Принудительный выкуп доли в праве на недвижимость

28.06.2018

В продолжение предыдущей статьи о запрете долевой собственности на жилые помещения
Поскольку государство никак не решится полностью запретить долевую собственность на жилье, люди пытаются решить свои проблемы с участниками долевой собственности через судебные органы.
Все участники таких споров понимают, что гордиев узел проблем, которые связывают совладельцев, можно только разрубить, а долевую собственность – уничтожить. Сделать так, чтобы собственник был один.
Есть два пути: самому забрать долю у другого владельца, или заставить его выкупить твою долю. Заставить выкупить – не вариант, фантастика. Заставить продать, вопреки распространенному мнению, можно, но с рядом ограничений.
Небольшая предыстория.
Когда принимали в 1994 г. первую часть Гражданского кодекса России, в нее включили статью 252. В этой норме были приведены положения о том, что участник долевой собственности вправе покинуть ее (удерживать силой нельзя), и были установлены довольно четкие критерии того, как всем участкам собственности действовать при выходе сособственника из общей собственности.
Так, в законе появились и до настоящего времени сохраняются в ст. 252 ГК РФ следующие строки: «участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества», и «выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».
Начиная еще с 90х годов ХХ века очень многие усмотрели в этой статье способ решения проблем с долевой собственностью. Кто-то решил, что если названные в законе три критерия соблюдаются (доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества), то собственника можно «выкинуть» из долевой собственности, выплатив ему компенсацию.
Возникло две точки зрения.
Первой придерживался ВАС РФ. Традиционно Высший арбитражный суд России занимал консервативную позицию, основанную на незыблемости права собственности, и трактовал закон буквально. ВАС РФ многократно указывал, что согласно ст. 252 ГК РФ, если собственник хочет выделить долю в натуре, и если соблюдаются три иных условия, приведенные в законе, то только в этом случае можно долю у собственника забрать, компенсировав ее стоимость деньгами.
Если же, по мнению ВАС РФ, собственник не хочет выделять свою долю в натуре и не хочет «уходить» из общей собственности, то выгнать его – нельзя. Эта практика была очень распространенной в Арбитражных судах (см., например, Постановление ФАС Северо-западного округа от 13.11.2003 N А56-25833/02).
В решениях по таким делам суды указывали, что «выплата компенсации вместо выдела в натуре доли одного из собственников возможна только при наличии волеизъявления этого собственника на выдел своей доли из общего имущества».
Я абсолютно убежден, что эта позиция правильная, и ст. 252 ГК РФ писалась именно исходя из этой логики. Другое дело, что долевую собственность, конечно, нужно запрещать – во всяком случае, на жилые помещения.
Еще задолго до ликвидации Высшего арбитражного суда РФ было решено «бороться» с долевой собственностью именно при помощи ст. 252 ГК РФ.
Делать это начал Верховный суд России, позиция которого оказалась полностью противоположна позиции ВАС РФ (как это часто уже бывало, например, в вопросе о задатке при предварительном договоре). Не думаю, что использовать ст. 252 ГК РФ для ликвидации долевой собственности – правильное решение, но так стали делать.
Начиная с 2006 г. ВС РФ стал применять следующие правила: если названные в законе три критерия имеют место в конкретном случае (доля ответчика незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества), то его можно лишить права собственности даже в том случае, если он выходить из состава собственников не собирается.
Так, например, в определении от 24 октября 2006 г. N 56-В06-17 Верховный суд России указал: «Б.Н., действующая в своих интересах, а также в интересах своего несовершеннолетнего сына Б.А., обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, ссылаясь в обоснование своих требований на то, что ей и ее несовершеннолетнему сыну принадлежит 3\4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, а ответчику Б.В. - 1\4 доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Поскольку совместное с ответчиком пользование спорной квартирой невозможно, также как невозможно и реально выделить доли сторон по делу в праве собственности на квартиру, истец просила взыскать с нее в пользу Б.В. денежную компенсацию за принадлежащую ему 1\4 долю в праве общей собственности на квартиру по рыночной стоимости, исключив тем самым его из числа сособственников спорной квартиры… Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Б.Н. неоднократно обращалась к Б.В. с просьбами об урегулировании возникшего между ними конфликта по поводу владения и пользования общим имуществом - спорной квартирой, предлагая при этом различные варианты прекращения общей долевой собственности ее с сыном и Б.В. на данную квартиру, однако согласия на предложенные Б.В. варианты в виде выкупа принадлежащих ей и ее сыну 3\4 долей квартиры либо покупки его 1\4 доли Б.Н. от ответчика не получила, в связи с чем вправе была на основании вышеприведенной нормы обратиться за разрешением спора в суд. Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что произвести раздел квартиры в натуре невозможно, доля истцов - матери и несовершеннолетнего сына, проживающих одной семьей, значительно превышает долю Б.В. (им принадлежит 3\4 доли квартиры, что составляет 32.4 кв. м общей площади квартиры, в том числе 20.1 кв. м жилой площади, в то время как Б.В. принадлежит 1\4 доля квартиры, что составляет 10.8 кв. м общей площади квартиры, в том числе 6.7 кв. м жилой площади), жилой комнаты, по размерам не превышающей 6.7 кв. м, в спорной квартире не имеется, вывод суда о выплате истцами денежной компенсации Б.В. за его долю является правильным».
Верховный суд России фактически разрешил лишать права собственности тех ответчиков, которые вольно или невольно попадают под «кальку» ст. 252 ГК РФ. (Аналогичной позиции ВС РФ придерживается и до сих пор, см., например, Определение от 3 апреля 2012 г. N 5-В11-134, Определение ВС РФ от 12.07.2016 г. № 46-КГ16-8).
На мой взгляд, это было ошибочное решение, так как оно снизило и без того невысокий уровень защиты права собственности в России.
Что интересно, порочность этой практики признавал и Конституционный суд. Так, Конституционный суд РФ в Определении от 07.02.2008 N 242-О-О. КС РФ прямо указал, что «закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Следовательно, применение правила абзаца 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли». В дальнейшем КС РФ в ряде своих определений поддержал ранее высказанную им точку зрения (см. Определение КС РФ от 19.02.2009 N 102-О-О; Определение от 13.10.2009 N 1359-О-О; Определение КС РФ от 19.10.2010 N 1322-О-О).
Несмотря на позицию Конституционного суда, судебная практика в общей юрисдикции складывалась сообразно позиции ВС РФ (см. Определение СК Мособлсуда от 11.01.2008 по делу N 33-4014; Определение СК Мособлсуда от 17.02.2009 по делу N 44г-17/10 и др.).
Можно констатировать: про позицию Конституционного суда России суды общей юрисдикции «забыли», ВАС РФ и вовсе ликвидировали, а мнение ВС РФ стало довлеющим.
Поскольку процедура «законного рейдерства» была расписана Верховным судом в деталях и работает на практике, кончено, я стал пользоваться этим механизмом, хоть и полагаю его изначально ущербным. 


Перейдем к прикладным вещам, т.к. судебный процесс по «отобранию доли» всегда предполагает несколько этапов.
Прежде всего, еще до подачи в суд нужно определиться с размером предстоящих трат – очертить бюджет процесса. Для этого необходимо понять, столько стоит доля ответчика, которую мы собираемся у него забрать.
Многие уверены в том, что если, к примеру, сам объект стоит сто рублей, то 1\10 в праве на этот объект должна стоить десять рублей.
Я так не думаю.
Нормального цивилизованного рынка долей в праве собственности на недвижимость, можно сказать, не существует.
Если же говорить о неких долях, порядок пользования которыми не определялся, т.е. не о «малосемейках», а о чем-то еще более мизерном, то рынка таких долей просто нет. В тоже время, для определения спроса, предложения и соответствующей рыночной цены нужен именно рынок. Рынка – нет.
Более того, опыт показывает, что искомая 1\10 доля в праве собственности нужна лишь совладельцам оставшихся 9\10, и больше никому. Как при таких условиях можно говорить об определении рыночной цены путем арифметического деления стоимости всего объекта на доли?
Да, бывают случаи, когда микродоли выкупают за заметные деньги, чтобы получить возможность навредить другим собственникам, но эти прецеденты, опять же, не создают нормального рынка со спросом и предложением, и со сбалансированными ценами.
В связи с этим еще до начала процесса я начинаю работать с оценщиками, которые согласны с тем, что при определении стоимости доли нужно использовать понижающий коэффициент. Например, в последнем таком процессе размер стоимости 1/10 доли определялась так: 100% цены объекта делили на 10 долей, а получившееся число умножали на 0,8 - применяли понижающий коэффициент для стоимости доли.
Другую оценочную контору я уговорил применить коэффициент 0,7. Ниже этого значения не разрешала уходить СРО, в которой состоял эксперт. Может быть, можно было и еще опуститься, но, в любом случае, коэффициент 0,7-0,8 при выкупе куда лучше, чем единица.
Здесь необходимо уточнить: рассчитанная цифра нужна для оценки расходов истца и для понимания, какая сумма попадет в судебное решение.
Как только мы определили искомую цифру, на стадии подготовки судебного процесса про получившееся число мы временно «забываем» - позже к нему вернемся.
До подачи иска готовим письма будущему ответчику.
Сперва предлагаем ему продать нам свою долю по цене, которую определяем как кадастровая или рыночная стоимость всего объекта в соотношении с размером доли (пока без понижающих коэффициентов).
Согласится – придется выкупать, судебного процесса не будет.
Откажет или не ответит – направляем другое письмо, с предложением выкупить нашу долю, снова по соотношению к рыночной или кадастровой цене. Когда и этого не произойдет, подаем иск.
Очень важно верно заявить исковые требования, согласно инструкции ВС РФ.
В просительной части иска указываем следующее: «просим признать право собственности истца на принадлежащую ответчику долю в праве общей долевой собственности, просим взыскать с истца в пользу ответчика денежную компенсацию стоимости доли». Сумму компенсации пока указываем в том размере, который указывался в досудебной переписке.
Дальше начинает работать «эффект жадности». Поскольку ответчик ранее не согласился добровольно на предлагаемую за его объект цену, очевидно, он не согласится и с иском. Рассчитывая получить больше, он попросит о проведении оценочной экспертизы.
Всегда соглашайтесь на такую экспертизу и просите, чтобы оценку проводили «ваши» судебные эксперты. Но, даже в том случае, если оценку будет делать сторонний эксперт, очень высока вероятность того, что финальная сумма будет определена с применением понижающего коэффициента, о котором мы уже говорили. Это позволит вам немедленно уточнить иск и снизить сумму компенсации.
По факту обычно получается, что если бы ответчик согласился на досудебное письмо или сразу же признал иск, то он получил бы денег больше, чем тогда, когда он довел до решения суда.
Эта схема полностью рабочая и применяется уже много лет. Хорошо это или плохо – другой вопрос.
Критерии малозначительности доли, отсутствия интереса в использовании и невозможности выдела доли в натуре детально описаны в постановлениях Верховного суда России, поэтому останавливаться на них смысла не вижу.
Напоследок отмечу, что последние годы возобновились попытки использовать вышеприведенное толкование ст. 252 ГК РФ не только в отношении жилой, но и в отношении коммерческой недвижимости, так как запрет ВАС РФ уже больше не действует.
Посмотрим, как такая практика будет развиваться.
Критерии «малозначительности» и «существенного интереса в использовании» к коммерческим площадям довольно трудно применить, но кто знает?

герб_ср размер.jpg
www.granatmaxim.ru

Еще статьи