Судебные споры о недвижимости
Полузаконный способ вселения в долю
Пока в России не запретят долевую собственность на жилье, юристы без работы точно не останутся.
Я сторонник очень простой идеи: один объект недвижимости – один собственник. Думаю, это самое правильное.
Еще никто из моих клиентов, кому я готовил брачный договор, не развелся с супругом или супругой из-за имущественного спора. В брачных контрактах обычно пишу: с момента вступления в силу брачного договора у супругов вся собственность - личная раздельная, то есть на кого что оформлено, того и собственность. Общей собственности у них нет вообще.
Если мои клиенты - люди обеспеченные, то в браке живут после подписания такого брачного договора следующим образом: сначала ей купили объект недвижимости, потом ему, потом опять ей и т.д. В итоге никто не в обиде и делить нечего, т.к. общей собственности у них нет. Из-за имущества эти люди точно не поругаются. В этом есть минус (для меня): у них не будет раздела имущества, и я ничего не заработаю на их бракоразводном процессе, которыми я так люблю заниматься. Но для них так однозначно лучше. Этим и руководствуюсь, когда готовлю брачные договоры.
Если же клиенты небогатые, то за составлением брачных контрактов они, как правило, вообще не обращаются. Не слишком обеспеченные люди склонны мучить друг друга долевой собственностью.
Такие клиенты, владельцы долей в праве собственности на жилье, часто ставят мне задачу наподобие: «у меня есть 1\2 доля в праве собственности на квартиру, я хочу сдать её в наем… марсианам, чтобы моему бывшему мужу тошно стало с ними жить».
Всегда отказываюсь заниматься такой чушью.
Можно, конечно, выделить долю в натуре, если это – дом. Получить права на часть дома и сдать её. Предлагаю сделать это, если очень нужно.
Можно в ряде случаев заставить сособственника продать свою долю, и принудительно выкупить ее, даже без согласия ответчика. Есть такая практика, по п.4 ст.252 ГК РФ, часто на нее опираюсь в суде. Рассказываю об этом посетителям. Но искать «марсиан» и сдавать им невыделенную в натуре долю не берусь, не хочу этим заниматься.
К сожалению, многие мои коллеги не брезгуют и оказывают такие услуги. Ими и придумана схема, которая придает видимость законности договорам найма, объектом которых выступает доля в праве собственности.
Так, у меня на столе сейчас лежат документы двух бывших супругов. У них есть долевая собственность на дом и землю, и есть все возможности для того, чтобы выделить долю в доме в натуре. Что гораздо лучше, у них есть финансовая возможность сделать так, чтобы весь дом принадлежал только одному из них. Вместо этого бывшая супруга идет по самому худшему пути. Она выдала доверенность, которой уполномочила некого Вячеслава «пользоваться принадлежащей 1\6 долей в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу…, с правом свободного доступа, заключения и подписания договора коммерческого найма за цену и на условиях по своему усмотрению». Доверенность эта была удостоверена нотариусом.
Кроме того, женщина подписала со своим доверителем еще и договор «аренды части жилого дома». Со всеми этими бумажками доверенное лицо попыталось вселиться в дом, за что вполне обоснованно получило по лицу от хозяина другой доли, т.е. от мужа своего «арендодателя».
Хорошо, что до стрельбы не дошло.
Надо сказать, что эта доверенность, даже несмотря на удостоверяющую печать нотариуса, не стоит бумаги, на которой напечатана.
Согласно Гражданскому кодексу России, собственник в отношении своего имущества обладает триадой прав: правом владения, правом пользования и правом распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). При этом сдача имущества в наем или в аренду – это однозначно распоряжение имуществом.
Идем дальше. Согласно закону, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников – п. 1 ст. 246 ГК РФ. Соответственно, если на распоряжение имуществом воля выражена только одним сособственником, а не всеми, то такое распоряжение априори незаконно.
Нотариус этого не мог не знать, но, тем не менее, удостоверил доверенность, выданную одним из собственников, что не делает ему чести.
Спорить с приведенной здесь логикой возможно, только если попытаться доказать, что передача в аренду - это пользование вещью, а не распоряжение. Делались прежде такие попытки, со ссылками на то, что передача в аренду – своеобразное извлечение полезных свойств из вещи, т.к. имущество приносит выгоду. Действительно, похоже на пользование. Но все-таки передача в аренду это именно распоряжение.
Согласно правилам п. 2 ст. 209 ГК РФ «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом». Отсюда передача в аренду считается именно распоряжением.
Такую позицию занял когда-то ВАС РФ, и сегодня судебная практика придерживается именно этого мнения. Специально надергал цитат: «в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование…» - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2015 г. N Ф05-13705/15 по делу N А40-190063/2014. Или еще, в другом определении: «собственник… передав спорное имущество на праве оперативного управления госучреждению, не вправе был распоряжаться таким имуществом путем сдачи его в аренду» - Определение ВАС РФ от 24.10.2008 N 13672/08.
Соответственно, как бы не изворачивались арендодатели «долей в праве», их действия были и будут незаконными, если доли не выделены в натуре.
Сособственники, а проще говоря – потерпевшие от таких историй вправе использовать любые средства защиты от попыток вселения на подобных основаниях. Всегда рекомендую в таких случаях нанять охрану объекта от посторонних лиц, а затем идти в суд и оспаривать договоры аренды или найма. Для этого вполне подойдет ст. 168 ГК РФ.
Проиграв в суде, сособственник часто становится куда более сговорчивым. Он планировал доставить проблемы, а получил их сам. Например, в виде судебных издержек. Последнее такое решение получил буквально перед новым годом: дело № 2-4905/2017 рассматривалось вот в этом суде.
