не возникшим» право собственности Решетникова Д.О. на квартиру, а требование о признании права собственности Ингуловой В.Б. направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Из описанной истории можно сделать, как минимум, два вывода:
- полномочия финансового управляющего, а также само право собственности продавца (должника в данном случае) проистекают из судебного акта, вынесенного в рамках дела о банкротстве. Пороки судебного акта, в частности, грубые процессуальные нарушения, неверное определение правового регулирования могут привести к отмене судебного решения и в дальнейшем – к недействительности сделки, заключенной на торгах;
- в настоящее время акту приема-передачи недвижимого имущества придается всё большее значение. Как указал ВС РФ, акт должен отвечать действительной передаче имущества, в противном случае добросовестность покупателя не может быть установлена, даже если при сделке он руководствовался сведениями ЕГРН (ст. 8.1 ГК РФ).
Последний вывод особенно неприятен для лиц, которые покупку с банкротных торгов систематически используют в предпринимательских целях, ведь осмотр удаленно расположенного объекта не всегда возможен по объективным причинам. Кроме того, зачастую осмотр сам по себе не особенно значим для принятия решения о покупке (если, к примеру, речь идет о типовом жилье, где цена вопроса делает состояние жилого помещения не особенно важным).
Общеизвестно, что предпринимательская деятельность всегда включает в себя определенные риски. Состав этих рисков Верховный суд России в 2020 г. расширил, и напомнил нам, что покупка «кота в мешке» может оказаться действительно неприятной. Согласно логике Верховного суда России, покупатель с торгов должен теперь требовать свои деньги назад. Сроки и перспективы возвращения средств, конечно, оценить трудно.
Если бы изложенное сопровождалось еще какой-либо ответственностью судьи, который без извещения стороны признал сделку 2015 г. недействительной, было бы вообще замечательно, но тут уж я, конечно, размечтался

www.granatmaxim.ru

Еще статьи