А у нас под домом - газ... А у вас?

В прошлой истории шла речь о сделках, совершенных под влиянием заблуждения. Такие судебные процессы почти всегда касаются недвижимости и, как правило, являются очень интересными. Очередной процесс – не исключение.
Данное дело касалось назначения земельного участка, возможностей по его использованию и ограничений, наложенных на собственника в связи с наличием рядом с участком газопровода.
Началось все с того, что в 2009 г. земельный участок сельхозугодий, расположенный в N-ском районе, приказом областного министерства строительства и ЖКХ после проведения «правовой экспертизы» был включен в границы села в N-ском районе (колхозную землю отнесли к поселку). Одновременно был произведен перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, с установлением разрешенного использования «под малоэтажное жилищное строительство». Впоследствии участок был разделен, всем образованным участкам были присвоены почтовые адреса и земля была продана гражданам.
В 2013 г. был утвержден градостроительный план села в N-ском районе. По утверждению местной администрации, никаких магистральных газопроводов и связанных с ними ограничений в плане не имелось.
В 2014 г. гражданин Иванов приобрел земельный участок в N-ском районе. Согласно свидетельству и кадастровому паспорту, никаких ограничений и обременений прав на земельный участок, предназначенный под малоэтажное строительство, зарегистрировано не было. В выписке ЕГРН имелось указание на разрешенное использование – «под малоэтажное жилищное строительство».
В 2016 г. гражданин Иванов продал свой участок Петрову.
В 2017 г. Петров обратился в администрацию N-ского района за разрешением на строительство дома. В выдаче разрешения ему отказали на том основании, что земельный участок расположен «в зоне минимально допустимого расстояния до магистрального газопровода». Кроме того, администрацией N-ского района Петрову было сообщено, что «ранее подготовленный градостроительный план земельного участка… считать недействительным с 2018 г.».
Петров не стал судиться с администрацией района или ПАО «Газпром», а подал в суд на Иванова, обвинив его во введении в заблуждение относительно возможностей использования земельного участка. В иске, построенном на ст. 178 ГК РФ Петров указывал, что о наличии газопровода Иванов умышленно умолчал.
Иванов иск не признал и пояснил в суде, что для того, чтобы ввести в заблуждение Петрова относительно наличия неких ограничений, установленных на земельном участке, об этих ограничениях он должен был знать к моменту продажи земли. Между тем спорный договор купли-продажи датирован 2016 г., а градостроительный план земельного участка изменен только в 2018 г. До этого никаких документальных следов наличия газопровода в документах на землю не имелось. Таким образом, на дату совершения спорной сделки продавец не мог знать о наличии ограничений, так как они внесены в кадастр уже после продажи земли. Кроме того, дело осложнялось тем, что даже на момент рассмотрения дела в суде (2018 г.) в выписке ЕГРН на спорный участок всё ещё содержалось указание на разрешенное использование - «под малоэтажное жилищное строительство».
В итоге, защищая Иванова, процесс мы выиграли: в иске было отказано полностью. Уже после вынесения решения я задался вопросом: как вообще такое могло произойти, и из-за кого?

Вот что мне удалось выяснить. 

В начале восьмидесятых годов ХХ века в государство протянуло через N-ский район два магистральных газопровода. Оба на сегодня являются частью единой системы газоснабжения (ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»).
Оба газопровода в соответствии с ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» относятся к категории опасных производственных объектов.
С момента ввода газопроводов в эксплуатацию была фактически создана полоса земельного участка, регламентированная нормами о технике безопасности и объективно необходимая для эксплуатации опасных производственных объектов.
В 2004 г. была произведена инвентаризация земельных участков под объектами ПАО «Газпром». Границы земельных участков под элементами газопроводов на территории N-ского района утверждены постановлением главы района. Землеустроительные дела переданы в местный комитет по земельным ресурсам и землеустройству.
В 2008 г. сотрудниками ПАО «Газпром» были еще раз переданы в местную администрацию географические карты с нанесенными магистральными газопроводами, с указанием зон минимальных расстояний.
В 2010 г. дочернее предприятие ПАО «Газпром» провело совещание с главой N-ского района по вопросам соблюдения минимальных расстояний до магистральных газопроводов. Были установлены новые предупреждающие знаки о наличии газопроводов.
В 2012 г. между ООО «Газпром трансгаз N-ск» и муниципальным N-ским районом было заключено соглашение о порядке использования земель района, находящихся в зонах минимально-допустимых расстояний объектов магистральных газопроводов.
Несмотря на всю проделанную ПАО «Газпром» и его дочерним предприятием работу, как мы уже знаем, в 2009 г. сельскохозяйственные, примыкающие к газопроводу, областным министерством строительства были переведены в земли населенных пунктов, с установлением разрешенного использования – под малоэтажное жилищное строительство.
Изменяя назначение земли, областной минстрой про газопровод «случайно забыл».
Более того, несмотря на все соглашения с газовой компанией, местной администрацией в 2013 г. был утвержден градостроительный план села в N-ском районе. Про газопровод в нем не говорится ни слова. Именно в связи с этим ни в ЕГРН, ни в кадастровые паспорта сведения о газопроводе не попали.
Каковы итоги?
С 2013 г. земельные участки, находящиеся в защитной зоне газопроводов, активно застраивались владельцами – физическими лицами. Собственники земли на тот момент еще не знали, что рядом – газопровод. Они продавали городское жилье, покупали землю и строили дома.
Построенные дома оформлялись (или не оформлялись) в собственность граждан, но, начиная с 2017 г., по искам газовой компании постройки активно сносятся.
Люди негодуют. Объекты нападок (расположим их по убыванию): ПАО «Газпром», местный районный суд, служба судебных приставов.
Параллельно потерпевшие судятся друг с другом и с людьми, у которых покупали землю.
При этом, насколько мне удалось узнать, никто – никто! не обратился с иском о возмещении убытков к областному министерству строительства и к администрации N-ского района. Действительно, ведь эти уважаемые чиновники тут совершенно не при чем - зачем их беспокоить?
Описанный мною процесс, кстати, является совершенно типичным не только для N-ского района, но и в целом для России.
В большинстве случаев снос зданий в защитных зонах газопроводов объясняется не тем, что граждане сознательно строятся во взрывоопасной зоне, а тем, что местные чиновники разного уровня не исполняют свои обязанности и умышленно вводят граждан в заблуждение относительно возможного использования земли. На основании соответствующей «правовой экспертизы», конечно.
 
Первое исковое о взыскании убытков в размере стоимости возведения жилого дома сдаем в ближайшие дни. 

О результатах процесса обязательно сообщу. 

+

Окончание истории в 2019 г. доступно по ссылке

www.granatmaxim.ru

Еще статьи