Мошенничество при продаже торгового центра

А какая, скажите, разница, по закону меня ограбят или не по закону?
Незнайка, Н.Носов

Из всей разнообразной работы юриста я, наверное, могу выделить оценку рисков при сделках с недвижимостью как наиболее интересную для меня самого услугу. Как в медицине, так и в праве любую проблему лучше предупреждать, чем преодолевать ее последствия. Собственно, этим такая работа и интересна.
При проверке недвижимости и ее владельцев я периодически сталкиваюсь с попытками откровенного жульничества. Очередная история, после которой мой заказчик стал _сверхосторожным_ покупателем недвижимости известна мне в деталях. После этого происшествия предприниматель стал специально нанимать людей для проверки приобретаемой недвижимости. Произошло с ним вот что.
На известной интернет-площадке было выставлено коммерческое здание площадью в несколько тысяч метров. Хотя, по мнению риелторов, ведущих сделку, цена объекта была несколько завышена, для потенциальных покупателей здание представляло существенный интерес. Главное достоинство этого коммерческого объекта - все его площади были заняты арендаторами. Для 2018 года такое положение не характерно. Не часто офисные и торговые центры имеют 100% загрузку. Кроме того, работа с арендаторами собственником была построена довольно умно: все наниматели имели краткосрочные договоры, которые могли быть в одностороннем (уведомительном) порядке расторгнуты собственником в любой момент. Поэтому арендаторы оплату не задерживали, текущий ремонт своевременно выполняли за свой счет, проблем собственнику не доставляли. Все это выглядело очень привлекательно для потенциального инвестора.
Что еще потерпевшему было известно до сделки?
Право собственности на здание и право аренды земли принадлежали обществу с ограниченной ответственностью, которое существовало на протяжении десятка лет и никогда не имело проблем с законом.
Муниципальная земля под зданием была в аренде на 49 лет, кадастровая стоимость участка, как и, соответственно, арендная плата, были неожиданно низкими.
Понравилось решительно все.
Когда покупатель решился на покупку, представитель продавца стал предлагать разнообразные схемы расчетов, суть которых сводилась к занижению договорной стоимости недвижимости. Откровенное занижение договорной цены, вплоть до отметки ниже кадастровой стоимости, покупателя не устраивало – он понимал возможные риски.
Во время переговоров продавец (директор общества) предложил, как показалось, компромиссный вариант, при котором продается не само здание, а общество, на балансе которого находится здание.
Вариант продажи доли в уставном капитале ООО являлся более привлекательным для продавца из-за меньшего налогообложения.
Покупатель, в свою очередь, нашел в этом предложении свои «плюсы», и очень существенные.
Дело в том, что предлагаемое к покупке общество не только получало деньги по оформленным на него договорам аренды, но и имело действующие соглашения о поставке в здание энергоснабжения, теплоснабжения, на подачу питьевой воды и сточных вод, соглашения о вывозе мусора и др.
Покупатель совершенно не хотел самостоятельно заниматься оформлением аналогичного пакета документов после покупки, тем более что снова могли возникнуть вопросы выкупа мощностей, проектирования, а все это потребовало бы времени и денег. Кроме того, если выкупить общество, а не само здание, то покупателю даже не пришлось бы заново перезаключать договоры с текущими арендаторами. В целом, этот вариант казался привлекательным со всех сторон.
Тем не менее, покупатель не хотел рисковать, забирая себе чужую бухгалтерию, и заказал независимый аудит выкупаемой компании.
После работы аудитора, который не обнаружил никаких сюрпризов, было принято твердое решение по согласованной цене выкупить 100% доли в уставном капитале общества.
Присутствующий на сделке риелтор покупателя настояла на том, чтобы супруга учредителя дала согласие на отчуждение мужем прав на общество (необязательно, но пусть будет). С этим проблем не возникло, и в нотариальной конторе одномоментно были подписаны соответствующее согласие жены учредителя общества плюс сам договор купли-продажи доли в уставном капитале.
Каково же было удивление покупателя, когда он, уже после подписания договора, случайно узнал от одного из арендаторов, что «утром приезжал знакомиться новый владелец здания».
Вскоре выяснилось, что ушлый учредитель общества (он же директор) принял за долю в уставном капитале восьмизначную сумму, а неделей ранее получил такую же цифру за само здание, которое общество продало другому физическому лицу.
Не знаю, как директору в голову пришла отличная идея продать здание одному покупателю, а общество (уже без здания) – другому, но удержаться от соблазна он не смог.
Оба покупателя подозревали друг друга в сговоре с продавцом, и только спустя некоторое время выяснилось, что они оба – «настоящие» покупатели, то есть каждый из них заплатил рыночную цену.
На опросах в ОБЭП продавец вел себя как ни в чем не бывало.
Полицейским он сообщал, что одному гражданину он продал здание, а другому – «управляющую компанию», которая обслуживает это строение, и которая сама по себе может приносить «неплохую прибыль».
Продавец ссылался на то обстоятельство, что в договоре отчуждения доли в ООО не было указано, что на балансе общества находится здание, и что он не пытался никого ввести в заблуждение, а просто совершил две удачных сделки.
Несмотря на то, что у покупателя общества на руках имелся отчет аудитора о стоимости общества именно с учетом активов, в возбуждении уголовного дела отказали, сославшись на «свободу гражданско-правового договора».
Покупатель общества оказался в сложном положении.
Нанятый им юрист подал иск в суд, ссылаясь на ст. 178 ГК РФ, на наличие существенного заблуждения и на крайнюю невыгодность для покупателя совершенной сделки.
Истец сразу же столкнулся с проблемой: его доводы о том, что совершенная сделка не является экономически выгодной, судья назвал «не имеющими правового значения».
Надо сказать, что действительно среди юристов очень распространена точка зрения, согласно которой выгодность сделки относится к побуждающим мотивам. При этом и прежняя, и новая редакции п. 3 ст. 178 ГК РФ указывают, что «заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной».
Согласно закону, существует всего несколько оснований для признания заблуждения существенным:
- сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п. (этого у истца явно не было);
- сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (ответчик ссылался на то, что в договоре не говорилось о продаже общества с находящимся на балансе зданием, и что у истца не было оснований полагать, что здание входит в перечень выкупаемых объектов);
- сторона заблуждается в отношении природы сделки (истец понимал, что совершает именно покупку, а не дарение или иную сделку);
- сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой (такого заблуждения не имелось).
Вскоре истец понял, что вероятность получить судебное решение о взыскании денег вовсе не равна 100%. Конечно, возможность успешного взыскания восьмизначной суммы с физического лица была и того меньше.
У меня есть несколько предположений, как бы развивался описанный судебный процесс далее, но до решения дела по существу не дошло.
Покупатель общества, как бы это корректно сказать, не считал, что в своих действиях он должен руководствоваться исключительно законными методами. Он довольно ощутимо надавил на продавца.
История завершилась следующими результатами:
- супруга продавца принесла до начала очередного заседания наличные денежные средства в необходимой сумме, после чего истец (покупатель общества) отказался от иска;
- покупатель здания за время судебного спора переругался с арендаторами, которые не знали, кому платить, и вразнобой платили то обществу, то новому собственнику здания, в результате чего часть договоров аренды была разорвана, и часть площадей сейчас пустует;
- новый владелец здания также спорит с коммунальщиками, которые не хотят переоформлять на него документы, пока общество не погасит накопившиеся договорные долги. Понятно, что общество ничего погашать уже не будет;
- сам продавец получил рыночную цену, чудом сохранил здоровье и вышел из истории фактически безнаказанным.
Что до меня, то я для себя взял на заметку: при выкупе общества обязательно указывать в договоре, что на балансе организации находится недвижимость с таким-то кадастровым номером. Это гораздо проще, чем потом ловить продавца и держать его в долговой яме.
Итак, подведем черту. Помочь покупателю общества до сделки юристы и/или опытные агенты недвижимости могли.
Помочь после сделки уже трудно

www.granatmaxim.ru

Еще статьи