Попытка обмана покупателя столичной квартиры

Занятные вещи происходят.
Говорил как-то с московской коллегой, Курилко Ларисой Ивановной, о снятии с регистрационного учета бывших членов семьи. Вспомнили про применение ст. 292 ГК РФ, которая этот вопрос регулирует: если собственник продал жилье, то новый владелец всех его родственников, по общему правилу, может снять с регистрации.
В конце разговора Курилко Л.И. вскользь упомянула, что при применении этой нормы хорошо бы на время ее принятия обращать внимание. Вроде бы, очевидная вещь была озвучена, но в памяти у меня отложилась.
Прошло время. Клиент прислал мне документы на покупаемую квартиру в Крылатском. Продавец – москвичка, владела жильем по договору дарения с 2000 г. Ранее жилье принадлежало ее отцу, дарителю, который с 2003 г. до настоящего времени в квартире зарегистрирован. Объект очень «понятный», ясный, я бы сказал.
Покупателя устраивала цена и порядок оплаты, но он просил об одном: пусть папа, пенсионер, снимется с учета до подписания договора купли-продажи. В этом вопросе стороны компромисса не достигли. Продавец безапелляционно сказала, что «папа снимется с учета сразу после перехода права».
Смягчая позицию, продавец выразила свое согласие заложить часть суммы, 250 т.р., «под выписку» родственника. Сказала, что готова прописать условие в договоре купли-продажи: если отец не снимается с регистрационного учета в течение недели после перехода права собственности, цена договора уменьшается на 250 т.р.
Покупатель, в принципе, был не против часть суммы недоплатить и заняться снятием «папы» с регистрационного учета после сделки самостоятельно, но что-то в ситуации его насторожило.
Он перечислил, что его беспокоит:

- отец продавца ранее это жилье покупал, т.е. приобретал по возмездной сделке;
- в настоящее время у него, по всей видимости, нет другого жилья;
- вроде бы у папы, бывшего собственника, имеется инвалидность;
- папа, судя по данным сайта районного суда, довольно часто судится со страховыми компаниями и турфирмами, возможно, склонен к сутяжничеству;
- удалось узнать, что папа продавца непростой, в прошлом - высокопоставленный министерский работник.

В совокупности, все это, кажется, не имеет значения, поскольку п.2 ст. 292 ГК РФ четко указывает, что «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». Но, на всякий случай, покупатель решил проконсультироваться.
Сразу вспомнился наш разговор с Ларисой Ивановной.
Я открыл ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года: «внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации… следующие изменения: … в статье 292: в пункте 2 слова "не является" заменить словом "является"».
Проще говоря, до 2004 г. норма ст. 292 ГК РФ имела значение прямо противоположное сегодняшней: «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника».
Теперь вспоминаем, что говорила Курилко Л.И., и что указано в ст. 4 ГК РФ: «акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие».
Наш пенсионер не был зарегистрирован в квартире, когда она была в его собственности (до 2000 г.), а зарегистрировался уже в квартиру дочери (2003 г.). Таким образом, его регистрация состоялась до приятия поправки в ст. 292 ГК РФ. При этом изменяющий ГК РФ документ начал действовать вообще с 2005 г., причем в нем не было указано, что «действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие».
Получается, что к выселению папы в 2023 г. суд может попробовать применить правила ст. 292 ГК РФ, которые действовали двадцать лет назад - в 2003 г., о чем в законе имеется прямое указание.
На практике это означает, что покупка квартиры в Крылатском может обернуться головной болью: в иске о снятии отца продавца с учета может быть отказано, если суд посчитает, что папа до сих пор являлся для продавца членом семьи, и что к ситуации применяется старая редакция ст. 292 ГК РФ.
Я предложил продавцу переговорить еще раз с отцом продавца, а от предложения «заложить деньги под выписку» твердо отказаться.
Неожиданно выяснилось, что, оказывается, папа вовсе и не против сняться с регистрационного учета до сделки, но в этом случае цена квартиры будет выше на 3 млн. рублей.
От сделки покупатель отказался.
Что это вообще такое было?
Может, у продавца такой подход к ценообразованию своеобразный, но на всякий случай мой клиент решил держаться подальше от этой квартиры. Ларисе Ивановне спасибо просил передать. Передаю, конечно.
В целом, мне кажется, ст. 292 ГК РФ больше про переход права, и, если бы я решал дело по существу, я бы применял именно ту редакцию, что действовала на дату купли-продажи, но допускаю, что могут быть и иные точки зрения.
Сделку, каюсь, развалил. Обычно стараюсь этого не делать.

P.S.
Надеюсь приехать с совсем свежим материалом в Москву и Череповец (в октябре) и Воронеж (в ноябре), но об этом чуть позже. 

Пока анонс на сентябрь: небольшое он-лайн мероприятие по семейным спорам проведу с коллегами 12го сентября. Разберем несколько типовых ситуаций, которые повторяются вновь и вновь:
- раздел имущества, обремененного ипотекой, и «распределение» судом общего долга;
- погашение ипотечного долга после развода одним из супругов и размер его доли в общем имуществе;
- раздел недвижимости супругов, часть стоимости которой оплачена материнским капиталом;
- дарение, оформляемое после смерти одного из супругов.
Ссылка для регистрации

www.granatmaxim.ru

Еще статьи