Риски, связанные с использованием материнского капитала

Все еще попадаются мошенничества с материнским капиталом. Уже неоднократно эту тему мне приходилось поднимать: см. п. 23 обзора мошенничеств за 2013 г. и п. 3 за 2014 год. Разного рода мошенничества с материнским капиталом уже порядком надоели и не представляют интереса сами по себе. Но сейчас, когда я принимаю все больше заказов на проверку рисков, очертилась другая проблема.
Если кратко, то речь вот о чем.
Я всегда призывал крайне внимательно относиться к сделкам с жильем, в котором у несовершеннолетнего собственника есть доля, и на сделку с которым нужно получать согласие органов опеки и попечительства (ООП). Были уже очень нехорошие прецеденты, в которых согласие ООП давалось под условием приобретения родителями ребенка другой недвижимости, а родители ребенка это условие не выполняли. В ряде случаев это приводило к изъятию у покупателя его собственности. Доводы о том, что покупатель полностью рассчитался с родителями ребенка ни к чему не приводили. Подробно об этом - п.9 обзора мошенничеств за 2011 г.  
В моей таблице рисков имеется соответствующая строчка, в которой речь идет именно о таком риске.
Но работа в судебных процессах диктует свое, и сейчас в таблицу рисков добавилась еще одна строка.
Так, последние годы многие покупают жилье, используя материнский капитал для расчета с продавцом, либо используют средства материнского капитала для погашения ипотечного кредита. И в том и в другом случае родители (или родитель) пишут нотариально заверенное заявление в Пенсионный фонд РФ о том, что получатель средств материнского капитала обязуется наделить детей долей в праве собственности на жилье.
Я уверен, что это очень, очень плохо, сразу по трем причинам.
Во-первых, такое дурацкое правило создает долевую собственность на жилье, что скверно само по себе. Схема «один объект – один собственник» всегда гораздо прозрачней и спокойней. Дети вырастают, начинаются споры, долевая собственность становится почвой для конфликтов.
Во-вторых, может возникнуть необходимость раздела имущества между супругами-родителями. Такое жилое помещение, даже если еще не выплачен ипотечный кредит, можно разделить между супругами миром, или через суд, для этого в законе есть механизмы. Это непросто, но возможно. Но, если в спор супругов о разделе имущества добавляется указание государства на то, что в квартире нужно выделить еще и детские доли, то спор между супругами заходит в тупик. При отсутствии свободных денег разделить такое жилье вообще невозможно. Законодатель не учел, что супруги (родители) могут развестись, и правило об образовании у детей долевой собственности не дает родителям разойтись друг с другом миром. Это создает множество юридических и психологических проблем, в том числе и у детей.
В-третьих, и это самое главное – требование государства о передаче доли детям существенно повышает риски для покупателя жилья. Причины этого заключаются в том, что в реальности не существует никакой системы контроля за родителями, получившими деньги по материнскому капиталу.
В столицах и крупных городах России сотрудники прокуратуры более-менее регулярно проверяют, получили ли дети свои доли. Эти проверки «спускаются сверху» и являются рутинной работой для прокурорских: запросить данные из ПФР о получателях денег, запросить сведения из Росреестра, сопоставить два списка… Но даже в столицах нет никакого механизма, который бы помешал родителю продать жилье до того, как такая проверка будет совершена. Соответственно, такое жилье вы запросто можете купить.
Вы спросите: программы поддержки семьи в России действуют давно, и ведь как-то эта проблема решалась?
Решалась, да.
До недавнего времени прокуратура чаще всего занимала такую позицию: если средства материнского капитала были потрачены по назначению (на покупку жилья либо на погашение ипотеки), но ребенку доля в праве не была выделена, то родителя ставили перед фактом: выделяй ребенку долю новом жилье или полученные от государства деньги придется вернуть.
В 2015 г. эта практика самым неожиданным образом стала меняться.
Так, прокуратура сегодня совершенно справедливо замечает, что есть отдельная категория родителей, которым после продажи жилья выделять ребенку долю просто не в чем. Но, даже если не брать в расчет маргинальных родителей, то все равно – ребенок получит долю где-то и в чем-то. А должен был получить – в конкретном жилье. Но не получил.
Развивая эту мысль, прокуратура стала обязывать органы опеки и попечительства к тому, чтобы опека оспаривала сделки с жильем, доля в праве на которое не была выделена ребенку.
Опека, в свою очередь, стала реагировать на предписания прокуратуры и заявлять иски о незаконности продажи такого жилья родителями ребенка.
Подобного рода практика формируется сейчас в разных регионах России. Практика идет пока в разнобой: кто-то из судей считает, что незаконность сделки (ст. 168 ГК РФ) имеется только в части сделки. В этом случае по решению суда покупатель теряет долю, которую должен был получить ребенок, но не получил. Такие решения судьи основывают на ст. 180 ГК РФ (недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части).
Другие судьи полагают, что сделка должна оспариваться целиком. Это связано с тем, что покупатель действительно не стал бы приобретать, например, 7\8 долей в квартире, и, следовательно, условие ст. 180 ГК РФ не выполняется, сделка разрушается полностью. Кроме того, опека все чаще занимает такую позицию: возврат доли только ребенку не восстановит его права, так как ребенок не сможет проживать с чужими дядями и тетями. Заявляя так, опека разваливает всю сделку целиком.
Процитирую одно такое исковое заявление: «возврат денежных средств материнского капитала не будет способствовать восстановлению прав ребенка, так как задачей программы является появление у семьи жилого помещения на праве собственности. Взыскание с ответчика ФИО денежных средств не будет способствовать выполнению этой задачи».
Получается, что покупатель такой квартиры оказывается перед колоссальной проблемой: совершенная им сделка разрушена, и он теперь должен каким-то образом получить свои деньги назад с продавца квартиры.
Учитывая, что покупатель к такому повороту событий оказывается совершенно не готов, и деньги свои требовать начал совсем не сразу, продавец имел все шансы избавиться от всей собственности и «приготовиться» к появлению решения о взыскании с него денег.
Теперь самое важное.
При проверке жилья на вторичном рынке факт использования собственниками материнского капитала очень трудно установить.
Можно выделить ряд косвенных признаков, которыми я сейчас пользуюсь. Я узнаю, есть ли у собственника дети (изучаю паспорт продавца); проверяю правоустанавливающий договор и ищу в нем указания на использование средств материнского капитала; в открытую спрашиваю – использовались ли средства материнского капитала при покупке квартиры?
Как вы понимаете, все эти средства наивны и не дают полной гарантии. Даже изучение правоустанавливающего договора может ничего не дать. Например, о факте погашения ипотечного кредита средствами материнского капитала я и покупатель квартиры вообще официально узнать никак не можем.
Узнать неофициально, через Пенсионный фонд РФ, конечно, можно, но клиенты не готовы финансировать такую «разведку», а, главное, мне не хочется прибегать к таким методам. Услугу по проверке рисков оказываю часто, и не хочется действовать таким образом.
Сейчас этот вопрос, как гарантированно и законно узнать об использовании продавцом средств материнского капитала, остается открытым.
Хочется подстраховаться, но, конечно, не в том смысле, чтобы всем клиентам рекомендовать титульное страхование.
Очень нужна какая-то альтернатива неофициальному источнику в Пенсионном фонде.
Буду рад любым предложениям на info@granatmaxim.ru.

P.S.

1 июня в Москве приглашаю принять участие в семинаре на тему: "мошенничества супругов при разделе имущества и сделках с недвижимостью". Подобрал очень интересный материал, за несколько последних лет.  

План семинара и другие подробности по ссылке

www.granatmaxim.ru

еще статьи