Мошенничества с недвижимостью 2015, часть 1

13.11.2015

Данный материал в виде аудиофайла (запись семинара 14.11.2015 в Поволжской гильдии риелторов) доступен к прослушиванию


Клиент: скажите, у вас есть однокомнатные квартиры,

с большой кухней и комнатой в форме аппендикса?

Риэлтор: закончились, к сожалению. Но могу предложить двухкомнатную,

с хорошей кухней и геморроем в документах

     


Здесь должно было быть введение, но оно поленилось появиться на свет.

    

1.

Ростовщический бизнес – всегда непростой, связанный с конфликтами, постоянным риском невозврата долгов. Клиенты этого бизнеса – тоже очень разные люди, и далеко не всегда порядочные. Ломбардный бизнес накладывает определенный отпечаток на его учредителя: развивает  недоверчивость к клиентам, формирует умение защищать себя от возможных правовых неприятностей.

Но, как говорится, и на старуху бывает проруха.

За помощью обратился директор сети ломбардов. Посетителем был опытный предприниматель, уже немолодой, прошедший закалку в 90-е годы прошлого века.

Он рассказал, что к нему обратилась девушка, уроженка братской южной республики. Девушка пояснила, что у нее есть знакомый собственник трехкомнатной квартиры, который хотел бы получить под залог недвижимости деньги: один миллион рублей.

Директор ломбарда поставил условие (обычное, к сожалению, в современной практике ломбардов): оформляться будет не залог недвижимости, а купля-продажа. После погашения долга права на квартиру будут возвращены заемщику.

Конечно, на такие условия соглашаются либо люди с очень низким уровнем правовой грамотности, либо те, кто отчаянно нуждаются в деньгах и готов на все. Неизвестно, к какой категории отнес директор ломбарда своего очередного клиента, но на подобное оформление «залога» тот согласился.

Как пояснила представитель собственника, та самая барышня с юга, заемщик согласен и на договор купли-продажи, и на крупный процент за пользование деньгами, но единственное, о чем он просит – квартиру не осматривать, так как в ней проживают его пожилые родственники, и их нежелательно беспокоить.

Директор ломбарда заказал выписку из ЕГРП и убедился в том, что собственником квартиры является именно тот человек, который получает у него заем. Директор подумал, что даже если деньги не будут возвращены в срок, приобрести трехкомнатную квартиру всего за миллион рублей - совсем не плохо.

После оформления сделки деньги были переданы заемщику. В дальнейшие несколько месяцев он регулярно появлялся с деньгами и исправно гасил проценты по своему долгу. Это обстоятельство в значительной степени усыпило бдительность директора ломбарда.

Вскоре девушка появилась снова, и предложила еще две аналогичные квартиры. Сделки были совершены, и права на недвижимость перешли к учредителю ломбарда. После девушка привела еще двоих собственников. В общей сложности пять квартир были «куплены» таким образом учредителем ломбарда, и всего в займы им было вложено пять миллионов рублей.

Надо отметить, что директор ломбарда был по-прежнему осторожен, и на каждую из квартир заказывал выписку из реестра. Получив выписку, учредитель ломбарда каждый раз убеждался в том, что за деньгами к нему приходят именно собственники квартир. Правда, из пяти квартир осмотрена им была лишь одна, так как остальные под разнообразными предлогами были недоступны: в них жили пожилые родственники, болели члены семьи и т.п.

Как позже пояснял директор ломбарда, покупая недвижимость по такой низкой цене, ее можно и не осматривать: уж свои деньги в любом случае за нее легко выручить, да и проценты заемщики исправно платили.

Тем не менее, после пятой сделки деньги от заемщиков поступать перестали.

Когда директор попытался попасть в одну из квартир, в ней оказались совершенно незнакомые ему люди.

Вскоре вместо денег от займов стали приходить судебные повестки от посторонних лиц, которые утверждали, что именно они являются собственниками квартир, а вовсе не директор ломбарда.

Все иски к учредителю ломбарда были удовлетворены, и он потерял все пять купленных недавно квартир.

Что же произошло?

Оказалось все предельно просто.

Та барышня, которая изначально обратилась в ломбард, садилась за свой компьютер и печатала дословно следующее: «РЕШЕНИЕ… ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ…Федеральный суд такого-то района такого-то…города… установил».

Далее она выдумывала какую-то глупейшую фабулу дела, с орфографическими и правовыми ошибками ее расписывала, а в резолютивной части решения писала: «признать за ФИО право собственности на квартиру, расп. по адресу…».

Затем решение распечатывалось, в силу своих способностей подделывалась подпись судьи, на цветном принтере выводилась гербовая печать суда и штампик «вступило в законную силу», после чего подельник девушки предъявлял данное решение в Росреестр.

Росреестр, как обычно, «подвисал» на несколько дней в связи с «правовой экспертизой», а затем выдавал подельнику свидетельство о праве собственности.

Уже привычно я констатирую, что чиновники Росреестра не удосуживались зайти на сайт соответствующего суда и убедиться в том, что под указанным в решении номером дела рассмотрен совершенно другой спор, и что представленного «решения» открытая для всех пользователей база данных суда не содержит - такого дела вообще никогда не существовало.

В п. 7 обзора мошенничеств с недвижимостью за 2011 г. я уже рассказывал о технологии воровства квартир, в которой также по фальшивым судебным решениям квартиры оформлялись на фиктивных собственников, а затем продавались. В данном случае все очень похоже, с той лишь разницей, что в схеме 2011 г. покупателями выступали разные и полностью добросовестные лица, а в 2015 г. покупателем выступил один человек – директор ломбарда. Суды признали его недобросовестным, так как он «не осматривал покупаемые квартиры» (можно подумать, что закон обязывает покупателя осматривать квартиру до ее покупки!).

Кроме того, существенная разница заключается также в том, что в 2011 г. мошенники присваивали выморочные (по закону – муниципальные квартиры), а в 2015 г. преступники стали присваивать и то жилье, которое находится в собственности граждан. Чтобы схема не вскрылась раньше времени, была придумана вполне убедительная «легенда».

В финале истории собственники виндицировали все квартиры.

Кстати, оказалось, что из пяти квартир одна даже не была приватизирована, и ее истребовала мэрия города. Для мошенников было совершенно не важно, чью квартиру оформлять на себя и «закладывать» в ломбард.

Описанная барышня не ограничилась пятью эпизодами, и сейчас я получаю информацию об иных потерпевших.

Впрочем, до настоящего времени уголовное дело в отношении гражданки не возбуждено. Мало того, по заявлениям настоящих собственников квартир правоохранительные органы пытались привлечь к ответственности директора ломбарда (!). Хорошо, что вовремя разобрались, что к чему.

Закончить данный эпизод хочется следующим.

Описанным способом мошенники могут оформить на себя вашу недвижимость. Абсолютно любую вашу собственность они могут переоформить на себя. Для этого им даже не нужны будут ваши паспортные данные - нужен только адрес того объекта, который их интересует.

Подделав решение суда, они сдадут его в Росреестр, который после «правовой экспертизы» выдаст им свидетельство о праве собственности.

Права на собственность вы рано или поздно вернете, но никто не вернет вам потерянных нервов, времени и денег. Росреестр этого уж точно не сделает: годы идут, а «правовая экспертиза» лучше не становится.

Как ни странно, но в этой истории потерпевшими являются не только люди, которые утратили на время права на недвижимость (настоящие собственники), и не только директор ломбарда, который был очень осторожен, но все же потерял свои деньги. Потерпевшим в итоге оказался и судья районного суда, чью фамилию мошенница использовала при написании «решения». Судья с многолетним стажем и безупречной репутацией должен был длительное время оправдываться и доказывать, что он не имеет никакого отношения к тем фальшивым «решениям».

Что же касается директора ломбарда, то небольшой шанс вернуть свои деньги у него есть. Поскольку Росреестр произвел регистрацию недействительных сделок, директор через год после описанной истории сможет претендовать на получение компенсационных выплат с казны, в порядке ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Очень хотелось бы, чтобы подобные истории не повторялись, но, к сожалению, с 2011 г. мне неизвестен ни один случай, в котором бы Росреестр выявил фальшивое решение суда и отказал в регистрации прав по нему. Напротив, госорган их исправно регистрирует.

 

2.


Если в предыдущей истории был обманут кредитор, т.е. тот, кто ссужал деньги под залог жилья, то теперь все то же самое, только с обратной стороны. Конечно, гораздо чаще надувают заемщиков, тех, кто в результате возникновения отношений займа и «залога» теряют право собственности на недвижимость.

Так, в прошлом году я описывал примитивную, в общем-то, схему, в которой потерпевшие хотели свою недвижимость заложить, но в действительности продавали ее (пункты 4 и 5 обзора за 2014 г.).

История всегда одна и та же, и проста до невозможности.

Начинается она с того, что собственник приходит в ломбард или в агентство недвижимости, и под залог квартиры или дома просит занять ему денег. Вместо составления нормального договора залога готовится пакет документов, согласно которому займодавцу передается право собственности на недвижимость.

Документы о займе во многих случаях не составляются вообще, или составляются не между заемщиком и залогодержателем, а между заемщиком и каким-то третьим лицом. В дальнейшем это существенно затрудняет оспаривание в суде притворной купли-продажи, так как между заемщиком и «покупателем» недвижимости нет никаких долговых отношений. В итоге судьи искренне не понимают, о каком вообще залоге говорит потерпевший, если между сторонами спора нет отношений займа?

Я неоднократно, на протяжении ряда лет, сталкивался с подобными историями.

Большинство из них рано или поздно заканчивались обвинительными приговорами в отношении организаторов (например, п. 4 обзора мошенничеств с недвижимостью за 2011 г). В 2015 г. и в Московской области состоялся обвинительный приговор в точно такой же ситуации.

Тем не менее, защищая потерпевших на протяжении ряда лет, я каждый раз в суде сталкивался с одной и той же проблемой.

Судьи, а также адвокаты наших оппонентов задавали моим доверителям очень сходные вопросы, на которые всегда было очень трудно отвечать.

Если коротко, то этот диалог обычно выглядит примерно так:

- Уважаемый истец, вы оспариваете договор купли-продажи?

- Да, потому что он – притворный, на самом деле я имел в виду залог. Я хотел занять деньги под залог жилья. 

- Вы владеете русским языком как родным?

- Да.

- Вы читали, как называется договор?

- Да.

- И как же он называется?

- Договор купли-продажи.

- А зачем же вы его подписывали?

- Я хотел оформить залог.

- Но ведь в договоре нет слова «залог».

- Но я хотел оформить именно залог.

- А зачем же вы тогда подписали договор купли-продажи?!!

(различные драматические эффекты, вплоть до удаления из зала суда).

Сколько я не пытался подготовить клиентов к этому диалогу, у меня никогда не получалось сделать это толком. Мы каждый раз «садились в лужу», так как независимо от уровня образования, национальности и возраста, мои доверители не могли нормально объяснить, зачем они подписали вместо договора залога договор купли-продажи (или цессии, или еще какой-либо документ, по которому они передали свое право собственности займодавцу).

Даже в тех случаях, когда судебное дело мы выигрывали полностью, этот момент все равно оставался не прописанным, «не пропечатанным» в судебном решении. Из разговоров с судьями позже становилось ясно, что они тоже не понимают, почему так произошло: как можно спутать залог с продажей? 

В целом, у судей относительно таких потерпевших формировалось мнение том, что они, извините, глупые. «Они не только не различают виды договоров, но и не знают, что деньги лучше и дешевле занимать в банке, а не в шарашкиных конторах» - сказал мне знакомый федеральный судья, рассмотрев такое дело по существу.

Хотя я отнюдь не считал потерпевших глупцами, я тоже искренне не понимал их.

Я не понимал своих клиентов, и это было плохо.

В 2015 г. в очередной раз ко мне обратились с таким же делом. На сей раз потерпевших – два десятка семей, и пятерых из них я уже защищаю в суде.

Общего уголовного дела в данной ситуации добиться еще не удалось. Организаторы преступления - очень продуманные ребята. Чтобы их не удалось обвинить в преступном сговоре, участники ОПГ регулярно пишут друг на друга разнообразные заявления в прокуратуру, полицию и т.д. До настоящего времени эта тактика не была знакома нашим правоохранителям, и пока что этот способ работает: следствие не считает мошенников организованной преступной группой. В итоге расследуются якобы никак не связанные друг с другом эпизоды. Это сильно осложняет ведение гражданских процессов, в которых потерпевшие пытаются возвратить себе права на недвижимость.

Кроме того, я по-прежнему не понимал природу заблуждения своих клиентов.

Поэтому прежде, чем начать работу с этими потерпевшими, я собрал их вместе и буквально потребовал, чтобы они объяснили мне, почему вместо бумаг об установлении залога (ипотеки) они подписали документы о переходе права собственности.

Первоначально наш разговор не клеился, так как потерпевшие пытались отделаться от меня своими обычными фразами о том, что они «имели в виду залог».

После двадцатиминутного препирательства одна из потерпевших, уставшая от своей истории и от моей назойливости, выбила меня из колеи следующей фразой:

- Максим, что вам непонятно?! Неужели вы не знаете, что для того, чтобы оформить залог, нужно переоформить право собственности? Вы же юрист!

Остальные участники собрания согласно закивали.

Честно говоря, от удивления я сел на стул.

Как выяснилось, все потерпевшие искренне считали, что для оформления залога их недвижимость нужно… «временно передать в собственность кредитору». После возврата денег, как они думали, кредитор вернет им их квартиры. (Конечно, кредитор забрал и заметную часть денег, и квартиры, но дело не в этом).

Спустя столько лет до меня, наконец, дошло, что данные мошеннические схемы из раза в раз удавались только благодаря тому, что они эксплуатировали очень, очень широко распространенный юридический миф о том, что залог сопровождается временным переоформлением права собственности (!).

Для юристов существование такого мифа настолько не очевидно, что на протяжении ряда лет не только я, но и полтора десятка судей в районных судах искренне не могли понять, почему потерпевшие повели себя таким образом.

Теперь все стало ясно.

Вообще, юридические мифы отличаются необыкновенной устойчивостью: взять хотя бы распространенное в России заблуждение относительно того, что такое «гражданский брак», или миф о том, что ребенок может получать алименты после совершеннолетия, если он поступил в вуз…

Мифология, это, конечно, замечательно, но если вместо знаний в голове у человека юридические мифы, то его недвижимость может подыскать себе более образованного владельца.

     

3.


Пенсионерка являлась собственницей ряда дорогостоящих объектов недвижимости, в том числе коммерческого назначения. Одно из принадлежащих ей нежилых помещений коммерсантка решила сдать в аренду. С целью уклонения от уплаты налогов в договоре с арендатором ею была указана смехотворная сумма арендной платы: за помещение более чем в шестьсот квадратных метров, расположенное в центре города, стороны договора установили плату менее чем в тысячу долларов. Оставшуюся часть платы за аренду стороны сделки договорились передавать из рук в руки, без всякого бухгалтерского оформления.

Ошибка пенсионерки изначально состояла в том, что размер неофициальной части арендной платы не был закреплен на бумаге вообще никак, а, кроме того, сам договор аренды не предусматривал возможности одностороннего расторжения по желанию арендодателя.

Как и следовало ожидать, через пару месяцев после начала договорных отношений арендатор прекратил выплачивать «неофициальную» часть арендной платы.

Пенсионерка попробовала решить вопрос миром, но попытка не удалась. Промучившись некоторое время, она стала рассматривать разнообразные способы выдворения арендатора, такие как отключение воды, электричества и т.п. Хорошо подумав, собственница отказалась от подобных идей, так как, согласно договору аренды, она несла полную материальную ответственность за любую деятельность, которая препятствует нормальной работе арендатора. Аналогичные положения содержатся и в Гражданском кодексе России. Если бы она действительно воспрепятствовала работе магазина, счет по упущенной выгоде мог быть выставлен пенсионерке на весьма заметную сумму, так как арендатором являлся крупный сетевой магазин.

Собственница поняла, что зашла в тупик: до окончания срока действия договора должны были пройти долгие годы, а попытки натравить СЭС и пожарных на арендатора не увенчались успехом. Самым обидным было то, что с хорошим предложением по аренде помещения обратилась другая сеть магазинов, которая предлагала полновесную рыночную цену за аренду недвижимости. Таким образом, действующий договор аренды встал бабушке поперек горла.

В итоге пенсионерке был предложен следующий план действий.

Вначале она переоформит помещение магазина на гражданина, у которого нет никаких долгов (чтобы не изъяли магазин за долги), и у которого также нет никакой собственности и дохода. Продажа помещения, конечно, не повлечет расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ), но и наличие арендатора недвижимости совершенно не помешает сделке.

После того, как собственник сменится, действуя от имени нового арендодателя нужно будет помещение вскрыть, все оборудование и товар вывезти на арендованный склад. Затем на дежурство в помещении заступит охранная фирма, договор с которой нужно заключить заранее. Все, с этого момента головная боль начнется у арендатора, а не у пенсионерки.

Арендатор, конечно, может обратиться в суд с иском к бывшей собственнице, но она явно будет ни при чем, так как не она предприняла описанные незаконные действия.

Арендатор может подать в суд на нового собственника, но к этому моменту окажется, что магазин он уже перепродал, а другой собственности у него, как вы помните, нет. Арендатор даже может потребовать от очередного собственника помещения, чтобы тот допустил его к работе, но нет решительно никакой гарантии, что помещение снова не будет продано, со всеми вытекающими негативными последствиями.

Таким образом, арендатор может согласиться на изменение арендного платежа до адекватной цифры, или ему придется переезжать.

 

4.


Следующий эпизод не является мошенничеством – просто очередная схема, не очевидная для многих участников рынка недвижимости.

История такова.

В небольшой частной компании работал наемный управляющий. Компания оказывала финансовые услуги и имела достаточно состоятельную клиентуру.

По какой-то причине между учредителем и управляющим возник конфликт. Результатом этого конфликта стало увольнение управляющего. Помимо увольнения, учредитель нашел способ «повесить» на наемного работника убытки компании, в результате чего управляющий оказался должен бывшему работодателю значительную сумму.

Так как управляющий был финансистом, он предусмотрительно избавился от всей ликвидной собственности еще до возбуждения исполнительного производства. Должник не смог продать только свою единственную квартиру, так как та была обременена ипотекой, и кроме как в этой квартире жить ему было негде. 

Когда бывший работодатель понял, что взыскать деньги с должника ему не удастся, он попробовал добраться до единственного жилья должника. Для этого он начал использовать схему, описанную в п. 12 обзора за 2012 г. Реализовать эту схему в полном объеме помешало ипотечное обременение квартиры, а также то обстоятельство, что отдельных тонкостей технологии взыскатель не знал. Если совсем коротко, то взыскатель просто не получил ни копейки.

Тогда учредитель фирмы, будучи человеком умным, придумал свою, и, надо сказать, очень любопытную технологию.

Через знакомых он связался с руководителем банка, в котором у должника была заложена квартира. Про этот замечательный банк я уже рассказывал: он всегда не прочь изъять у ипотечного заемщика его собственность (п. 2 обзора за 2014 г.).

Сотрудники этого банка и учредитель фирмы очень удачно «спелись», и произошло следующее.

Несмотря на то, что у должника не имелось никакого официального дохода, и в справке 2НДФЛ стояли нули, он продолжал исправно платить по ипотечному кредиту, прекрасно понимая, что неоплата данного долга приведет к потере жилья.

Условиями кредитного договора, заключенного между банком и заемщиком, было предусмотрено, что последний обязан ежемесячно вносить определенную сумму на банковский счет, с которого банк производит списание ипотечных платежей. С этой целью заемщик при оформлении кредита заполнял соответствующее платежное поручение.

По сути, ежемесячные платежи, как и в подавляющем большинстве банков, зачислялись должником на самый обычный банковский счет, на котором деньги  находились непродолжительное время (до их списания по кредиту).

Таким образом, хотя должник и предусмотрительно избавился от всех своих банковских счетов, от ссудного счета избавиться он никак не мог. Этим и решили воспользоваться его недоброжелатели.

Взыскатель забрал из службы судебных приставов исполнительный лист, и отнес его непосредственно в банк, в котором у должника имелся ипотечный кредит. Такие действия предусмотрены законодательством: согласно п. 1 ст. 8 ФЗ «Об исполнительном производстве», исполнительный документ о взыскании денежных средств или об их аресте может быть направлен в банк или иную кредитную организацию непосредственно взыскателем.

Кредитное учреждение приняло к сведению поступивший исполнительный лист, и с этого момента все поступающие платежи по погашению ипотечного кредита… стали списываться в пользу взыскателя. Таким образом, должник, сам того не ведая, вместо погашения долга по ипотеке стал гасить свой долг перед бывшим работодателем. Банк же не получал никакого исполнения вовсе.

Теоретически, банк мог бы сообщить должнику о том, что его деньги не идут в счет погашения долга, а уходят бывшему работодателю. Например, банк мог бы под каждый ежемесячный ипотечный платеж открывать отдельный счет, с которого в первую очередь списывались бы деньги в счет погашения кредита. Но банк не стал информировать заемщика о сложившейся ситуации, и в течение полутора лет ситуация оставалась без изменений: все платежи уходили в пользу взыскателя, а долг по ипотеке не гасился.

Видимо, в этот период должник полагал, что он всех перехитрил: приставы его больше не беспокоили, а денег взыскателю, как он думал, он не платил.

Возникает вопрос: почему банк «молчал», и почему он фактически помогал этим взыскателю?

Все предельно просто.

У работников банка был, как обычно, свой интерес: получить квартиру.

Спустя полтора года к заемщику был предъявлен иск о расторжении договора кредита и об обращении взыскания на квартиру. Хотя иск явился для заемщика полнейшей неожиданностью, выписка движения денег по ссудному счету все прояснила.

После решения суда квартира была выставлена на торги. Поскольку ни на первых, ни на повторных торгах на  квартиру не нашелся покупатель, квартира досталась банку, а чуть позже – одному из работников кредитного учреждения. В этом и заключалась мотивация банка.

Мотивация взыскателя также вполне понятна – хотя он и не получил весь долг целиком, все же получал полтора года те деньги, которые должник отдавал за ипотеку. Замечательный, кстати, способ взыскивать деньги с неисправных должников.

Общий вывод: должник потерял единственное жилье, даже несмотря на то, что оно было обременено ипотекой.

Получается, в прежней схеме (п. 2 обзора за 2014 г.) мошенники могли забрать у должника единственное жилье, если оно не обременено залогом, а технология 2015 г. более отточена: есть залог или нет, право собственности потерпевший все равно теряет.

      

5.


Снова про банки и про ипотеку.

Банальная история: муж и жена получили ипотечный кредит в банке, который использовали для приобретения квартиры. Они были достаточно наивны, чтобы помимо ипотечного кредита оформить еще и потребительский кредит, причем на значительную сумму.

Как и следовало ожидать, через непродолжительное время оказалось, что платить по обоим кредитам одновременно супруги не в состоянии.

Заемщики предположили, что если они бросят платить по ипотечному кредиту, то закончится это выселением. Поэтому супруги продолжили вносить деньги в погашение ипотечного долга, но полностью перестали обслуживать потребительский кредит. Как они полагали, такие действия не приведут к потере жилья.

Юристы банка решили переиграть заемщиков.

Поступающие в счет ипотечного долга деньги банк начал списывать в погашение потребительского кредита. Юристы резонно рассудили, что обеспеченную недвижимостью задолженность они всегда успеют взыскать, тогда как необеспеченный потребительский кредит вернуть будет значительно труднее.

В итоге у супругов образовалась значительная просрочка по ипотеке, и банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на единственное жилье супругов – на ипотечную квартиру.

В судебном процессе выяснилось, что, поскольку назначение платежа при внесении денег не указывалось, из приходных ордеров невозможно понять, в счет какого долга внесены деньги. Для супругов факт неоплаты долга по ипотеке стал полнейшей неожиданностью.

Решение по делу еще не принято. Мой друг и коллега, Сергеев А.В., который ведет этот процесс, обещал поделиться судебным решением, как только оно вступит в законную силу.

Но уже сейчас ясно: документооборот крупного банка оформлен таким образом, что заемщик отдает деньги кредитору, а затем банк уже сам решает, какой кредит он хочет этими деньгами закрывать.

Конечно, такие возможности кредитного учреждения нельзя недооценивать.


6.


Все знают, что расчеты наличными – опасны.

Риелторы указывают: если рассчитываться безналичным путем, возникнут вопросы налогообложения. Правда, после 01.01.2016 г. они и так возникнут, как ни рассчитывайся, все равно с кадастровой стоимости налоги придется платить. 

В итоге наши сограждане по-прежнему в массовом порядке используют расчеты наличными. Те, кто немного более осмотрительны, рассчитываются через банковскую ячейку. До недавнего времени это было более-менее безопасно, так как банк проверяет купюры, пересчитывает их, и выдает продавцу деньги только после регистрации перехода права собственности.

Все бы ничего, но вот такой инцидент произошел в нашей столице. По факту мошенничества уже возбуждено уголовное дело, ведется следствие, но организатору преступления удалось скрыться.

Произошло вот что. Продавец дорогой, престижной квартиры заключил с покупателем договор купли-продажи. Стороны сделки обратились за регистрацией перехода права собственности в Росреестр. Расчеты сторон предполагалось произвести через банковскую ячейку.

В тот период, когда регистрация перехода права еще не произошла, продавец подделал печати Росреестра на договоре купли-продажи и заявил в банке о том, что право собственности уже перешло к покупателю. Сотрудники банка, не заподозрив подвоха, выдали продавцу содержимое сейфовой ячейки.

На вопрос о том, почему работники кредитного учреждения не позвонили покупателю, те ответили, что подобного рода обязанность не закреплена в договоре. Это соответствует действительности: согласно договору, звонить банковские служащие были не обязаны. 

На этом история не закончилась: получив деньги покупателя, продавец написал заявление в Росреестр о приостановлении регистрации сделки.

Одновременно с этим на регистрацию был сдан другой договор купли-продажи. Что интересно, в новом договоре дата была проставлена более ранняя, чем в том, регистрация по которому была приостановлена. Этот момент был важен для мошенников, так как после 1 марта 2013 г. договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным после его подписания (с момента согласования всех существенных условий), а не с даты регистрации, как было ранее.

Таким образом, когда начался судебный спор, второй покупатель оказался в более выгодном положении, нежели первый, так как его договор «состоялся ранее».

В настоящее время первый покупатель, с чьими деньгами сбежал продавец, судится со вторым покупателем, чей договор был сдан на регистрацию позднее.

Является ли второй покупатель подельником мошенника доподлинно неизвестно. Если верить ответчику и считать, что он такой же потерпевший, как и его оппонент, то получается, что продавец сбежал с двукратной ценой квартиры.

В любом случае, как бы то ни было, использование сейфовой ячейки не уберегло покупателя от неприятностей.  

Подводя итог, замечу: момент возникновения права собственности на недвижимость критически важен, и именно на понимании этой тонкости основан целый ряд мошеннических схем (например, п. 1 обзора за 2014 г.  и почти аналогичный п. 2 обзора за 2009 г.). 

В том числе и для борьбы с этими технологиями Минфин России внес законопроект в Госдуму, согласно которому расчеты по сделкам с недвижимостью могут стать безналичными в обязательном порядке. По предварительной информации, законопроект поддержан Центробанком.

Честно говоря, когда я читал об этом законопроекте, не мог не подумать о том, что тот же ЦБ РФ регулярно отзывает лицензии у банков, через которые стороны сделки рассчитываются посредством аккредитива. Интересно, в случае, если расчеты по сделке затормозятся из-за отзыва лицензии у кредитной организации, на сколько лет растянется судебный спор между участками сделки?

В связи с этим предположу, что рано или поздно участников рынка недвижимости заставят производить расчеты только лишь через один-единственный государственный банк. Страшно представить, через какой.

Продолжение здесь 

     к.ю.н. Гранат Максим Андреевич,

расп.: г. Тольятти, ул. Победы д. 27

+ 7 917 125 7321,  info@granatmaxim.ru

www.granatmaxim.ru

14.11.2015


герб_ср размер.jpg