ВТБ кредитовал покупку у физического лица. После сделки суд признал собственником квартиры... Москву

Очередная история про сделку с недвижимостью, которую банк посчитал вполне безопасной. Были у банка основания для тревоги или нет – решайте сами.
Моего клиента зовут Иван, он москвич. В начале 2020 г. Иван решил приобрести жилье.
Из сведений, размещенных в сервисе «Домклик» он узнал, что продается однокомнатная квартира на Павелецком проезде. Собственником данного жилого помещения оказалась незнакомая ему ранее женщина – Ирина. Иван осмотрел жилое помещение, попросил у продавца копии правоустанавливающих документов.
Иван не располагал полной суммой для расчетов с продавцом. Он подал документы в ВТБ, где его кредитная заявка была одобрена. Отдельно Иван просил обратить внимание на бумаги продавца. Со слов Ивана, специалисты ВТБ до сделки выяснили - объект недвижимости свободен от прав третьих лиц. Ивану сообщили, что банк согласился принять указанную квартиру в залог.
Иван получил кредит. Между ним и Ириной был заключен договор купли-продажи квартиры. Переход права был зарегистрирован в феврале 2020 года, одновременно было установлено ипотечное обременение в пользу банка. Иван переехал в квартиру и зарегистрировался в купленном жилье. Приобретенная им квартира стала его единственным жильем.
Более чем через год, в ноябре 2021 г., по месту жительства Ивана приехал пристав-исполнитель. Пристав прибыл с целью выселения из квартиры некого Олега. Увидев выписку ЕГРН на имя Ивана, пристав почесал в затылке и удалился. Никаких исполнительных действий произведено не было.
С упомянутым Олегом Иван знаком не был, но его фамилию он вспомнил: видел ее ранее в правоустанавливающих документах Ирины. Она приобретала жилье именно у человека, которого пристав пытался выселить.
В исключительной подсудности, на сайте Симоновского районного суда Москвы, Иван нашел сведения о том, что Олег участвовал в судебном споре по делу № 2-2992/2018 г.
Выяснилось, что отец Олега являлся собственником названной квартиры вплоть до своей смерти в 2008 году. Спустя десять лет, то есть в 2018 г., Олег, сын умершего, обратился в районный суд с иском к столичному департаменту городского имущества (ДГИ Москвы), просил установить факт принятия им наследства после смерти отца, признать за ним право собственности на указанное имущество в порядке наследования по закону. ДГИ Москвы обратился со встречными требованиями: просил признать право собственности на выморочное имущество.
Решением Симоновского суда по делу № 2-2992/2018 г. от 18.09.2018 г. первоначальные исковые требования были удовлетворены, в удовлетворении встречных требований ДГИ Москвы было отказано. Решение вступило в законную силу после апелляционного обжалования: 26.09.2019 г. состоялось апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-35826/2019 г., которым судебный акт районного суда был оставлен в силе.
Никаких обеспечительных мер по делу не принималось, в том числе и по встречным требованиям.
Как мы теперь уже знаем, Олег на основании вступившего в силу судебного акта зарегистрировал за собой право собственности и продал квартиру Ирине. В дальнейшем женщина продала квартиру Ивану.
На дату сделки с Иваном принятые по делу судебные акты действовали. Видимо, это обстоятельство и привело к тому, что работники ВТБ не насторожились. К дате сделки (07.02.2020 г.) трехмесячный срок подачи кассационной жалобы истек, ведь он начал исчисляться с даты апелляционного производства - 26.09.2019 г. Получается, что сделка была совершена через 43 дня после истечения срока подачи кассационной жалобы от ДГИ Москвы.
Из материалов дела, размещенных на сайте суда, Иван узнал, что уже после регистрации перехода права на его имя ДГИ Москвы подал кассационную жалобу. Второй кассационный суд общей юрисдикции принял к рассмотрению жалобу 09.04.2020 г. По указанной жалобе ранее названное апелляционное определение было отменено, дело было направлено на новое апелляционное рассмотрение.
Несмотря на то, что сведения о правах Ивана имелись в открытом доступе, собственника квартиры не привлекли к участию в деле, которое вернулось «на второй круг».
Уже в 2021 г. было вынесено апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-4794/21, которым было постановлено: «Решение Симоновского районного суда города Москвы от 18.09.2018 г. отменить. Постановить по делу новое решение, которым признать право собственности города Москвы на квартиру по адресу: … в порядке наследования выморочного имущества. Выселить Олега из жилого помещения. В удовлетворении исковых требований Олега к ДГИ Москвы об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на квартиру в порядке наследования, отказать».
Как раз это решение пристав и приезжал исполнять.
Сделаем выводы из произошедшего.
События могут, конечно, развиваться по разным сценариям, но я испытываю осторожный оптимизм. Нашу кассационную жалобу удовлетворили: по делу № 88-5830/2022 Второй кассационный суд отменил предыдущее апелляционное определение, вернул дело на новое рассмотрение в Мосгорсуд, дело «пошло на третий круг».
28.09.2022 г. Мосгорсуд вынес апелляционное определение в пользу Ивана (дело № 33-15889/2022).
При новом рассмотрении дела, конечно, важную роль сыграло известное постановление КС РФ от 22.06.2017 № 16П. Суть его в том, что если муниципалитет на протяжении ряда лет, как в данном случае (с 2008 по 2018 г.) не выявлял и не оформлял на себя выморочную квартиру, то негативные процессуальные последствия не должны перекладываться на покупателя такого жилья. Если бы история Ивана произошла до принятия указанного постановления, шансов сохранить жилье у Ивана не было бы никаких.
Лично меня сейчас волнует вот какой вопрос. Иван оказался втянут в долгий судебный спор, в котором решается вопрос о его праве на жилье. Этот процесс требует нервов, времени и денег. Мог ли ВТБ, который кредитовал Ивана, предостеречь его от покупки? Думаю, что мог.
Насторожить должен был непродолжительный период владения жильем у продавца. Права собственности Ирины было зарегистрировано 27.12.2019 г., а уже 07.02.2020 г. она продала квартиру Ивану. Само по себе отдельно взятое непродолжительное владение можно было бы игнорировать, поскольку в договоре указывается полная стоимость квартиры, расчеты проходят в безналичном порядке, но обстоятельства сделки нужно рассматривать в совокупности. Когда смотришь на картину в целом - сделка кажется подозрительной уже на дату подписания договора.
Например, из сведений, размещенных на сайте Симоновского суда Москвы было видно, что ДГИ Москвы ранее пропускал срок на апелляцию, но этот срок в суде ему благополучно восстановили:

Соответственно, ВТБ вполне мог представить себе, что и срок на кассацию чиновникам ДГИ также восстановят. Банк, тем не менее, одобрил ипотечную сделку.
Нельзя сказать, что это прямо грубая ошибка сотрудников банка, но предположу, что Иван был бы очень благодарен банку, если бы ему посоветовали подождать еще месяц-два: не появится ли на сайте кассационного суда сведения о продолжении чужого судебного дела? Никто не посоветовал.
Понятно, что работникам ДГИ Москвы, которые, видимо, не просили суд об аресте, на интересы гипотетических покупателей плевать, но банк, по идее, должен внимательнее относиться к своим клиентам.
Ну и по мелочи.
Помните, Иван говорил, что сотрудники банка сообщали ему, что в ЕГРН «все хорошо»? Дело не в том, что в выписке все было в порядке – это ясно. Дело в том, что Иван в принципе интересовался сведениями, указанными в ЕГРН, пусть даже сам выписку и не оплачивал. Это крайне важно для установления его добросовестности  по смыслу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ: «приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него». В силу сказанного, Ивану очень пригодилась бы выписка, заказанная до сделки, хотя бы работниками банка. Когда я готовил кассационную жалобу, такого документа нам так и не передали.
Выводы? На банк надейся, а сам не плошай

www.granatmaxim.ru

Еще статьи