Отмена дарения квартиры - в чем трудность?

В обзоре мошенничеств за 2013 г., в пункте № 19 разбиралась простенькая, но очень эффективная схема, при помощи которой отец и сын облапошили покупателей своей квартиры. Один раз у них все получилось, второй раз удалось мошенничество сорвать и покупателей спасти, но суть не в этом. Проходимцы отлично знали: самая легкоразрушаемая двухсторонняя сделка с недвижимостью – это дарение, на чем они и строили свои козни.
Легкоразрушаемость дарения, безусловно, имеет значение для всех участников рынка недвижимости. Предлагаю разобраться в том, каковы границы этого явления, и как нормы об отмене дарения прижились в российской судебной практике.
Вот история, приключившаяся весной 2017 г.
Мой доверитель развелся с женой. На вопрос о причинах развода он ответил дословно «мы в браке 20 лет», после чего судья больше вопросов не задавал.
Затем своей новой избраннице он подарил квартиру, чем завоевал если не её сердце, то хотя бы руку.
Вскоре его вторая супруга избавилась от подаренной квартиры (разменяла ее на другое жилье).
Буквально через несколько месяцев, во время семейного ужина в новой квартире, супруга спросила мужа, все ли у него в порядке? Получив утвердительный ответ, она неожиданно воткнула кухонный нож в левую сторону груди мужа, с силой, по самую рукоятку. Муж очень удивился, но спокойно встал, вышел на лестничную клетку и попросил соседа довезти его до больницы, «так как нож мешает вести машину». Одаряемая осталась в квартире и была вскоре задержана полицией.
Дарителя врачи смогли спасти: лезвие задело сердце, но, поскольку нож извлекали в условиях реанимации, мой доверитель остался жив.
Приговором Ставропольского районного суда Самарской области по делу № 1-49\2017 агрессивная супруга была осуждена к лишению свободы на три года… условно.
Конечно, вскоре после приговора возникли вопросы развода и отмены дарения, с чем даритель и обратился ко мне.
По правилам п. 1 ст. 578 ГК РФ «даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения». При этом п. 5 ст. 578 ГК РФ предусматривает, что «в случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения».
Словосочетание «сохранилась в натуре» судами трактуется не буквально как «вещь существует», а с несколько иным смыслом. Судьи полагают, что, если вещь осталась у одаряемого к моменту отмены дарения, то дар следует вернуть дарителю при наступлении условий, перечисленных в законе (покушение, телесные повреждения и т.п). 

Суды чаще всего указывают, что после того, как даритель воспользуется своим правом на отмену дарения, сохранение вещи у одаряемого образует на стороне последнего неосновательное обогащение. Соответственно, применяется механизм ст. 578 ГК РФ, по сути аналогичный правилам главы 60 ГК РФ о возврате в натуре неосновательно полученной вещи. 

По указанной причине для моего «выжившего дарителя» вернуть квартиру оказалось невозможным, так как подаренное жилье уже сменило собственника.
Это обстоятельство, конечно, его сильно расстроило, но так работает закон: если вещь одаряемым уже отчуждена, то у дарителя есть только право требования денег – рыночной стоимости вещи, согласно правилам об убытках (ст. 15 ГК РФ) и нормам ст. 578, 1102 ГК РФ. Такие денежные требования всегда удовлетворяются.
Соответственно, для профессиональных участников рынка недвижимости можно сделать один важный предварительный вывод: если подаренная недвижимость была перепродана (либо обменяна), т.е. перешла от одаряемого к иному лицу на основании любой возмездной следки, то будущему покупателю объекта не стоит опасаться отмены дарения в будущем.
Правда, здесь есть один нюанс.
Отказывая в исках об оспаривании сделки, совершенной одаряемым с каким-то третьим лицом, суды указывают в решении, что на момент совершения сделки по отчуждению имущества дарение еще не было отменено, в связи с чем одаряемый мог свободно распоряжаться своей вещью. Именно поэтому уже совершенная им сделка по отчуждению - действительна. Соответственно, данное обстоятельство является условием, при котором новый собственник сохраняет свою недвижимость: к моменту последующего отчуждения дарение все ещё не должно быть отменено.
Возникает резонный вопрос: с какого момента дарение считается отмененным?
Есть две точки зрения.
Первая заключается в том, что по правилам п. 1 ст. 578 ГК РФ «даритель вправе отменить дарение». Есть мнение, что даритель вправе сам отменить дарение. Он направляет уведомление об отмене дарения – и все, дарение отменено, одаряемый обязан недвижимость вернуть. Если же даритель после получения уведомления спешно продает недвижимость, то сколько бы раз такая недвижимость не меняла потом хозяина, все сделки являются противозаконными (т.к. распоряжается вещью не собственник, а иное лицо, когда дарение уже было отменено).
Есть и другая точка зрения: чтобы погасить запись в ЕГРН, недостаточно выражения воли дарителя в письме, нужно получить судебное решение. Таким образом, воля дарителя на отмену дара может быть выражена только посредством заявления иска об отмене дарения, а само дарение отменяется судебным актом.
Думаю, вторая точка зрения более верная, так как закон все же не содержит заявительного порядка погашения записи в ЕГРН, только на основании обращения дарителя. Соответственно запись должен погашать суд, и дарение отменяется судом.
При этом, отмечу, сторонники и той и другой точки зрения согласны с тем, что, если отчуждение дара одаряемым произведено после состоявшейся отмены дарения (неважно, что под этим подразумевается), то такая сделка противозаконна и может быть разрушена.
Как ни странно, такие случаи бывают даже при отмене дарения судом. Например, вовремя не наложили арест, и ответчик (ранее принявший дар) уже проиграв первую инстанцию и апелляцию, но еще до исполнения судебного решения, берет и продает спорный объект. Конечно, такую сделку разрушат – она состоялась после отмены дарения.
Возвращаясь к моему доверителю с ножом в груди: в его ситуации отчуждение полученного дара было произведено задолго не только до отмены дарения, но и до появления оснований к отмене дарения, т.е. до совершения преступления. Так или иначе, новому владельцу квартиры ничто не грозит: сейчас мы просто взыскиваем с осужденной супруги деньги, а совершенную сделку оспорить не можем.
Так обычно и бывает: буквально по пальцам можно пересчитать случаи, когда истцу удавалось не только отменить дарение, но и добиться разрушения сделки, совершенной одаряемым с кем-либо.
Еще хочу обратить внимание на требования к доказательствам по такого рода делам, на вопросы допустимости доказательств (ст. 60 ГПК РФ) и преюдиции (ст. 61 ГПК РФ). Названные в ст. 578 ГК РФ обстоятельства для отмены дарения, такие как покушение на жизнь и телесные повреждения доказываются исключительно вступившим в силу приговором суда. Иные доказательства суд в гражданском процессе не примет из-за требований допустимости: «обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами».
Подводя черту: цепочка событий, названных в ст. 578 ГК РФ, должна выглядеть в итоге так: дарение, регистрация перехода права, преступление, приговор, иск об отмене дарения, судебное решение с указанием последствий (возврат дара и погашение записи ЕГРН или взыскание стоимости вещи)

www.granatmaxim.ru

Еще статьи