Судебные споры о недвижимости
"Таунхаусы" и банкротство застройщика
В п. 29 обзора мошенничеств за 2015 г.разбиралась история о том, как застройщик по предварительным договорам собрал деньги с граждан на малоэтажное строительство, и как участники строительства разделились на несколько групп, каждая со своими проблемами: кто-то не мог оформить права (застройщик не спешил передавать недвижимость гражданам), у кого-то не получалось забрать назад свои деньги. Самое забавное заключалось в том, что руководство строительной фирмы склоняло граждан к расторжению договоров, к замене натуральных обязательств на денежные, и подталкивало их к тому, чтобы сами дольщики искали новых покупателей на свои же объекты (чтобы получить, наконец, свои деньги назад). В итоге, когда такие новые покупатели на жилье находились, компания принимала от них деньги, передавала им объекты, но с прежними дольщиками не рассчитывалась. Люди возмущались, но и только.
Сейчас общество вполне ожидаемо ушло в банкротство, и история получила неожиданное продолжение.
Приведу хронику событий.
Почти все построенные дома - малоэтажные, блочной застройки "таунхаусы", были сданы в эксплуатацию в 2015 г. Право собственности на постройки было в том же 2015 г. оформлено на застройщика. Земля под зданиями изначально находилась в собственности общества.
В 2016 г. достроенные квартиры были переданы гражданам, но за регистрацией перехода права застройщик обращаться не стал, права граждан так и не были оформлены.
В 2017 г. застройщик по собственной инициативе начал банкротится.
В 2018 г. граждан, чье жилье уже достроено, включили в реестр лиц, имеющих право требования жилых помещений (все они обращались с соответствующими заявлениями, то есть «попросились» в реестр кредиторов).
Сейчас выяснилось, что земля под домами, которая все еще находится в собственности общества, застройщиком была заложена в банке. Интересно, что договор ипотеки подписан застройщиком уже после подписания договоров с гражданами, т.е. застройщик не мог не знать, что искусственно создает конфликт.
В настоящее время конкурсный управляющий предложил гражданам скинуться еще раз и выкупить землю, на которой стоят их дома. Ту самую землю, за которую они уже заплатили застройщику. В противном случае, как пояснил управляющий, земля уйдет с торгов по требованию залогодержателя.
К этому сюрпризу граждане оказались не готовы.
Возник вопрос: как владельцам домов признать право на землю за собой, и, по возможности, снять залог, установленный недобросовестным застройщиком в пользу банка?
Вопрос непростой.
Параграфом 7 главы IX ФЗ N 127-ФЗ (ред. от 23.04.2018) "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрена особая процедура банкротства застройщика.
Согласно п. 4 ст. 201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования участников строительства включаются в реестр требований о передаче жилых помещений. Эту процедуру участники строительства прошли, так как знали о ней.
При этом они не задумывались о том, в чем заключаются правовые последствия включения в реестр, и какой им необходим правовой результат?
Если упростить, реестр требований о передаче жилых помещений нужен, прежде всего, для того, чтобы собрать сведения обо всех претендентах на жилье и после их всех, вместе с имуществом, передать новому застройщику («приобретателю» - ст. 201.15-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», чтобы новый застройщик завершил строительство в обычном порядке.
В тоже время потерпевшие в этой конкретной истории не нуждались в новом застройщике и в завершении строительства – ведь их дома уже были введены в эксплуатацию.
По какой-то причине потерпевшие не воспользовались специальными нормами закона «О банкротстве», которые именно эту ситуацию регулируют. На этот счет ст. 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в п.8 содержит следующие указания: «в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона».
По требованию заявителя суд признает право собственности, а не вносит дольщика в реестр требований.
Кроме того, что при признании права собственности на жилье за гражданином залог прав застройщика на многоквартирный дом и земельный участок прекращается в следующем порядке:
1) на многоквартирный дом - с даты государственной регистрации права первого участника строительства на жилое помещение в данном многоквартирном доме;
2) на земельный участок - с даты передачи жилых помещений в многоквартирном доме всем участникам строительства.
Общие нормы жилищного права предполагают, что владельцы квартир в многоквартирном доме автоматически становятся собственниками земельного участка под домом (пп.4 п.1 ст. 36 ЖК РФ). Соответственно, о выкупе земли у банкрота речь в законе не идет.
Процедура выкупа земли, к которой толкает граждан конкурсный управляющий, им совершенно не нужна. Она необходима, конечно, кредитору (залогодержателю) и конкурсному управляющему. В ст. 201.14 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»указано: «в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности … средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов». Оставшиеся 40% распределяются между кредиторами.
Таким образом, конкурсный управляющий пытается за счет граждан – собственников квартир наполнить скудную конкурсную массу, что, конечно, не есть правильно.
Гражданам надо признавать себя собственниками жилья и заявлять о своих правах на землю.
Обращаю внимание: все потерпевшие в этой истории нарушили общее, базовое правило безопасной сделки со строящимся жильем: какой бы застройщик ни был, как бы не нравилась покупателю цена и сам строящийся объект, участвовать в строительстве путем оформления предварительного договора нельзя. Именно отсутствие нормального договора долевого участия позволило недобросовестному застройщику взять деньги, а после передать участок в залог кредитному учреждению.
Фактически, проблема полностью рукотворная – умысел с одной стороны и беспечность с другой.
