Судебные споры о недвижимости
Жилье для сирот и приговоры риелторам
В разных регионах России: в Алтайском крае, в Курганской области, в Ставропольском крае и ряде других регионов страны возбуждены уголовные дела по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество). Обвинения предъявляются местным чиновникам и риелторам.
Фабула дел везде примерно одинакова. Приведу цитаты из официальных сообщений для СМИ:
- «по версии следствия, преступления были совершены при заключении государственных контрактов о поставке жилых помещений в рамках краевой адресной инвестиционной программы на 2016 год для последующего предоставления по договору социального найма детям-инвалидам и членам их семей»;
или:
- «в ходе надзорных мероприятий выявлены факты заключения муниципальных контрактов на приобретение квартир для сирот по завышенной стоимости, что могло повлечь причинение ущерба администрации района».
Обвинение строится на следующих постулатах.
Приобретение квартир для социально-незащищенных групп населения, в том числе и на вторичном рынке, регулируется законом о госзакупках (ФЗ-44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»). Аукционы на приобретение квартир размещаются на общероссийской электронной торговой площадке, на которой участником торгов может стать любое юридическое или физическое лицо.
Следствие утверждает, что местные чиновники, зная о предстоящих торгах, на которых будет выкупаться жилье для сирот и инвалидов, заранее вступали в сговор с риелторами. Последние находили самое дешевое жилье, оформляли на себя, подавали заявки на участие в конкурсе и выгодно перепродавали недвижимость. В итоге в накладе оставалась казна (так как происходило завышение цены) и получатели жилья (так как им доставались квартиры в самом скверном состоянии, из-за желания риелторов получить максимальную прибыль).
В ряде случаев следствию удается доказать и сговор, и завышение цены, и, очевидно, какие-то судебные перспективы у данных обвинений имеются. К сожалению, как всегда в России, не обходится без кампанейщины.
Например, в одном регионе просто не было квартир, которые бы подходили под условия конкурса: либо цена на рынке была выше, чем предполагали условия конкурса, либо квартиры не подходили под требования к качеству ремонта. Каждая квартира индивидуально осматривалась комиссией, которая принимала решение о допуске объекта. В итоге местная администрация была вынуждена констатировать: подходящих под условия конкурса квартир просто нет.
Что делать?
Работники администрации обратились к риелторам, составили официальные письма об этом. Соответственно, риелторы стали искать возможность решить проблему и попутно заработать. Они находили недорогие квартиры, которые подходили по метражу и месту расположения, но в которых было необходимо сделать ремонт. Риелторы, часто даже не переоформляя на себя недвижимость, стали договариваться с собственниками квартир: мы за свой счет делаем ремонт в вашем жилье, после чего продаем квартиру и вы с нами рассчитываетесь.
Что интересно, заработок, который риелторы получали после претворения данных замыслов в жизнь, был скромным. Если квартира без ремонта в этом регионе стоила 700-750 тысяч рублей, расходы на ее ремонт составляли около 300 тысяч рублей, то выкупная цена на торгах составляла 1 000 – 1 100 тысяч рублей. То есть, после заметных материальных вложений и нескольких месяцев работы риелтор в лучшем случае зарабатывал 50-100 тысяч рублей. Согласитесь, это не сверхприбыль.
Сегодня риелторы из этого региона проходят по названным делам как свидетели или как соучастники по обвинениям в мошенничестве и завышении продажной цены.
Абсурдность данных обвинений даже не хочу комментировать. Следствие не учитывает, что в ряде случаев риелторам вообще не удавалось получить прибыль. Например, одна из квартир принадлежала пожилой женщине, которая хотела квартиру продать и переехать к родственникам в другой город, но продать жилье у пенсионерки никак не получалось. Она уже длительное время безуспешно искала покупателя. По этой причине она с радостью согласилась на предложение риелторов отремонтировать ее жилье и после этого предложить его на конкурс. К сожалению, пенсионерка умерла, не дожив до торгов, а ремонт к этому времени в ее квартире уже был сделан за счет риелтора. Последнему наследники пенсионерки даже не сказали «спасибо». Какой уж тут заработок?
В другом случае собственник до начала ремонта подписал предварительный договор с риелтором, согласно которому взял на себя обязанность продать квартиру после окончания ремонтных работ, за заранее определенную цену в 700 тысяч рублей. После завершения ремонта владелец квартиры передумал, сославшись на то, что эта недвижимость для него – единственное жилье. Судья, рассматривавший иск риелтора по ст. 429 ГК РФ развел руками и в требованиях о понуждении к заключению договора купли-продажи отказал. Сейчас риелтор уже несколько месяцев пытается получить с собственника стоимость выполненного ремонта.
Известно также о некоторых случаях, когда получатели жилья (сироты) требовали переделать ремонт, который им по какой-то причине не понравился. Под угрозой пересмотра результатов конкурса риелторы соглашались произвести работы за свой счет и также терпели убытки.
С учетом всего сказанного возникает вопрос: стоило ли вообще риелторам затеваться с участием в этих программах?
Может быть, я не прав, но сам всегда стараюсь держаться подальше от муниципальных и государственных денег.
