Задача для агента: продать недвижимость в России, если собственник – за рубежом

Агент, с которой давно дружим, обращалась в прошлом году.
Москвичу (ее клиенту) принадлежали несколько объектов недвижимости в столице. Он еще до СВО очень хотел уехать в США, но раз за разом получал отказ от принимающей стороны. Наконец, у него закончилось терпение и он прямо спросил американского консула:

- Что же мне такого нужно сделать, чтобы вы разрешили эмиграцию? Почему вы мне все время отказываете?
- Вот если бы вы были представителем каких-либо меньшинств… то тогда мы бы вам разрешили въезд в США.
- Так я же… как раз, из меньшинств!
- Скажите, а вас в России угнетают?
- Как вам сказать… безумно!
- Ну так что же вы раньше не сказали! Подпишите вот здесь и здесь.

В общем, столичный житель переехал в США, оставив на риелтора доверенности с правом на управление его недвижимостью, но без права продажи.
В 2025 г. для него стало очевидно по каким-то причинам, что в Россию он уже не вернется. Соответственно, недвижимость в Москве он решил продать.
В принципе, проблемы никакой нет: русское гражданство эмигрант сохранил. Выдать доверенность в консульстве – нет никаких проблем. К примеру, у меня клиентка обратилась в консульство России в Вашингтоне, оформила доверенность на ведение дел в суде, после чего я буквально на другой день получил эту доверенность в России - в нотариальной конторе. Бумажной пересылки не потребовалось, консул внес доверенность прямо в нотариальную базу.
В данном же бывший москвич сообщил, что в консульство России он войти не может, и на иные российские территории заходить тоже опасается, так как подписал документы о том, что его «угнетают», и «такой поступок приведет к тому, что у него отзовут вид на жительство».

Безотносительно к тому, как я к этой истории отношусь, и насколько слова эмигранта соответствуют действительности… Условия задачи таковы: надо продать ряд объектов в Москве, но к консулу собственник обращаться не хочет. Как быть?

На поверхности лежат несколько вариантов:
- попросить консула приехать к самому клиенту, как иногда делают нотариусы. Самый простой вариант, но я не уверен, что МИД России оказывает такие услуги. На сайте МИДа это напрямую не прописано;
- оформить доверенность не в США, а в российском консульстве в любой другой стране;
- оформить доверенность не у консула, а у нотариуса.

На самый крайний случай есть и судебный вариант.
Ничто не мешает найти покупателя, попросить покупателя и продавца встретиться где угодно для подписания договора купли-продажи (в простой письменной форме). С начала специальной военной операции в 2022 г. я не раз видел, как стороны сделки собирались, например, в аэропорту Стамбула, где обменивались экземплярами договоров купли-продажи. Потом покупатель должен направить продавцу приглашение: указать, где и когда стороны собираются для подачи обращения о регистрации перехода права. Продавец, естественно, на регистрацию не явится, о чем будет составлен акт.
Если ключи от квартиры уже переданы, договор подписан, внесена какая-то предоплата, то получается, что условия сделки исполнены покупателем, а продавец уклоняется от регистрации перехода права. К этой ситуации можно применить чуть устаревшую, но еще действующую ст. 165 ГК РФ, согласно п.2 которой «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».

Хотя договоры купли-продажи в России уже много лет не регистрируются (регистрации подлежит только переход права), эту норму применяют именно в таких ситуациях.

Есть и иная норма закона, ст. 551 ГК РФ, пункт 3 который говорит именно об отношениях купли-продажи, а не обо всех сделках в целом: «в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности».

Дальнейшее развитие событий видится таким:
- подается иск;
- деньги в счет оплаты жилья вносятся на депозит суда;
- по решению суда покупатель становится собственником, а продавец получает средства со счета судебного департамента.
Если продавец к тому времени сохранит гражданство России, то он, очевидно, избежит даже внесения денег на счет «С», о чем нам ясно и не раз сообщал Росреестр.

Эта схема совершенно безопасна для покупателя, так как деньги уйдут продавцу только в том случае, если истец получит права на жилье. Единственное что: покупка для него будет сопряжена с расходами на судебный процесс. Кроме того, конечно, такую покупку на кредитные деньги совершить невозможно.
В итоге, из всех озвученных вариантов, риелтор выбрала сделку по нотариальной доверенности. Правильно сделала, хотя и судебный вариант на практике доводилось применять – он вполне рабочий.

Пока мы обсуждали, есть ли смысл идти в суд, агент сообщила, что мой план «предварительно признан разумным». Она также обратила мое внимание, что ее доверитель – очень чуткий и ранимый человек, и что при общении я никак не должен иронизировать на его счет. Самое интересное последовало далее:
- Максим, вы же понимаете, что у них целое сообщество… геев. И они с недоверием относятся к окружающим. Но, если специалист оказывается хорошим, никак не задевает их, то они с удовольствием рекомендуют его… внутри сообщества. Меня вот уже рекомендовали, и могу вас уверить, что это очень хорошие клиенты. Помогите одному из них и остальные к вам потянутся.

Чуть не ответил, что «этого-то я и опасаюсь!» )))

Еще статьи