Судебные споры о недвижимости
Старые дольщики и новый застройщик
Еще раз про долевое участие.
Не так давно разбирали забавную историю про искусственное включение в реестр обманутых дольщиков в Москве (п. 15 обзора за 2015 г.), а новая история - из Самары. Хронология такова.
В 2007 г. администрация города выдала разрешение на строительство жилого дома.
В 2009 г. застройщик сменился. Договоры долевого участия с гражданами были переподписаны.
В 2011 г. второй застройщик начал банкротиться. Права дольщиков включили в реестр. Толку от этого не было, но, по крайней мере, Российская Федерация официально признала, что граждане такие-то на квартиры могут претендовать. Мой клиент ФИО также был включен в этот реестр.
В 2013 г. администрация внесла изменения в разрешение на строительство, застройщиком была указана уже третья по счету организация. Кроме того, чтобы сделать достраивание дома рентабельным, в разрешении была увеличена этажность дома.
Интересная деталь: на официальном сайте Министерства строительства Самарской области сведений о проведении конкурса по отбору застройщиков в отношении этого дома я не нашел. Про другие дома сведения о конкурсе есть, а про этот – никак не найду. Интересно, почему.
После передачи дома третьему застройщику, уже в 2013 г., новые договоры долевого участия начали регистрироваться. Все предыдущие договоры регистрации не проходили. Казалось бы, для дольщика ФИО все должно было кончиться хорошо. Достаточно лишь переподписать договор с новым застройщиком, ведь дом на самом деле достраивают. Но… Новый застройщик сделал вид, что дольщик ФИО к стройке никакого отношения не имеет. Дольщику было очень обидно, т.к. он вложил деньги в стройку в самом ее начале, в 2007 г., и сразу оплатил 100% цены. При этом он точно знает, что с большинством других дольщиков новый застройщик договоры переподписал, и их права уже видны в выписках из ЕГРП. А с ФИО этого не произошло.
Почему?
Я не могу со стопроцентной уверенностью сказать конкретно про этот дом, , но расскажу про аналогичную ситуацию, которая уже завершилась cудебными решениями. Там было все то же самое: новый застройщик часть дольщиков оформил «к себе», а часть – нет. Соответственно, часть дольщиков, оплативших деньги прежнему застройщику, получила право собственности, а остальные пошли в суд. Когда они это сделали, выяснилось следующее.
Оказывается, условия конкурса, на котором выбирался застройщик, были сформулированы дословно так: «победителем признается лицо, предложившее удовлетворение наибольшего количества прав требований участников долевого строительства многоквартирных домов, включенных в реестр обманутых дольщиков в силу Закона Самарской области от 16.03.2007 г. № 13-ГД «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов…». Формулировка взята с сайта Министерства строительства Самарской области.
Из этой формулировки вытекает два очень важных вывода.
Во-первых, совершенно необязательно, что новый застройщик, который взялся достраивать дом, обязательно построит квартиры всем тем, кто оплатил деньги прежнему застройщику. Потому что формулировка «удовлетворение наибольшего количества прав требований участников долевого строительства» совершенно не подразумевает удовлетворение требований всех участников. Так что квартиры однозначно получат не все. Вывод простой, но для граждан совершенно не очевидный.
В тот раз дольщики, которые остались без квартир, мне просто не поверили. Приходилось давать им ссылку на сайт местного Минстроя, чтобы они сами прочитали об условиях конкурса, но даже после этого многие все еще не верили. Ну это, уже, как говорится, не к юристу…
Во-вторых, если еще раз посмотреть формулировку условий конкурса, то сам лот описан таким образом, что застройщик должен учитывать только права тех дольщиков, которые включены в реестр обманутых дольщиков Самарской области. Важное уточнение.
То есть, если дольщик не занимался включением в этот реестр, или ему по каким-то причинам отказали во включении в этот список, то застройщик такому дольщику ничего не должен. Пусть этот дольщик обращается к прежнему застройщику – так все построено. Даже если у него на руках договор с прежним застройщиком и платежные документы в порядке, и даже если его набор бумаг точно такой же, как у других дольщиков, но он не попал в местный реестр «обманутых дольщиков» - этот гражданин своей квартиры не увидит.
В итоге у граждан возникает озлобленность на судей, которые отказывают в исках о признании прав на квартиры, отказывают в требованиях обязать застройщика перезаключить договор долевого участия. Но судьи здесь как раз ни при чём, ведь у них связаны руки. Судьи работают по уже установленным правилам, местным и федеральным.
Например, в рамках дела № 33-2213/2016 Самарский областной суд указал в апелляционном определении: «при установлении обстоятельств того, что договор долевого участия в строительстве между застройщиком и Агарковой С.В. в установленном законом порядке не зарегистрирован, требования Агарковой С.В. в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, не включены, отказ Министерства строительства Самарской области во включении требований в указанный реестр Агарковой С.В. не обжалован, необходимые для удовлетворения исковых требований основания, отсутствуют».
Я цитирую это решение как очень показательное. В рамках арбитражного процесса требования этой женщины в реестр кредиторов были включены. По сути, арбитражный суд признал ее права. Суд общей юрисдикции – нет (!).
Это удивительно, но, на самом деле, так может быть. Судьи здесь ни при чем, просто так работает закон. В реестр требований к банкроту включат всех, а в список собственников квартир – тех, кто попадет под вышеописанные условия (нужно сперва попасть в реестр обманутых дольщиков).
Обращаю внимание, что эта ситуация не является локальной, и не присуща только Самарской области.
Приказом Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 г. № 403 утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, и правила ведения соответствующего реестра. Эти правила – общероссийские. Соответственно, конкурсы по отбору застройщиков на аналогичных условиях проводятся по всей стране, и везде может возникать этот раскол: дольщики, которые получат квартиры от нового застройщика отделяются по ряду признаков от дольщиков, права которых новый застройщик не признаёт и уже не признает.
Об этом нужно знать хотя бы тем, кто является участником «проблемного» долевого строительства, потому что к ним, как мало к кому еще, применима поговорка о том, что «под лежачий камень вода не течет».
