Последствия уклонения от сделки: нетипичный судебный процесс

Работа юриста в сфере споров о недвижимости дает понимание того, что многие судебные процессы становятся «типовыми», повторяющимися. Некоторые из шаблонов при этом довольно интересные.
Так, например, из года в год мне приходится сталкиваться с ситуациями, когда стороны сделки, оформляя документы, допускают ошибки в составлении правоустанавливающего документа. В случае, если регистрация перехода права не состоялась по какой-либо причине, то вопрос о заключенности договора с высокой степенью вероятности будет решаться в суде.
До 2013 г. договоры, подписанные в отношении жилых помещений, считались заключенными с момента их регистрации. После 1 марта 2013 г. вступили в силу положения закона, уточняющие содержание п. 2 ст. 558 ГК РФ. Теперь договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным после его подписания (с момента согласования всех существенных условий), а регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор.
Вроде бы, вопрос о заключенности договора в том случае, если стороны не дошли до Росреестра или получили отказ в регистрации, после поправок в ГК РФ стал решаться проще. Договор подписан – значит, заключен. Тем не менее, стороны договора умудряются ошибаться в содержании существенных условий договора и даже в его названии. Так, например, я участвовал в процессе, в котором стороны вместо названия «договор мены» в заголовке указали «соглашение к договору мены». Соответственно, вопрос о заключенности договора стал предметом рассмотрения в суде.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 165 ГК РФ, «если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».
Исковые требования обычно заявляются о признании договора заключенным. Судебная практика по такого рода делам довольно однообразна: чаще всего суды отказывают в подобных исках, справедливо полагая, что стороны должны все вопросы о договоре решать вне зала суда. Но все же последнее время появился тоненький ручеек судебных решений, где подобные иски удовлетворяются, и договоры признаются заключенными, т.е. состоявшимися.
Вернемся к примеру, где стороны назвали свой договор «соглашение к договору мены».
В этом деле ответчик (зять) подписал с истицей (тещей) «соглашение к договору мены», согласно которому он обменивал свою долю в квартире на гаражный бокс. Цены объектов были совершенно несопоставимы, но подписи сторон под документом стояли.
Ответчик яростно сопротивлялся иску моей клиентки, указывая, что из названия бумаги следует, что в будущем к «соглашению» стороны должны будут подписать еще и сам договор мены, т.е. «соглашение» является предварительным, а не основным договором. В реальности же ответчик просто осознал, что подписал крайне невыгодный для себя документ, и решил «передумать».
В ходе судебного процесса адвокат противной стороны преподнесла мне и истице подарок: она заявила встречный иск, где указывала, что «соглашение» ответчик подписал под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Доказывая наличие у него заблуждения, встречный истец требовал признания «соглашения» недействительным.
Процесс в районном суде удалось выиграть, опираясь больше на законы логики, чем на ГК РФ. Нельзя оспаривать договор и говорить о его недействительности, если он еще не заключен. Поскольку сторона оспаривает сделку, то однозначно эта сделка совершена, а договор – заключен. Такая простая мысль почему-то не пришла в голову нашим оппонентам.
Поскольку заключенность договора, таким образом, была признана ответчиком, а наличие существенного заблуждения ответчик не доказал, то первоначальный иск суд удовлетворил, а во встречном – отказал. Даже несмотря на нарушение сторонами нотариальной формы сделки.
Отсюда делаю для себя пометку: если к ответчику заявлены требования о признании договора заключенным, с требованиями о признании договора недействительным ответчику нужно повременить

www.granatmaxim.ru

Еще статьи