Судебные споры о недвижимости
Обманутые дольщики: истоки проблемы
Ко мне в офис приехал посоветоваться собственник земельного участка. Он рассказал такую историю.
Полтора года назад к нему обратилась строительная компания, которая была заинтересована в возведении на его земле многоквартирного жилого дома. После некоторых размышлений владелец участка согласился с предложенными ему условиями аренды: он предоставляет компании земельный участок под возведение многоэтажного жилого дома, а компания в качестве вознаграждения выплачивает ему символическую ежемесячную арендную плату. Кроме того, после ввода дома в эксплуатацию застройщик передает собственнику земли две квартиры в возведенном жилом доме.
По сути, компанией были предложены нормальные и честные условия сотрудничества.
Договор аренды был заключен, прошел государственную регистрацию, компания получила разрешение на строительство. На этом же договоре аренды основывались заключенные застройщиком договоры долевого участия в строительстве.
Дом в итоге построили полностью. Сейчас к дому подключают сети и готовят его к сдаче.
На этом этапе собственник решил уточнить, все ли в порядке с его документами?
Когда я открыл его договор, то был немало удивлен. Дело в том, что в договоре аренды было указано следующее: «стороны приходят к соглашению о том, что в связи с предоставлением Арендатору земельного участка для строительства многоквартирного дома, Арендодатель приобретает право на получение в собственность двух однокомнатных квартир в строящемся многоквартирном доме по договорам долевого участия в строительстве стоимостью *** рублей. Цена предоставляемых Арендодателю по окончании строительства объектов является окончательной и изменению не подлежит».
В договоре аренды нигде не было указано, что арендодатель не должен платить за эти две квартиры. Как пояснил собственник земли, это подразумевалось, но не было зафиксировано на бумаге.
Сейчас руководство строительной компании сменилось, и новый руководитель не считает, что должен отдать кому-то две квартиры бесплатно.
Согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, любой договор предполагается возмездным, «если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное». Таким образом, статья 423 ГК РФ устанавливает презумпцию: каждая сторона должна получить встречное удовлетворение, если не оговорено иное.
Таким образом, для любого непредвзятого юриста арендная плата за землю по этому договору установлена в размере: ежемесячная символическая арендная плата плюс право арендодателя выкупить по фиксированной цене две квартиры в построенном доме. Выкупить, а не получить бесплатно.
Самое неприятное, что после ввода дома в эксплуатацию собственник земли не только не получит квартиры, но и потеряет свою землю. Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и пп.4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 38 ЖК РФ земельный участок под домом станет общей собственностью владельцев квартир в жилом доме.
Соответственно, сейчас собственник земли (пока он еще собственник) оказался на распутье.
Внесудебно получить от застройщика квартиры – нереально. Получить их через суд, принудительно, с таким договором аренды – фантастика. Соответственно, остается единственный выход - разрушать договор аренды.
Хорошо, что в этом деле есть очень веские, почти стопроцентные основания для расторжения договора аренды в судебном порядке.
Сейчас я предложил подать иск о расторжении договора аренды и подождать предложения от строителей. Предложат истцу две квартиры, он согласится на мировое. Не предложат – обманутых дольщиков станет больше, так как без договора аренды в эксплуатацию дом не ввести.
Интересное будет дело.
Мне этот процесс еще очень интересен с точки зрения рядового дольщика: как такую опасность распознать при проверке рисков по сделке?
Положа руку на сердце, думаю, что никак.
