Соглашение о разделе имущества и брачный договор: обсудим обязательность рег.действий

В 2007 г. я готовил супругам соглашение о разделе имущества. Квартира, оформленная на жену, по соглашению сторон переводилась из общей собственности супругов в личную собственность жены. Сделка готовилась в простой письменной форме, что допускалось правилами СК РФ, действовавшими в те годы.
При этом в ЕГРН жилье уже было оформлено только на имя жены.
В настоящее время действует приказ Федеральной службы государственной регистрации от 01.06.2021 № П/0241, в п. 109 которого указано: «при регистрации права на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, все сособственники указываются в одной записи о вещном праве». Этот подзаконный акт сам Росреест сплошь и рядом нарушает, но сейчас - правила таковы.
В 2007 г. закон, насколько я знаю, допускал регистрацию права только на одного из супругов. Кстати, это открывало возможности ко всяким злоупотреблениям (см. п.7 за 2022 г.), но речь не об этом.
Как должна была поступить супруга, которая получала право личной собственности на жилье, при том, что имущество уже было оформлено только на ее имя? Нужны ли какие-либо регистрационные действия?
При подготовке соглашения о разделе имущества я говорил, что текст после подписания нужно донести до регистратора. Спешки нет, но в списке документов, на основании которых права на жилье принадлежат только жене, должен появиться еще один пункт. В идеале запись об основаниях права должна выглядеть как: «собственность зарегистрирована на основании… договора купли-продажи, соглашения о разделе имущества».
Супруги в 2007 г. соглашение подписали, а на регистрацию его не сдали. Забыли.
Спустя более чем десять лет десять муж попробовал «передумать». Начался судебный процесс, который мы с ответчицей благополучно выиграли. Суд указал, что соглашение о разделе имущества является действующим, соответствует форме и требованиям закона.
В дальнейшим брак указанных лиц был расторгнут.
Уже в двадцатых годах бывший муж умер.
А вот дальше стало интересно.
В 2023 г. моя клиентка решила квартиру продать. Перед подготовкой к сделке риелтор покупателя обратил внимание на то, что жилье приобреталось в браке. Возникли вопросы о том, нет ли общей собственности на имущество, например, с наследниками умершего мужа?
Продавец положила на стол решение суда и соглашение о разделе имущества. Вопросы у покупателя отпали. Договор купли-продажи подписали, документы сдали на регистрацию и… ничего не произошло. Управление Росреестра спокойно оформило переход права.
Конечно, не стал бы об этом писать, если бы в очень похожей ситуации, которая сложилась у моего коллеги, результат не получился иным.
Во второй истории имелся тот же набор документов, за исключением того, что никто из супругов (подписантов соглашения о разделе имущества) никогда не оспаривал сделку. Все тоже самое, но решения суда не было. Получилось, что государству о существовании данного соглашения вообще не было известно: ни Росреестр, ни нотариус, ни суды никогда данный текст не видели.
В итоге, когда один из подписантов соглашения умер, наследники банально не поверили тому, что соглашение о разделе – настоящее. Ожидаемо, в общем-то, поскольку сам наследодатель про этот текст наследникам не рассказывал.
После смерти мужа между его вдовой и наследниками мужа (дети от другого брака) начался судебный процесс. В настоящее время вдова доказывает, что купленная в браке квартира в состав наследства включаться не должна, так как является ее личной собственностью по соглашению о разделе имущества, которому уже двадцать лет. Дети умершего, напротив, требуют включения 1\2 доли в праве на жилье в состав наследства, так как считают соглашение о разделе имущества фальшивкой.
Сейчас дело приостановлено из-за экспертизы подписи и времени составления документа. Обе стороны нервничают, так как знают, сколь часто такие исследования не дают результата вовсе или дают неожиданный результат.
Отсюда хочу сделать два вывода.
Первый. Если у вас где-то в ящике стола лежит документ о разделе имущества, и вы по каким-то причинам не сдавали его в Росреестр – сделайте это вместе с другой стороной. Если ваш «контрагент» не может или не хочет обращаться за регистрацией – сдавайте сами, в случае с нотариально оформленными документами это возможно. Если же соглашение оформлено в простой письменной форме, и другая сторона уклоняется от обращения в Росреестр, я бы подумал об иске по п. 2 ст. 165 ГК РФ: «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки».
Вывод второй.
Рассмотренные истории касались соглашений, оформленных в простой письменной форме. Маловероятно, что с нотариальным документом история, произошедшая у моего коллеги, повторилась бы, но я для себя уже давно решил: любые брачные договоры или соглашения о разделе имущества должны подаваться в Росреестр, ГАИ, ГИМС и т.д., поскольку это обычные действия собственника, получившего права на что-либо. Даже если имущество уже оформлено на ваше имя, и, по сути, регистрационные действия вам не нужны, все равно подавайте на регистрацию.
Видите, как бывает: другая сторона может передумать, умереть, а судиться и доказывать подлинность документа придется вам. Судебным органам и без этого работы хватает, давайте не создавать лишних проблем

P.S.
Приглашаю на небольшое открытое мероприятие

20.03 в 10:00 МСК| бесплатно | Брачные аферы

Разберем 4 типовых ситуации, которые условно можно назвать "брачными аферами". Все данные случаи объединяет:

- наличие корыстных целей у одного недобросовестного супруга;
- использование таким супругом полностью законных механизмов (соглашение о разделе имущества и брачный договор);
- сочетание названных сделок с другими, также законными действиями, которые в совокупности привели к убыткам другого супруга;
- защита права обманутого супруга в одном из случаев сопряжена с оспариванием прав покупателя недвижимости.

Вам будет предложена: 


1️⃣Простейшая схема вывода недвижимости из общей собственности супругов;

2️⃣Использование брачного договора брачной аферисткой;

3️⃣Брачный договор «под условием»;

4️⃣Брачный договор и соглашение о разделе имущества были подписаны одновременно. Зачем?

Ссылка для записи на вебинар 

Еще статьи