Судебные споры о недвижимости
Про банкротство застройщика и непоправимую ошибку адвоката
Вместо эпиграфа.
В начале девяностых годов один мой знакомый во Франции обратился в стоматологическую клинику. Врачи, увидев цементные пломбы еще советских стоматологов, слегка обалдели и спросили его: вы что, сами себе зубы лечили?
У юристов тоже так бывает.
Один мой коллега натворил такого, что лучше бы вообще не брался.
Ситуация была обыденная: застройщик не закончил строительство дома и начал процедуру банкротства. Для дольщиков, конечно, очень неприятно. Впрочем, дольщики оказались разными.
Те, у которых вместо договоров долевого участия имелись предварительные договоры, сразу поняли, что шансов у них мало. Земли и дома, которые им предназначались, оказались арестованы за долги компании. Шансов вытащить недвижимость общества из-под арестов было немного, в том числе и потому, что у кредиторов застройщика также нашлись предварительные договоры, причем частично на то же самое имущество. Честно говоря, я так и не понял, какие из документов настоящие. В общем, все физические лица, обладатели предварительных договоров, в итоге выстроились в безнадежную очередь за деньгами.
Другие дольщики, условно называемые «настоящими дольщиками», имели зарегистрированные в Росреестре полноценные договоры долевого участия. И строили они не дома, а квартиры. У этих ситуация была изначально заметно лучше, так как об их правах на недострой Российская Федерация была изначально осведомлена, и их требования суды в любом случае обязаны учитывать. За долги застройщика их квартиры не будут распроданы, так как их никогда не включат в конкурсную массу.
В ходе начавшегося банкротства все шло к тому, что недостроенный дом «настоящих дольщиков» будет передан другому застройщику, который и завершит строительство. Данная ситуация неприятна для «настоящих дольщиков» тем, что им снова придется скидываться и платить новому застройщику, но - куда деваться. Бесплатно достраивать никто не станет.
В ходе судебного процесса выяснилось, что две квартиры, ранее закрепленные за «настоящими дольщиками», оказались свободными. Их тут же включили в конкурсную массу и теперь продадут с торгов за долги строительной фирмы. Понятно, что стоимости этих квартир не хватит для погашения всех задолженностей, поэтому в суде никто особо не интересовался, почему Росреестр вдруг «освободил» эти квартиры от прав дольщиков.
На прошлой неделе я случайно узнал, как это произошло.
За консультацией пришла пожилая пара, которая некогда вложила деньги в строительство этих двух квартир. Супружеская чета заключила два договора долевого участия и произвела по ним стопроцентную предоплату.
В какой-то момент супруги узнали, что строительство дома приостановлено, а застройщик начал банкротиться. Встревоженные супруги наняли адвоката, который посулил им вернуть деньги. Причем обещал получить стоимость квартир с неустойкой и пятидесятипроцентным штрафом согласно закону «О защите прав потребителей».
Доверившись юристу, супруги подписали составленное им письмо в адрес строителей о том, что дольщики ФИО1и ФИО2 на основании ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» уведомляют строительную компанию об одностороннем отказе от исполнения договоров и расторжении договоров долевого участия, а причитающиеся денежные средства просят перечислить на расчетный счет такой-то.
Согласно п. 4 названной ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Это и было сделано.
По опыту знаю, что такие действия, как правило, предпринимаются при подготовке судебного процесса в отношении нормального и платежеспособного застройщика. Обычно их сочетают с арестом банковских счетов либо другого имущества компании-ответчика.
В данном случае арестовывать было уже нечего, так как у застройщика уже намечалось банкротство: решения о банкротстве еще не было, но заявление о банкротстве уже было видно на сайте «мой арбитр».
Подготовив такое письмо, юрист разорвал единственную ниточку, связывающую супругов с их строящимися квартирами.
Поскольку их договоры долевого участия были разорваны, и так как супруги действительно имели законные основания расторгнуть договоры, суд однозначно посчитал их действия правомерными. Последствия здесь наступили элементарные: раз дольщики отказались от квартир, у них теперь есть только право требования денег с застройщика. Безнадега полная. А могли бы получить свои квартиры, пусть даже с доплатой.
Говорю пожилой паре: помочь вам я не могу, прав на квартиры вы лишились бесповоротно.
Далее из разговора понимаю: мои посетители не увязывают свое положение с действиями адвоката-вредителя, считают, что у всех «так получилось». Оказалось, что супруги лично знают нескольких потерпевших из первой группы дольщиков, тех, что с предварительными договорами, и думают, что они – такие же. Да, теперь – такие же.
Объяснять подробно не стал. Корпоративная этика, как-никак.
Вот и вспомнились «цементные пломбы».
