Судебные споры о недвижимости
Один дольщик разоряет строительную компанию
Строительная компания получила в аренду земельный участок с характеристиками: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «под строительство многоквартирных жилых домов». Согласно проекту, на участке планировалось возведение домов несколькими очередями.
Когда первый дом ввели в эксплуатацию, в компанию явился собственник одной из квартир и высказал пожелание на счет того, чтобы компания «подарила» ему еще одну квартиру. На вопрос о том, с какого, собственно… числа он желает стать собственником, пайщик ответил, что «если ему немедленно не подарят квартиру, то у компании будут серьезные проблемы».
Умника вежливо отправили подальше, не выяснив толком, о чем речь.
Так как компания работает совершенно официально, дома строит строго по проекту, укладывается в сроки, установленные разрешением на строительство, угрозам не придали значения. Между тем жилец первого дома оказался не так прост, и организовал следующее.
Когда достроили и ввели в эксплуатацию второй дом, собственники квартир пошли получать свидетельства в Росреестр. Управление Росреестра отказало им в выдаче правоподтверждающих документов, ссылаясь на наличие… самовольной постройки.
На прием к регистратору явились представители мэрии и строительной компании, которые удивленно спрашивали, почему Росреестр посчитал строительство самовольным? Земля у компании в аренде, разрешение на строительство не отозвано и не просрочено, акт ввода в эксплуатацию уже подписан, какая может быть самовольность?
Росреестр сообщил, что самовольность постройки имеется, так как право аренды земельного участка прекращено. Далее цитирую: «в Управлении имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию… согласно которому в эксплуатацию принят многоэтажный дом первой очереди. Согласно пп. 4 п.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом… Исходя из названных положений законодательства, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им».
Таким образом, Росреестр по собственной инициативе, без мэрии и без строителей, сделал запись о прекращении права аренды строительной компании на земельный участок, и отказался выдавать свидетельства о праве собственности жильцам дома второй очереди.
Пока строители думали, как им поступить, и как без суда восстановить право аренды, ситуация резко ухудшилась. Другие клиенты компании, участники строительства второй и третьей очередей, вспомнив про закон «О защите прав потребителей», про лакомые штрафы и неустойки, побежали в суды с исками о возврате денег, о расторжении договоров и т.п. Данные действия участников строительства вызваны тем, что деньги за строительство они отдавали в 2012-2014 годах, и, по их мнению, если они вернут свои деньги даже без неустоек, то все равно смогут купить на эти же суммы жилье большей площади, так как цены на недвижимость снизились.
Строителям приходится сейчас очень, очень туго, хотя, подчеркиваю, они полностью добросовестны и закон ни в чем не нарушали. Сейчас мы судимся с Росреестром.
Ответчик ссылается на судебную практику, которая при первом прочтении звучит в его пользу. Так, например, Определение ВС РФ № 305-ЭС16-3443 от 11.04.2016 указывает, что «согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты…При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Согласно разъяснениям, изложенным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. … В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка… Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у застройщика прекратилось».
Указанный текст Росреестр толкует очень просто: если появился первый собственник квартиры, то право аренды у строительной компании прекратилось автоматически.
Пока я не знаю точно, как собственник квартиры в первом доме добился в Росреестре погашения записи о праве аренды, но все произошедшее - его рук дело. Сейчас этот мерзавец снова заявился в строительную компанию и сообщил, что, если они хотят восстановить свое право аренды, то он все еще ждет квартиру в подарок, или готов принять ее «по символической цене». Строители не поддаются, платят мне за работу. Судимся…
Во всем произошедшем не пойму пока вот что.
Первое.
Даже если согласиться с позицией Росреестра о прекращении права аренды в связи с тем, что мэрия уже не может распоряжаться землей, то как же ст. 617 ГК РФ, согласно которой «переход права собственности … на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды»? Пока не понимаю. Надеюсь, суд в решении разъяснит.
Второе.
Если бы участок под сданным домом был сформирован до ввода в эксплуатацию, спасло бы это от действий мошенника? Нет твердой уверенности.
