Судебные споры о недвижимости
Очень плохая идея - спорное жилье оформить на ребенка
В обзоре мошенничеств за 2015 г. описывалось забавное мошенничество, в котором потерпевший не только пьянствовал несколько месяцев за счет жуликов, но еще и получил в итоге свою квартиру назад с отличным ремонтом. Эта трогательная история описана здесь.
Мошенничество было многоэпизодным, уже есть приговор. Сегодня я хочу вернуться к этой истории, но посмотреть на нее немного под другим углом.
Дело в том, что среди моих коллег юристов, а также среди риелторов существует довольно распространенная точка зрения, что в любой спорной ситуации, когда вопрос о правах на недвижимость решается в суде, лучше, чтобы спорным жильем владел несовершеннолетний (!). Якобы это дает в суде некие преимущества.
Я никогда не разделял такую точку зрения, так как в реальности судебная защита прав взрослых и несовершеннолетних граждан осуществляется одинаково. Более того, оформление недвижимости на детей устанавливает для участников спора дополнительные ограничения, в т.ч. по распоряжению недвижимостью. Впрочем, я даже предположить не мог, насколько передача спорного жилья детям может осложнить всю ситуацию.
Рассмотрим небольшой пример, связанный с одним из эпизодов вышеупомянутого мошенничества.
Так, незаконно отчужденная квартира была куплена женщиной, у которой подрастал сын. Вероятно, женщина подозревала, что относительно квартиры может начаться судебный спор, и с целью «обезопасить» себя она подарила 1\2 долю в праве на жилье своему ребенку.
Как я предполагаю, в дальнейшем выяснилось, что судебный спор неизбежен, и явной стала перспектива утраты жилья. Собственница уже не надеясь на то, что наличие малолетнего владельца спасет ее от виндикации, быстро продала квартиру незадачливому покупателю. При продаже женщина действовала от своего имени и от имени своего сына. Согласие опеки имелось. Договорная цена самарской квартиры составила 2 100 000 р.
В скором будущем покупатель потерял свои права на объект, так как все сделки с квартирой, одна за другой, были признаны ничтожными.
По решению Железнодорожного районного суда г. Самары женщина (предпоследний собственник) стала обязана была возвратить покупателю (последнему в цепочке собственнику) всю полученную сумму – 2 100 000 р.
Этот итог был вполне ожидаем, но в ситуацию вмешалась апелляционная инстанция.
Процитирую апелляционное определение, принятое по этому спору, котором решение районного суда было изменено: «из материалов дела следует, что 16.05.2014 года между Л., действующей за себя и своего несовершеннолетнего ребенка А.А. (продавцы), и В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: *** за 2.100.000 рублей. Указанная квартира принадлежала продавцам на праве общей долевой собственности (по 1\2 доле у каждого). Судебная коллегия с учетом того, что продавцы Л. и несовершеннолетний А.А. являлись долевыми собственниками квартиры, приходит к выводу о взыскании с каждого из них в пользу В. по 1 050 000 руб.».
Получилось, что Самарский областной суд не согласился с тем, что вся сумма взыскивается с матери, и постановил взыскать с женщины и ее несовершеннолетнего сына по 1 050 000 р. с каждого.
Каковы итоги такого решения?
Ответчица сегодня не в состоянии вернуть деньги ни за себя, ни за сына. В сложившейся ситуации для нее выходом могло быть стать банкротство, так как ни дохода, ни ликвидного имущества у нее нет. Но сегодня её банкротство не снимет главный вопрос: что делать с долгом, который числится за ребенком?
Согласитесь, это ненормально, когда мальчику 13 лет, а его долг составляет (с учетом индексации) уже более 1 300 000 рублей. При том, что мальчишка совершенно ни в чем не виноват. Ему что, тоже на банкротство подавать после совершеннолетия?
В итоге имеем следующее: при переоформлении доли на ребенка дополнительная защита от обоснованных исковых требований – не обнаружена.
Дополнительные проблемы ребенку – обеспечены
