Судебные споры о недвижимости
Риелтор не хотел ничего плохого: просто "так получилось"
Из года в год я видел, как риелторы организовывают расчеты по сделкам, в которых продается долевая собственность, и думал, что рано или поздно неосторожное построение расчетов приведет к возникновению судебного спора. Такой спор недавно и состоялся.
Были две женщины - сводные родственницы. Квартира принадлежала им в неравных долях (2/3 у первой, 1/3 у второй). Обе собственницы хотели имеющуюся квартиру продать и приобрести новую, которую они планировали оформить на своих детей (дочь одной собственницы и сын другой в то время состояли в браке).
Соответственно, перед риелтором была поставлена задача: найти покупателя на имеющийся объект и купить другой, но уже на других собственников (на взрослых детей).
Казалось, риелтор безупречно справилась со своей работой, причем в сжатые сроки: покупатель на квартиру был найден.
Расчеты по сделке происходили с привлечением ипотеки, так как у покупателей квартиры не хватало собственных средств. В итоге первую часть суммы покупатели передали продавцам по расписке, в которой расписались обе женщины.
Вторая, основная часть средств поступила после того, как покупатели квартиры были прокредитованы банком. Все кредитные денежные средства покупателей поступили на счет одной из собственниц. Деньги со счета она сняла и отдала дочери, которая вместе с мужем приобрела новую квартиру.
Через несколько лет эти супруги (дети продавцов) поругались и развелись.
В конце срока исковой давности первая собственница, та, которой принадлежали 2/3, подала в суд на вторую собственницу, которая ранее владела 1/3. В иске о взыскании неосновательного обогащения указывалось, что первая собственница получила от продажи только часть денег (из тех, что были переданы по расписке), но не получила ни копейки из того платежа, который проходил безналично.
Собственно говоря, истица говорила правду.
Банковские документы однозначно подтвердили, что все кредитные деньги покупателей поступили на счет второй собственницы. Возмущенная ответчица этого и не отрицала, но ссылалась на то, что деньги были потрачены на общие цели – покупку недвижимости детям.
Судья, принявшая дело к производству, прекрасно видела, как именно были использованы вырученные от сделки деньги, но сказанное никак не отменяло свершившегося факта неосновательного обогащения ответчицы. Логика иска была очень простой: собственница 1/3 доли никак не могла получить 100% второго платежа, а именно это и произошло. Как ни крути, неосновательное обогащение здесь однозначно образовалось (ст. 1102 ГК РФ).
Риелтор, чувствуя свою ответственность за возникшую ситуацию, пояснила в суде, что зачисление денег только одному из продавцов было связано исключительно с требованиями банка, которому было удобнее проводить расчеты по сделке именно таким образом. Естественно, риелтор также дала пояснения относительно судьбы денег, но данное обстоятельство не интересовало суд (что, в общем, обоснованно, если исходить из правил шестидесятой главы Гражданского кодекса России о неосновательном обогащении).
По запросу суда банк не предоставил никаких дополнительных документов. Я ожидал увидеть бумагу, в которой одна из собственниц уполномочила бы покупателей квартиры зачислить деньги на счет другой собственницы, но такого документа составлено не было. Возникли вопросы к сотрудникам Сберегательного банка и к риелтору, но что сделано, то сделано... Уверен, что никакого умысла здесь не имелось.
Дело, конечно, не в этом конкретном споре.
Хочу подчеркнуть: сотрудникам кредитных отделов банков и риелторам желательно соблюдать простое правило: сколько есть собственников в продаваемой недвижимости, столько должно быть получателей денег.
Если по какой-либо причине неудобно организовывать расчёты таким образом, и нет желания дробить получаемую сумму, то обязательно нужно оформить документы так, чтобы исполнение по сделке в пользу одного из продавцов принималось другими продавцами как надлежащее исполнение. Как это оформить - распиской, строчкой в договоре – не важно, лишь бы было понятно, что деньги за всех принимает один, и что все с этим согласны. Пусть потом продавцы будут эти деньги делить, как - их дело. Но когда такого согласия нет, и договор не уполномочивает одного из собственников принять всю сумму, тогда и возникают судебные споры. Данной конкретной ситуации легко можно было избежать.
