Освободился и захотел вселиться

В 2020 г. я описывал процесс, который мы взяли в работу уже после проигранной другим представителем апелляционной инстанции. В кассации дело переломить не смогли, хотя очень старались. В том деле Сбербанк кредитовал покупку незаконно приватизированной квартиры. Лицо, без согласия которого жилье было приватизировано, оспорило права покупателя жилья.
Похожий процесс в 2023 г. провел в Москве. Фабула дела будто сошла со страниц «желтой» газеты.
Моя доверительница Ольга в 2018 г. приобрела квартиру в столице. При покупке ею использовались накопления и кредитные средства, выданные Сбербанком. Продавец жилья, некая Валентина, владела квартирой с 2012 г. Никаких споров о жилье с 2012 г. по 2018 г. не имелось.
На стадии подготовки к сделке у риелтора покупателя возникли опасения. Риелтор указывала на то, что квартира была приватизирована в 2005 г., а один из нанимателей – Дмитрий - был снят с регистрационного учета в 2001 г. и дальнейшая его судьба неизвестна. Агент рекомендовала поискать другие варианты для покупки. Впрочем, беспокойство риелтора было во многом интуитивным: правовых причин отказываться от покупки не было, поскольку все сроки давности к 2018 г., конечно, вышли.
Ольга не прислушалась к словам своего риелтора, так как Сбербанк сообщил ей о том, принимает данную квартиру в залог. (Банковская оценка рисков – уже притча во языцех). Квартиру Ольга купила, стала проживать в ней с тремя детьми, выплачивать ипотечный кредит.
В 2022 г. в дверь Ольги постучали. На пороге квартиры стоял «тот самый» Дмитрий. Он сообщил, что на дату приватизации квартиры находился в местах лишения свободы, потом снова отбывал наказание, теперь освободился и желает заехать в ранее занимаемую квартиру. Жить ему больше негде.
Дмитрия в квартиру Ольга не пустила.
Начался судебный процесс.
Адвокат Дмитрия указал, что истец был снят с регистрационного учета в 2001 г. из московской квартиры в период, когда отбывал наказание. В иске обосновывалась позиция, согласно которой снятие с учета истца не соответствовало требованиям действующего в 2001 г. законодательства. Истец сообщал, что о приватизации квартиры не знал. В дальнейшем истец был повторно осужден в период 2011-2016 годов. После отбытия наказания Дмитрий пытался вселиться в жилье, но прежняя собственница квартиры, Валентина, в жилье его не пустила, а квартиру продала Ольге.
Истец обращался в полицию, указал, что его брат ранее незаконно снял его с регистрационного учета и незаконно приватизировал квартиру.
В целом, позиция истца и его представителя заключалась в том, что его права нарушены незаконным снятием с регистрационного учета из неприватизированной квартиры в 2001 г., без которого приватизация бы не состоялась. Истец полагал, что имеет право проживать в спорном жилом помещении с Ольгой и ее детьми. Истец опирался на известное Определение ВС РФ от 26 августа 2008 г. N 5-В08-78, требовал вселения в квартиру.
Кроме того, представитель истца указывал, что в силу ст. 19 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ", ст. 31 ЖК РФ на него не действует (данная норма прекращает права пользования жильем для членов семьи бывшего собственника).
Ольга от перспективы проживания с истцом оказалась не в восторге.
Наши возражения по делу готовили вместе: Ольга, ее риелтор и я. В общих чертах они строились на следующем.
Невозможно отрицать, что права истца были нарушены, вопрос в том, за чей счет они должны восстанавливаться. Мы не согласились с тем, что согласие истца на приватизацию жилого помещения требовалось в 2005 г. Как следовало из иска и прилагаемых документов, на дату приватизации истец не имел регистрации в спорном жилье, не считался лицом, занимающим жилое помещение по договору социального найма. Таким образом, согласие истца на приватизацию квартиры на дату заключения договора передачи квартиры в собственность не требовалось, администрация не имела оснований для отказа в заключении договора приватизации.
Мы обратили внимание суда, что истец, снятый с регистрационного учета более двадцати лет назад (в 2001 г.), никогда не оспаривал снятие с регистрационного учета ни в исковом, ни в административном порядке.
Учитывая, что первое освобождение истца из мест лишения свободы состоялось в 2002 г., в период с указанного числа до даты приватизации (2005 г.) ничто не мешало истцу оспаривать процедуру снятия с регистрационного учета. Этого сделано не было.
Кроме того, согласно ранее названному Определению ВС РФ от 26 августа 2008 г. N 5-В08-78, лицо, отказавшееся от участия в приватизации, действительно сохраняет право на проживание в данной квартире, но ситуация, описанная Верховным судом, в корне отлична от имеющейся в настоящем деле. В приведенном постановлении ВС РФ лицо сохраняет за гражданином право пользования жильем, если такое лицо:
- имеет регистрацию на дату приватизации;
- предоставило нотариальное согласие на приватизацию жилья;
- добровольно не покидало жилье и сохранило регистрацию вплоть до возникновения судебного спора о снятии его с регистрационного учета.
В данном деле отсутствует нотариальное согласие истца на приватизацию спорного жилого помещения. Соответственно, приведенная практика ВС РФ к сложившейся ситуации не применима, бессрочное право на проживание у истца не возникло.
Мы также обращали внимание суда на то, что в 2020 г. отдел МВД РФ по району Западное Дегунино Москвы рекомендовал истцу обратиться в суд «в порядке частного судоделопроизводства с иском к Департаменту городского имущества Москвы о признании договора передачи квартиры в собственность от 29.09.2005 г. недействительным». Несмотря на полученные разъяснения от компетентного органа, своим правом на иск об оспаривании сделки Дмитрий не воспользовался, очевидно, в связи с истечением сроков исковой давности по требованиям об оспаривании сделки (п.1 ст. 181 ГК РФ).
Нельзя также не обратить внимание, что в период с даты приватизации (29.09.2005 г.) по 11.04.2012 г. (дата повторного осуждения истца за совершение преступления) истец не был лишен свободы. Истцом не названо ни одной причины, которая препятствовала бы ему оспорить названный договор приватизации в период 2005 – 2012 г.
В период с даты повторного освобождения истца из мест лишения свободы (2016 г.) истец также не пытался оспорить названный договор приватизации. Бездействие истца, которое выразилось в том, что он не обратился в суд с требованиями об оспаривании договора приватизации либо о вселении, привело к тому, что произошел дальнейший переход права от Валентины к Ольге.
Решение по делу было принято Тимирязевским судом Москвы, дело 02-1199/2023. В иске было отказано.
Неофициально, после процесса, я рекомендовал истцу обратиться с иском к городу о взыскании убытков, так как сам факт нарушения его прав очевиден.

После завершения дела свою методичку по оценке рисков в отношении приватизированного жилья я немного дописал, чек-лист в этой части теперь выглядит так:
- смотреть сведения о зарегистрированных лицах на дату приватизации;
- проверять основания снятия граждан с регистрационного учета;
- проверять, были ли отказники от приватизации;
- по возможности покупать жилье за сроками давности для оспаривания приватизации;
- при покупке приватизированного жилья после расселения аварийного – проверять все и в отношении аварийного (расселенного) жилья, а не только по отношению к приобретаемой квартире.

Пара завершающих штрихов к истории: как вы помните, риелтор изначально не рекомендовала объект к покупке. Потом, когда проблема возникла, именно риелтор нашла юриста для ведения дела, и, насколько я знаю, помогла с финансированием судебного процесса. Контиевская Наталья Леонидовна, мое почтение

Еще статьи