Судебные споры о недвижимости
Про то, как «проверяльщики юридической чистоты» из Сбербанка ворон считали
Последнее время много слышу про то, что банковская оценка рисков при сделках с недвижимостью очень надежная. При этом почему-то из раза к разу сталкиваюсь с тем, что банки не замечают самых очевидных мошенничеств. Вот, например, ВТБ-24 явно прозевал квартирное мошенничество и его клиентка оказалась втянутой в судебный процесс. Хорошо еще, что нам удалось выиграть. Юристы ВТБ-24 даже в суд не явились, ничем не помогли в судебном процессе.
Теперь про качество оценки рисков сотрудниками Сберегательного банка. Судите сами.
По материалам гражданского и уголовного дел мне известно следующее.
Гражданину Ч. нужны были деньги. Как он пояснил в полиции, некая гражданка Я. предложила ему заработать: явиться в здание администрации района со своим паспортом. Ч. приехал в назначенное время, с его паспорта Я. сняла ксерокопию и сказала, чтобы он заехал к нотариусу. Являлась ли Я. работницей администрации Ч. не знает. В нотариальной конторе Ч. выдал доверенность на имя новой знакомой Я. с правом распоряжения земельными участками. За услугу Я. оплатила Ч. деньги. Как позже пояснял Ч., никакой землей он не владел, но деньги взял и в доверенности расписался.
В дальнейшем, как установлено следствием, на имя Ч. был оформлен земельный участок на берегу Волги. Оформление участка производилось по фальшивому свидетельству о праве собственности на имя Ч., которое было датировано 1992 годом (т.н. свидетельство «первичной приватизации»). После оформления записи в реестре на имя Ч. участок был переоформлен на гражданку Г., которая стала искать покупателей на землю.
Важно, что сам продаваемый участок находится в водоохраной зоне Куйбышевского водохранилища, непосредственно в прибрежной защитной полосе, где какое-либо строительство запрещено. На разбивочном плане территории, как позже сообщала местная администрация, спорный участок изначально предусмотрен не был. Тем не менее, гражданка Г. продавала участок именно как предназначенный для строительства дома.
Участком заинтересовались супруги К., которые осмотрели участок и решили купить его с целью строительства дома.
Владелец соседнего участка, гражданин Ф., предупреждал супругов К., чтобы они не покупали земельный участок, так как он находится в водозащитной зоне и никакое строительство там невозможно. Кроме того, Ф. сообщал, что, если супруги купят участок и начнут строительство, то они нарушат вид на Волгу, которым очень дорожит Ф. Он пояснял, что специально покупал крайний к реке участок, чтобы наслаждаться видом на Волгу и Жигули.
Супруги К. до какого-то времени сомневались, но Сбербанк одобрил кредит под залог участка и сообщил, что земля годится под обеспечение займа.
Супруги не послушали будущего соседа, купили землю и начали строительство дома.
Покупка производилась с привлечением кредитных средств Сберегательного банка. Заемные деньги составили 85% от стоимости земли (кредитный договор № 27234 от 13.08.2010 г.). На земельный участок была установлена ипотека в пользу Сбербанка. В дальнейшем супруги К. стали возводить на участке жилой дом.
Обращенная к соседу Ф. северная стена дома была исполнена в следующем виде:
Поскольку вид на Волгу для Ф. был безнадежно испорчен, и так как, по мнению Ф., природоохранное законодательство было грубо нарушено, он обратился в различные правоохранительные органы с жалобами на нарушение его прав.
Результатом обращений Ф. стал гражданский процесс, проведенный в Ставропольском районном суде Самарской области по делу № 2-1641/2014.
Суд принял решение:
- признать недействительной регистрацию права собственности К. на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>;
- исключить запись № от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности К. на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>;
- истребовать из владения К. земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;
- обязать К. снести самовольно построенный объект недвижимости, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Решение вступило в законную силу.
О каком качестве проверки недвижимости Сберегательным банком здесь можно говорить?
В данном случае кредитное учреждение не потеряло залог только по той причине, что супруги К. к моменту начала судебного спора добросовестно и полностью погасили долг перед Сберегательным банком.
В итоге, после тяжелейших судебных процессов, длившихся несколько лет, права на землю и построенный дом супруги К. сумели сохранить (дело № 2-348/2015 в Ставропольском районном суде Самарской области. Но, по моему мнению, корни всей этой истории уходят в то, что сотрудники банка проглядели банальное мошенничество с землей, и не утрудились предупредить собственных клиентов о грозящей им опасности.
Я все больше убеждаюсь: оценку рисков при сделках надо заказывать у внебанковских структур. Пусть это будет страховая компания или юридическая фирма, не важно, лишь бы не полагаться на банковскую проверку.
P.S.
Сосед Ф. так и остался с глухой стеной вместо вида на реку. Вид из окна в России до сих пор не защищается. Но это уже совсем другая тема.
P.P.S.
Москвичей приглашаю на мой семинар, который состоится 23го марта. Об оценке рисков при сделках также обязательно поговорим. Программа семинара здесь, места в зале еще есть.
