Строительство офиса, банкротство застройщика - какие риски у дольщика?

Если в предыдущем тексте шла речь о трудностях, которые испытывают участники строительства жилья при банкротстве застройщика, то далее поговорим о неожиданностях, которые подстерегают участников строительства, оплативших застройщику возведение коммерческой (нежилой) недвижимости.
Как ни странно, но, даже если вы являетесь полноправным участником долевого строительства, и ваши права подтверждены полноценным, зарегистрированным договором долевого участия в строительстве, а не неким «предварительным соглашением» с застройщиком, то при банкротстве застройщика закон вас защищает куда меньше, чем тех, кто строит себе жилье.
Достаточно обширная судебная практика в России однозначно указывает: при банкротстве застройщика лица, оплатившие застройщику возведение коммерческой недвижимости, не попадают в реестр требований, связанных с передачей недвижимости (см., например, определение Верховного Суда РФ от 09.02.2016 N 302-ЭС15-6122).
Причина этого кроется в буквальной трактовке п. 4 ст. 201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому «требования участников строительства включаются в реестр требований о передаче жилых помещений».
Соответственно, сразу возникают вопросы о том, какие права существуют у дольщика, строящего коммерческую недвижимость, и какие у него возникают риски из-за банкротства застройщика?
Начну с рисков.
Основная опасность для такого дольщика состоит в том, что «его» нежилое помещение, являющееся предметом договора долевого участия, может быть включено в конкурсную массу и продано за долги застройщика.
Согласно ст.131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Если строительство дома завершено, в конкурсную массу включают сам построенный объект (нежилое помещение). В случае, если строительство не окончено, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства.
Как это не печально, наличие договора долевого участия при банкротстве застройщика фактически игнорируется государством.
В частности, закон вообще не предусматривает процедуры передачи управляющим нежилого помещения его «владельцу» в ходе банкротства застройщика, даже если весь дом введен в эксплуатацию еще до начала банкротной процедуры. Сама статья 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» называется: «погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений». О нежилых помещениях в законе не говорится ни слова, т.е. фактически дольщики дискриминируются по признакам, какое они покупают помещение – коммерческое или жилое.
Какие же права существуют у дольщика, желавшего стать собственником коммерческой недвижимости?
У такого участника долевого строительства есть два пути, которыми он может воспользоваться, но выбор между ними зависит от общей ситуации в банкротстве. Если по-честному, выбора особо и нет...
Если строительство дома не окончено, то дольщик должен заявлять денежные требования и просить включить их в реестр. Но денежных требований у дольщика пока нет, есть только натуральное – требование о передаче помещения. Вот это требование и придется превратить в денежное.
Сам закон «О банкротстве» такого права дольщику не дает: ст. 201.5 «особенности установления денежных требований участников строительства»: «открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения». Следовательно, само по себе банкротство застройщика – не основание для отказа от договора, по которому вы строите нежилое помещение (!).
Приходится искать лазейки в законе. Хорошо, что такие существуют.
Например, в соответствии с п.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта (из-за нарушения сроков передачи). Здесь уже неважно – жилое строится помещение или коммерческое. Соответственно, применяем процедуру, предусмотренную п.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и превращаем натуральное требование в денежное. Факт расторжения договора по одностороннему требованию дольщика устанавливается судом (только судом!). Получившиеся по решению суда денежные требования включаются в реестр требований кредиторов.
Очень важно, что все требования участников долевого строительства, основанные на договорах долевого участия, обеспечены залогом согласно ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Поэтому в заявлении следует обязательно указать основания возникновения залога - этот факт не должен ускользнуть от внимания суда.
Далее на дольщика, наконец-то, начнет работать закон. Согласно ст. 201.14 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», «в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности … средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов».
Таким образом, по крайней мере 60% от вырученной на торгах суммы дольщик получит одним платежом. К сожалению, практика показывает, что эти деньги обычно составляют пятьдесят или менее процентов от реальной стоимости самого помещения, продаваемого с торгов.
Кроме очевидных денежных потерь главный минус описанного пути заключается в том, что, если дольщик заменит натуральное требование денежным, в будущем, когда дом достроят, он уже не сможет претендовать на передачу ему в собственность нежилого помещения. Расторжение договора, к сожалению, полностью бесповоротно.
Еще одна деталь: предсказать, какую сумму получит участник строительства также невозможно – торги могут давать очень разные результаты, это все знают.
Совсем другая ситуация возникает, если строительство дома уже окончено, и уже после этого началось банкротство. В этом случае дольщик имеет право требовать признания за ним права собственности на нежилое помещение.
Имеется судебная практика, в которой суд удовлетворяет такое требование, полагая его «текущим». Текущие платежи не вносятся в реестр требований кредиторов, т.к. кредиторы по текущим платежам не признаются лицами, которые участвуют деле о банкротстве. Текущими в банкротстве являются только те требования, которые возникли после возбуждения производства по делу о банкротстве.
К сожалению, существует множество судебных решений, где предпринимателям отказывают в признании права собственности на нежилые помещения. Суды указывают, что заявленное требование не является текущим, так как, например, обязанность застройщика по передаче помещения наступила еще до начала банкротства.
В целом получается, что для признания права на нежилое помещение при банкротстве застройщика очень многие факторы должны сойтись воедино.
Создается ощущение, что законодатели, писавшие специальные правила параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» застройщиков, просто забыли включить в параграф указания на то, что данные правила распространяются и на владельцев нежилых помещений.
Согласитесь, достаточно глупо наделять участников гражданских правоотношений разным набором прав только в зависимости от того, какой объект они покупают – жилой или нежилой.
К примеру, мой клиент, который в строящемся жилом комплексе приобрел несколько квартир класса «премиум» получил при банкротстве застройщика все, что ему причиталось – все квартиры в итоге были оформлены на его имя. При этом небольшое офисное помещение в соседнем здании, которое возводил тот же застройщик, он потерял – площади были проданы с торгов.
Клиент долго иронизировал по поводу того, что спекулировать лучше жилой недвижимостью, а вовсе не коммерческой.
Странное, конечно, у нас законодательство в этом вопросе. Сейчас начали говорить о поправках, хотят уравнять в правах дольщиков, что строят жилые помещения и нежилые, но у этой идеи есть множество противников. Что примут в итоге - пока неясно. 

www.granatmaxim.ru

Еще статьи