Покупка квартиры у застройщика за 12% от стоимости

Это эпизод является откровенным жульничеством. Бороться с ним трудно, но предотвратить – вполне возможно.
Организаторами конкретно этого эпизода являются два проходимца. Назовем одного Васей, а его закадычного друга – Петей.
По тем документам, что у меня есть, приятели совершили две попытки мошенничества, одна из которых удалась.
Так, из имеющихся бумаг следует, что на протяжении ряда лет Вася был единственным учредителем и директором некого ООО «Подснежник» (название условное). На расчетном счету общества имелись свободные денежные средства.
Петя по документам никакого отношения к обществу не имел и не имеет.
В завязке истории Петя обратился к предполагаемой жертве – застройщику, возводившему многоквартирный дом.
Петя долго и придирчиво выбирал для себя квартиру, и, наконец, остановился на понравившейся. Петя устно сообщил строителям, что оплату за него совершит дружественное ему общество в безналичном порядке.
При подписании договора долевого участия в строительстве Петя внес только небольшой аванс и попросил выписать счет на оставшуюся сумму. Счет был выписан на физ.лицо. Кроме того, в договоре застройщик указал на необходимость оплаты 100% цены в трехдневный срок.
В обозначенное время на расчетный счет застройщика поступила необходимая сумма от ООО «Подснежник», учредителем которого являлся Вася. Графа «назначение платежа» была заполнена словами «оплата по договору».
Сумма точно совпадала с той, что была выставлена в счете, выставленном на имя Пети.
Бухгалтер застройщика по какой-то причине (будем надеяться, некоммерческой) сообщила директору застройщика, что оплата за квартиру Пети получена в 100% размере.
Не прошло и месяца, как дом был сдан в эксплуатацию, Петя получил ключи, акт приема-передачи и запись в ЕГРН о своих правах на квартиру.
Как только оформление прав закончилось, от общества «Подснежник» к застройщику поступила претензия с сообщением о том, что платеж от такого-то числа в такой-то сумме совершен ошибочно, «денежные средства просим вернуть на р\с с реквизитами…».
Застройщик попытался связаться с Петей, но последний от контактов уклонился.
Еще до того, как застройщиком было написано заявление в полицию, в арбитражном суде уже было возбуждено дело по иску ООО «Подснежник» к застройщику о взыскании неосновательного обогащения.
В иске представитель ООО «Подснежник» сообщил о неком договоре с другой организацией, банковские реквизиты которой были отчасти похожи на реквизиты застройщика, и изложил легенду о «технической ошибке». Поскольку никакого договора между организациями (ООО «Подснежник» и строительной компанией) не заключалось, и поскольку счет выставлялся на Петю, а Петя в суд даже не явился, суд иск по ст. 1102 ГК РФ удовлетворил.
Суд указал в решении, что застройщик вправе требовать денежные средства в порядке регресса с Пети, у которого «имеется неоплата по договору».
После выхода из совещательной комнаты судья также сообщил, что готов вернуться к пересмотру этого дела в случае, если в отношении Пети или Васи будет вынесен приговор (ст. 311 АПК РФ).
По исполнительным документам со счета застройщика вся сумма была списана в пользу ООО «Подснежник».
Далее события развивались следующим образом.
В ОБЭП Петя дал пространные пояснения, суть которых, если кратко, сводилась к тому, что, по его мнению, «квартира ему была продана в рассрочку». О том, что некое ООО «Подснежник» оплатило его счет Петя якобы он узнал только когда получил исковое заявление в арбитражный суд. До этого момента он «считал, что застройщик ждет от него оплату», и что это «такая форма кредита».
В возбуждении уголовного дела отказали.
Получилось, что Петя купил квартиру в новостройке за аванс.
Директор застройщика позволил себе не согласиться со сложившемся положением.
Застройщик попытался обратиться в суд и потребовать возврата квартиры.
Юристы застройщика ссылались на п. 5 ст. 5 ФЗ «О долевом участии в строительстве…», согласно которому «в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона».
Петя, получив исковое о расторжении договора, возмутился и сообщил, что отказаться от уже исполненного договора нельзя. Петя в суде заявил, что договор уже прекращен исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ), о чем были подписаны соответствующие документы, в том числе акт приема-передачи.
Застройщик попытался сослаться на недавние указания ВС РФ о том, что неоплата по договору является основанием для расторжения договора, но Петя парировал это тем, что ВС РФ говорил о полной неоплате, тогда как в его случае частичная оплата производилась. Кроме того, уже в ходе процесса Петя совершил еще один платеж в пользу застройщика, доведя общую сумму выплат почти до 12% от стоимости квартиры (какой молодец!).
В требованиях застройщика о расторжении договора было отказано. Районный суд, сославшись, в том числе, на ранее вынесенное решение арбитражного суда повторно указал, что застройщик вправе требовать денежные средства с Пети в качестве взыскания задолженности по договору.
В целом, высказанные мною в 2017 г. опасения относительно того, что суды будут отказывать в расторжении договора, если будет хотя бы частичная оплата, оказались обоснованными: суды пишут, что в Определении ВС РФ № 78-КГ 17-21 идет речь только о полной неоплате. Мол, только в этом случае можно расторгать…
Поскольку Петя не работает, а купленная им квартира – его единственное жилье, то застройщик будет очень долго жать своих денег, если, конечно, ст. 446 ГПК РФ не отредактируют. Мое предложение купить Пете какую-нибудь долю в праве и лишить его новой квартиры директор застройщика не оценил. Вместо этого застройщик подал иск к своему бухгалтеру – как к материально ответственному лицу.
Достоверно знаю, что по аналогичной схеме Вася и Петя попытались действовать еще раз, покупая квартиру на подругу Пети, но эта попытка у них сорвалась.
Бухгалтер второго застройщика оказалась очень внимательной, и, получив деньги на счет от общества, потребовала от директора Васи гарантийное письмо, в котором бы сообщалось, что деньги по платежному поручению такому-то оплачены за конкретное лицо, в счет оплаты по договору с реквизитами такими-то. Бухгалтер также попросила копию паспорта директора общества, учредительные бумаги и документы об одобрении крупной сделки.
Вася, конечно, предпочел не связываться, сообщил об ошибочном платеже, в результате чего деньги застройщиком были возвращены на счет того же самого ООО «Подснежник».
В целом, если задуматься, жулики ничем не рисковали – в худшем случае просто купили бы квартиру.
Точно знаю, что по аналогичной схеме, но с другими действующими лицами эти же жулики покупают машины в автосалонах. В некоторых случаях «прокатывает».

www.granatmaxim.ru

Еще статьи