Мошенничества с недвижимостью 2009

Из-за 99% риелторов все остальные пользуются дурной славой.

(из американского юмора)

В прошедшем 2009 году на рынке недвижимости продолжался заметный спад.

Снижение платежеспособности предпринимателей и обычных граждан, удорожание кредитных денег, уменьшение количества сделок – все это привело к общему понижению доходности риелторской деятельности, к увеличению конкуренции среди риелторских фирм.

К сожалению, обострение конкурентной борьбы не привело к повышению качества посреднических услуг. Напротив, экономические неурядицы повлекли явное увеличение преступных деяний, совершаемых в данной среде.

Нельзя не отметить, что описанные нами в 2007 и 2008 годах схемы квартирных мошенничеств успешно использовались и в ушедшем году. Для нас, юристов, уже известные схемы интереса не представляют и потому повторно описываться не будут. В адвокатской работе против организаторов уже знакомых комбинаций результат обычно предсказуем (как положительный, так и отрицательный).

В 2009 году также стало очевидно, что распространяющаяся известность некоторых мошенничеств (схем) постепенно затрудняет их практическую реализацию. Это обстоятельство не может не радовать.

Заметим здесь же, что в прошедшем году совершенно новых схем мошенничеств с недвижимостью появилось относительно немного. В основном, приходилось сталкиваться с уже знакомыми методиками, либо их нехитрыми разновидностями. При этом в 2009 году появилась тенденция, которой ранее не существовало: многие профессиональные мошенники переключились с сократившегося рынка недвижимости на автомобильный рынок и в некоторые другие сферы хозяйственной деятельности. Цели и задачи преступников, конечно, остались прежними. В конце данного обзора позволим себе отступление от общей темы и опишем некоторые виды деятельности бывших риелторов, которые по-прежнему в судах выступают в качестве ответчиков, но уже по совершенно другим категориям дел.

Начать же хочется с действительно новых комбинаций, замеченных именно на рынке недвижимости.

1.

Необычная, наглая и весьма выгодная схема была выявлена нами в январе 2009 года. Суть ее состоит в том, что некий гражданин решил приобрести квартиру. Им было выбрано дешевое жилье, на самой окраине города, к тому же, в скверном состоянии. Собственник квартиры долгое время испытывал сложности ее с продажей.

Покупатель продемонстрировал заинтересованность в сделке, и стороны сошлись в цене договора – 1,5 миллиона рублей. Как пояснял покупатель, у него в наличии только 900 тысяч рублей, но оставшуюся сумму он должен был получить буквально через несколько недель. Покупатель настаивал на сделке с последующим расчетом.

Хотя продавец квартиры и испытывал сомнения относительно предоставления рассрочки, покупатель смог его уговорить. Покупатель передал продавцу 900 тысяч рублей наличными, после чего договор купли-продажи был подписан и сдан на регистрацию.

Условия о возможности одностороннего расторжения договор не содержал, но факт неполной оплаты был отражен в тексте договора.

После того, как регистрация перехода права была совершена, покупатель исчез из города. Он не отвечал на телефонные звонки, не проживал по ранее названному адресу. Продавец, одинокий пенсионер, заподозрил, что покупатель обманул его и доплачивать не собирается. Пенсионер обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи.

По сути, данный иск был заявлен необоснованно. Относительно таких ситуаций имеются соответствующие указания Верховного суда РФ, и подобные случаи также неоднократно разбирались в качестве примера в юридической литературе. Определенно, у продавца в сложившейся ситуации имелось только лишь право требования денег в отношении покупателя (учитывая, в том числе, содержание п. 4 ст. 453 ГК РФ и п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Иск рассматривался в порядке заочного судопроизводства, так как покупатель не являлся на судебные заседания, а у председательствующего, очевидно, не было стопроцентной уверенности в том, что ответчик извещен о времени и месте слушаний.

Несмотря на юридически некорректные требования продавца, суд заявленный иск удовлетворил, и квартира была возвращена в собственность истца.

Такое решение, видимо, было принято с учетом того, что истцом выступал пенсионер, права которого явно были нарушены. Возможно также, на судебный акт повлияло и то обстоятельство, что покупатель – приезжий, и взыскание с него денег было бы сопряжено со значительными трудностями (залог недвижимости в нарушение закона не был зарегистрирован). Кроме того, пенсионер выполнил указание суда и всю полученную сумму – 900 тысяч рублей – добровольно внес на депозит нотариусу, чтобы покупатель, появившись в городе, смог без проблем получить свои деньги назад.

После вступления судебного решения в силу пенсионер снова получил свидетельство о праве собственности и решил продать-таки свою квартиру окончательно.

Новым покупателем выступил молодой человек, которому с большим трудом удалось собрать нужную сумму. После расчетов с пенсионером квартира перешла в собственность ко второму покупателю.

Перед сделкой пенсионер подробно рассказал новому покупателю о прошедшем судебном процессеи показал вступившее в законную силу решение суда, согласно которому собственником квартиры снова становился именно пенсионер.

Последний был рад тому, что получил от нового покупателя всю стоимость жилья, и вышел без потерь из неприятной истории с прежним покупателем.

Новый покупатель, в свою очередь, посчитал, что судебный акт гарантирует его от всяких претензий со стороны прежнего покупателя.

Через некоторое время на пороге спорной квартиры появился первый покупатель (тот самый приезжий), предъявил свидетельство о праве собственности (уже отмененное судом) и потребовал выселения нового покупателя и его семьи.

Молодой человек не удержался и начал иронизировать над прежним покупателем по поводу того, что тот не знает русских законов, что он уже не собственник квартиры, и что сам во всем виноват.

Первый покупатель, не выказав никакого удивления, удалился.

Впоследствии он обратился в суд с заявлением об отмене заочного решения суда на том основании, что находился в длительной командировке, куда был направлен его работодателем – риелторской фирмой. Были представлены соответствующие документы.

Понимая, что ответчик действительно не был извещен о времени и месте разбирательства, суд отменил ранее вынесенное заочное решение и возобновил рассмотрение дела.

Так как позиция первого покупателя была твердо основана на законе, и, так как иск пенсионера, конечно, являлся необоснованным, при повторном рассмотрении дедушке в иске отказали. Суд разъяснил пенсионеру его право заявить иск о взыскании с первого покупателя стоимости квартиры, указанной в договоре.

Одновременно с этим первый покупатель признал недействительной сделку между пенсионером и вторым покупателем, и виндицировал квартиру от покупателя №2, выселил его самого и членов его семьи.

Конечно, до начала судебных процессов первый покупатель не забыл снять с депозита нотариуса те самые 900 тысяч рублей, что были возвращены ему пенсионером ранее.

В итоге, имеем следующее: у первого покупателя существует долг перед пенсионером в размере 1,5 миллионов рублей по договору купли-продажи квартиры. Этот долг можно смело относить к разряду практически безнадежных, так как спорная квартира - единственная собственность первого покупателя, и при этом официального дохода он не имеет.

Пенсионер, в свою очередь, должен 1,5 миллиона второму покупателю, так как сделка между пенсионером и покупателем № 2 признана недействительной. Возвращать деньги дедушка не собирается, так как не понимает всей ситуации и уверен, что его снова пытаются обмануть. Кроме того, пенсионер пояснил, что все деньги отдал внуку, чтобы тот приобрел себе недвижимость. По этим причинам в настоящее время из начисляемой пенсии бывшего собственника квартиры удерживают деньги в пользу покупателя №2 (в смехотворной сумме, порядка 3 000 рублей ежемесячно).

Покупатель №2, который полностью оплатил цену квартиры, жилья так и не имеет, и снова вынужден снимать жилье. Очевидно, пенсионер, выплачивая нынешними темпами, не погасит долг в течение ближайших 40 лет, даже если не считать процентов за пользование чужими денежными средствами.

Регистрационная служба не собирается производить компенсацию в размере 1 миллиона рублей в пользу второго покупателя, так как ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что «Компенсация… выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению». Так как из дохода пенсионера в 2009 г. уже удержано несколько тысяч рублей, по мнению регистратора, компенсационная выплата ему не полагается. Суды, исходя из буквального толкования закона, эту позицию разделяют.

Как выяснилось, покупатель №1 прекрасно знаком с российским законодательством, и в свою очередь посмеялся над покупателем №2.

Кроме того, как мы видим, покупатель №1 купил квартиру, не заплатив за нее ни единой копейки.

Зададимся вопросом: благодаря чему данная афера удалась?

На первый взгляд, ответ кажется очевидным: если бы районный суд отказал в изначально незаконных требованиях пенсионера, то в схеме не появился бы новый потерпевший – второй покупатель, и весь ущерб от действий мошенника составил бы убытки пенсионера в части неполучения полной стоимости квартиры (дедушка недополучил бы 600 000 рублей).

Но решение суда, при явной его незаконности, кажется логичным. Легко понять, что оно вынесено из соображений справедливости, и судья пытался защитить права истца. Интересно, что именно на это и рассчитывал мошенник, спокойно уезжая в командировку и рискуя уже оплаченными деньгами. Очевидно, он предполагал вынесение именно такого решения, надеясь, что в интересах пенсионера суд отойдет от буквы закона.

Истинной же причиной того, что мошенничество вообще состоялось, является отсутствие в договоре купли-продажи между пенсионером и первым покупателем отменительного условия, согласно которому при неоплате в определенный срок полной стоимости квартиры договор считался бы расторгнутым, а все исполненное по сделке подлежало бы возврату (п. 2 ст. 157 ГК РФ, п. 4 ст. 453 ГК РФ). Если бы такое условие было включено в договор, данное мошенничество стало бы совершенно невозможно.

2.

Комбинация, изложенная далее, отличается своей удивительной простотой. Даже странно, что не приходилось сталкиваться с нею прежде.

Суть ее заключается в том, что продавец недвижимости ищет покупателя, который мог бы рассчитаться по сделке единовременно, за счет личных средств, не привлекая к расчетам банк и кредитные деньги.

Покупатель и продавец, придя к согласию по всем условиям договора купли-продажи, сдают документы в регистрационную службу.

Как это принято в России, расчеты между сторонами производятся сразу же, при подписании договора, хотя право собственности на объект договора еще не перешло к покупателю.

Покупатель, исполнив свои обязательства в полном объеме, ждет оформления регистратором документов (как правило, около двух недель).

Продавец, действуя по заранее намеченному плану, уже на следующий день после сдачи документов в ФРС подает заявление о приостановлении государственной регистрации (на основании п. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В заявлении продавец указывает, что просит приостановить регистрацию перехода права, так как им найден более выгодный вариант продажи недвижимости, и другой покупатель готов заплатить большую цену.

Регистрационная служба, согласно поданному заявлению, приостанавливает регистрацию уже подписанного договора.

Сразу после этого продавец сдает на регистрацию договор купли-продажи того же объекта с новым покупателем (как правило, сообщником продавца). Одновременно, чтобы избежать будущих обвинений в мнимости сделки, мошенники проводят со счета нового покупателя на счет продавца полную оплату по сделке.

Ирония заключается в том, что, по всей видимости, в этих расчетах используются деньги первого покупателя, которые начинают работать против него же.

В итоге новый покупатель получает на свое имя свидетельство регистрационной службы, на чем операция и завершается. Деньги первого покупателя присвоены и поделены.

Конечно, у продавца остался долг перед первым покупателем, но продавец давно готов к возбуждению против него исполнительного производства, а, проще говоря, гол как сокол.

Известны случаи, когда добросовестные работники регистрационной палаты, приняв заявление продавца о приостановлении сделки, пытались связываться с покупателем. Активное вмешательство покупателя, его обращение в суд, принятие судом обеспечительных мер в виде запрета на сделки с объектом недвижимости – все это могло бы помешать реализации описанной схемы.

Но мошенники готовы к такому развитию событий и элементарным образом препятствуют информированию покупателя о приостановлении сделки: в документах, которые изначально сдаются в регистрационную службу, указываются контактные телефоны не самого покупателя, а риелтора, который также является членом преступной группы.

Покупатель, как правило, до самого последнего момента не подозревает, что его риелтор и обманувший его продавец - сообщники.

Нам приходилось сталкиваться с попытками регистрационной службы не регистрировать второй договор купли-продажи, так как договор с первым (настоящим) покупателем уже сдан на регистрацию. Но такая позиция регистратора не основана на законе.

Формально ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не запрещает собственнику совершать одну сделку с принадлежащим ему имуществом, если другая сделка с этим же имуществом приостановлена. Кроме того, первый договор еще не создал никаких юридических последствий, так как пока не зарегистрирован (п.2 ст. 558 ГК РФ). Таким образом, ФРС не может на законном основании отказать мошенникам в регистрации второго договора купли-продажи. Это обстоятельство не кажется само собой разумеющимся.

Подчеркнем, главное в этой схеме – ее фактическая бесповоротность.

Если реализация мошенничества удалась, то практически невозможно найти основания для получения покупателем права собственности на недвижимость. Ведь, если преступники производили расчеты по второму договору, мнимость второй сделки доказать будет практически невозможно.

Нельзя исключить также и вариант, что второй покупатель – добросовестный, и ничего не знал о наличии еще одного претендента на недвижимость. В этой ситуации мошенники дважды получают деньги за один объект.

До сих пор не до конца ясно, что препятствует мошенникам реализовывать описанную схему, если первым покупателем используются ипотечные средства. Возможно, играет роль ускоренная регистрация договоров купли-продажи с условиями об ипотеке в пользу банка, и мошенники просто не успевают приостановить одну сделку и совершить другую. Может быть, причины, по которым этот вид мошенничества не используется против банков, лежат вне области правового регулирования.

Отметим, что не только несовершенство закона является почвой для подобного рода махинаций, ведь участники сделок действительно во многих случаях готовы производить полный расчет еще до перехода права собственности. Пока эта нелепая традиция не изживет себя, никто не убережет покупателей от подобного рода обманов. Ведь даже личное участие покупателя при сделке, сообщение регистратору личных телефонов и адресов не даст серьезной гарантии: нет уверенности, что специалист ФРС свяжется с покупателем вовремя – закон не обязывает извещать по телефону участников сделки, а бумажная почта идет достаточно медленно.

Между тем расчеты через банковскую ячейку или аккредитив позволяют свести практически к нулю вероятность мошенничеств, подобных описанному.

Наиболее простым является способ, когда банк, покупатель и продавец заключают трехстороннее соглашение об аренде банковской ячейки. Денежные средства в размере цены договора закладываются покупателем в банковскую ячейку. Согласно условиям трехстороннего договора, сам покупатель не может забрать деньги в течение, скажем, 30 дней. Но в этот период доступ к ячейке есть у продавца. Причем доступ ограничен условием: продавец должен предъявить свое свидетельство о праве собственности на недвижимость (уже погашенное), зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи, а также выписку из ЕГРП о том, что новым собственником недвижимости стал покупатель. Если же в течение названного срока продавец с указанными документами не явился, покупатель может забрать свои деньги назад. По аналогичной схеме строятся и расчеты в безналичной форме, посредством аккредитива.

Очевидно, крайне нежелательно экономить на банковских услугах при купле-продаже недвижимости.

3.

Любопытно стали действовать риелторы в г. Самаре. Схема для мошенников совершенно безопасная, и, к сожалению, может быть многократно повторена. Суть в следующем.

Жительница Тольятти решила приобрести квартиру в Самаре. Имея профессиональное образование оценщика, она предпочла самостоятельно искать жилье, так как имела такую возможность и не хотела оплачивать услуги посредника.

Через некоторое время подходящее жилье ею было найдено. Собственник согласился продемонстрировать квартиру, но только в ночное время, после 23:00 часов.

Несмотря на довольно странное условие, квартира была осмотрена и покупателю понравилась. Стороны договорились по цене и решили совершить сделку.

Собственник квартиры, которую выбрала покупатель, настойчиво порекомендовал обратиться к риелтору, которого характеризовал с наилучшей стороны. Необходимость привлечения риелтора собственник мотивировал тем, что обеим сторонам сделки понадобится помощь в оформлении документов.

Женщина согласилась и встретилась с риелтором. Последняя пояснила, что данная квартира является чрезвычайно привлекательной по цене, и на нее есть уже несколько покупателей. В связи с этим риелтор предложила внести задаток в достаточно крупном объеме, а также заключить предварительный договор купли-продажи.

Покупатель отдала деньги риелтору деньги, а последняя передала их продавцу квартиры. Данная сделка была оформлена соглашением о задатке.

В дальнейшем покупатель все же настояла на том, чтобы осмотреть квартиру в дневное время. Как выяснилось, рядом с квартирой расположено трамвайное депо, и в дневное время в квартире очень шумно.

Покупатель знала, что предварительный договор не может обеспечиваться задатком. Поэтому покупатель была уверена, что в случае, если она откажется от будущей покупки, ее деньги все равно будут ей возвращены (ведь суды трактуют подобные платежи как авансовые, и правила о задатке в таких ситуациях не применяются).

Каково же было удивление покупателя, когда и в предварительном договоре, и в соглашении о задатке она обнаружила, что не является участником данных сделок. С одной стороны выступает собственник квартиры, а с другой – риелтор, действовавший от своего имени. При этом никакой доверенности на риелтора не выдавалось.

Продавец квартиры на требование денег ответил, что он получал деньги, но от риелтора, и что именно с риелтором он и будет рассчитываться.

Таким образом, «рекомендации» продавца и отсутствие договора с риелтором привели к тому, что внесенные денежные средства были полностью потеряны покупателем.

В настоящая время «шумная» квартира вновь выставлена на продажу. Цена - несколько ниже рыночной. По телефону, указанному в объявлении, поясняют, что квартира демонстрируется только после 23:00 часов.

4.

Как правило, если какая-либо комбинация не обладает признаками возможного повторения, мы не заостряем на ней внимания, так как частных случаев возможно бесконечное множество, а нас, прежде всего, интересует механика легко воспроизводимых схем, ведь именно с ними приходится бороться. Но следующий случай, пусть и единичный, оказался настолько интересным, что не привести его здесь кажется большим упущением.

Суть его в том, что гражданка была замужем за одним человеком, а думала, что состоит в браке с другим. Данное заблуждение привело потерпевшую к утрате дорогостоящих объектов недвижимости.

История этой женщины началась с не слишком удачного брака, в котором отношения между супругами быстро испортились. У самой потерпевшей дохода в тот период почти не было, ее первый муж также практически не работал. Когда она предложила расторгнуть брак, муж, как это часто бывает, занял пассивную позицию и предложил ей все сделать самой.

Женщина обратилась с иском в мировой суд, так как супруг не являлся на расторжение брака в органы ЗАГСа. Истица указала адрес ответчика – их общий домашний адрес. При этом истица, к сожалению, не учла, что ответчик зарегистрирован и уже фактически проживает в своей прежней, добрачной квартире.

Суд рассмотрел дело и заочным решением удовлетворил требование о расторжении брака. Вопрос о разделе имущества не поднимался, так как делить было практически нечего.

После вступления решения в силу и получения свидетельства о расторжении брака женщина повторно вышла замуж. Во втором браке ее постигли те же неприятности – новый муж также не утруждал себя работой. Но ее небольшой бизнес пошел в гору, и за два года нового брака она приобрела квартиру в Тольятти, а также довольно дорогой участок земли в пригороде, отведенный под строительство дома.

Так как женщина много времени уделяла работе, покупкой недвижимости и ее оформлением занимался ее супруг. Всю недвижимость муж регистрировал на себя. Возражений со стороны жены не поступало, так как она знала, что имущество покупается в браке.

Через некоторое время женщина была крайне удивлена тем, что ее первый муж крепко подружился с ее нынешним супругом.

Доподлинно не известно, кому из них двоих пришла в голову блестящая идея, но первый супруг, спустя два года после развода, подал заявление об отмене заочного решения суда, вынесенного по иску о расторжении брака. Первый муж пояснил, что он понятия не имел о расторжении брака, что извещения суд направлял не по адресу его регистрации (который легко установить, и где он фактически проживал все это время), а по адресу истицы. В связи с наличием процессуальных нарушений заочное решение было отменено, и было принято новое решение – первый брак был расторгнут уже в 2009 году.

Между тем ранее женщина регистрировала свой второй брак.

Данный брак по иску второго мужа был признан ничтожным, так как формально он был зарегистрирован в период первого брака.

Все имущество, приобретенное женщиной во втором браке и зарегистрированное на второго мужа, досталось последнему.

Очевидно, что мужья потерпевшей поделили деньги от реализации этой собственности.

В настоящее время потерпевшей заявлен иск об убытках, но перспективы данного дела не блестящие. Доказательств того, что женщина передавала деньги своему второму мужу, в деле нет.

В чем же причина произошедшего? Только ли виной тому ошибка в иске, где был неверно указан адрес ответчика – первого мужа?

Основная причина кроется, прежде всего, в том, что суды, ставя штамп о вступлении заочного решения в законную силу, зачастую не проверяют, действительно ли ответчик получил экземпляр заочного решения.

Если бы процедура, предписанная процессуальным законом, полностью соблюдалась, первый супруг потерпевшей не смог бы явиться в суд спустя два года и заявить, что экземпляр заочного решения им не был получен. Если бы так действительно произошло, то решение просто не вступило бы в силу.

В тоже время требовать компенсацию с казны Российской Федерации, доказывать, что убытки причинены судом - бессмысленно. Ошибка в указании адреса ответчика имела место, ошибка была допущена истицей, и это обстоятельство послужит основанием для отказа в подобном иске.

5.

Следующая схема, в отличие от предыдущей, получила весьма широкое распространение. Речь пойдет о «продажах» неприватизированного жилья. В связи с очередным продлением сроков приватизации, видимо, данная схема не потеряет своей актуальности еще длительное время.

Автор идеи - известная тольяттинская мошенница, которая успешно занимается своим нехитрым бизнесом уже много лет.

Данная гражданка зарегистрирована и проживает в «малосемейке». Объявления о продаже этого жилья риелтор дает с завидным постоянством.

Каждому покупателю она предлагает приобрести ее жилье за разумную цену. Риелтор поясняет, что она собирается приватизировать квартиру и сразу после приватизации продаст ее по заранее оговоренной цене.

Между покупателем и риелтором подписывается предварительный договор купли-продажи, по которому риелтор принимает от покупателя 100% предоплаты за квартиру.

Риелтор пользуется тем, что большинство граждан по-прежнему не понимает природы предварительного договора, и не знает, что передача материальных ценностей по предварительной сделке невозможна.

Риелтор получает деньги, а наивный покупатель терпеливо ждет, когда же она соизволит приватизировать квартиру.

Известно, что мошенница таким образом «продала» одну и ту же квартиру нескольким гражданам. Также достоверно известно, что право приватизации у риелтора уже использовано, и она вообще не может приватизировать какое-либо жилье.

Несмотря на очевидный и легко доказуемый состав мошенничества, правоохранительные органы стабильно отказывают в возбуждении уголовного дела в отношении указанной гражданки. Между тем, присвоенные риелтором суммы исчисляются уже миллионами рублей. Зачастую, чтобы заплатить мошеннице, жертвы закладывают имеющееся жилье, и не только теряют деньги, но и остаются с ипотечными долгами и соответствующими рисками.

Естественно, перспектив взыскания каких-либо средств с мошенницы не имеется. В Федеральной службе судебных приставов на нее скопилось изрядное количество исполнительных листов, производство по которым не ведется в связи с фактической невозможностью исполнения.

6.

Значительное количество мошенничеств наблюдается также при незаконной «банковской» деятельности риелторов.

Получив преступным путем значительные денежные средства, мошенники имеют возможность на систематической основе заниматься ростовщичеством. Так, организованная той же мошенницей преступная группа предоставляет займы физическим лицам под 120 % годовых. Особенно интересно, что высокий процент указывается по причине уже неконтролируемой жадности, так как возврат денег с процентами вовсе не есть цель комбинации. Схема организована, главным образом, для присвоения жилья. Работает она весьма просто.

Лицу, желающему занять деньги, предлагают обеспечить заем залогом недвижимости. Но договор ипотеки – это слишком сложно. Заемщик вместе с риелтором едут к нотариусу, который заверяет генеральную доверенность на сделки с «предметом залога», то есть жильем заемщика. Нотариуса, конечно, выбирает займодавец.

В дальнейшем, покуда заемщик думает, что у него есть время на возврат долга, и что в этот период его квартира продаваться не будет, риелторы уже совершают сделку. В договоре купли-продажи указывается, что в квартире на день сделки зарегистрирован бывший собственник, что, впрочем, не мешает новому владельцу выселить последнего после сделки (ведь родственных отношений между новым собственником и потерпевшим явно не имеется).

Характерный факт рассказала одна из жертв, которая еще до продажи квартиры поняла, что ее обманывают. Эта женщина попыталась отозвать доверенность, которая была выдана на сделки с ее жильем, но тольяттинский нотариус… не приняла заявление об отзыве доверенности. При повторной попытке подать нотариусу заявление об отзыве доверенности нотариус вообще закрыла кабинет и объявила день нерабочим.

Потерпевшая, к сожалению, не догадалась направить нотариусу заявление почтой, и уведомить об отзыве доверенности регистратора.

Упомянутый нотариус, кстати, в настоящее время исправно продолжает свою трудовую деятельность в г. Тольятти.

У данной схемы имеются и свои разновидности.

Так, другая потерпевшая рассказывала, что она подписала в регистрационной палате договор залога квартиры, но ее почему-то уже выселяют, хотя срок возврата долга еще не подошел. С этим вопросом она обратилась к нам.

Мы попросили показать договор, сданный на регистрацию в ФРС. Женщина продемонстрировала нам справку ФРС о сданных документах, где говорилось, что на регистрацию сдан договор купли-продажи квартиры.

Когда мы объяснили собственнице, что она не заложила, а продала свою квартиру, женщине стало плохо - ведь в спорной квартире живут ее престарелая мать и малолетний ребенок. Другого жилья у них нет.

Каким образом мошенники смогли подменить договор залога договором купли-продажи, женщина не понимает. Она утверждает, что внимательно и тщательно читала договор залога, и не знает, как могла подписать договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи, как выяснилось, указана не та сумма, что потерпевшая получила на руки от мошенников в виде «займа» (около 1\4 от стоимости жилья), а рыночная цена квартиры, которую продавец якобы получила в день сделки.

Посредством только лишь гражданских исков бороться с подобными мошенниками весьма сложно.

7.

Очередная схема обмана при сделках с недвижимостью направлена главным образом на предпринимателей.

Так, общество с ограниченной ответственностью решило приобрести нежилое помещение, принадлежащее риелторской конторе. Агентство недвижимости предоставило документы о том, что помещение находится на балансе данной организации, имеется свидетельство о праве собственности, технический паспорт. Обременений на объект, как выяснили покупатели, не существует.

Риелторы предложили подписать предварительный договор купли-продажи. При этом риелторы попросили о том, чтобы оплата не производилась до сдачи основного договора купли-продажи на регистрацию, так как фирму, на балансе которой числится объект, планируют закрыть.

Работники общества-покупателя не обратили внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи нежилого помещения содержался пункт о недопустимости переуступки сторонами прав и обязанностей по данному договору (запрет цессии).

Предварительный договор был подписан.

Через определенное время покупателю пришло письмо от риелторской фирмы, в котором продавец уведомлял покупателя о том, что им подписан договор купли-продажи объекта недвижимости с дочерней организацией. Также в приложениях имелся договор цессии между риелторской конторой и ее дочерней фирмой. По данному договору «дочке» перешла обязанность продать покупателю недвижимость по цене и на условиях, оговоренных в предварительном договоре, подписанном ранее. Содержалась также просьба контрагентов перечислить деньги на счет дочерней организации, которая и будет в дальнейшем выступать стороной основного договора.

Покупатели вместе с продавцом и представителем дочерней фирмы посетили ФРС и убедились в том, что агентство недвижимости действительно продает «дочке» нежилое помещение, и соответствующий договор купли-продажи сдан на регистрацию. После этого покупатели перевели средства на счет дочерней фирмы (согласно поступившему письму и договору цессии).

В дальнейшем риелторская фирма заявила о незаконности договора уступки прав, так как цессия «изначально была запрещена условиями предварительного договора». В связи с этим, по мнению риелторов, покупатель должен был руководствоваться не какими-то письмами, пусть даже исходящими от уполномоченного лица, а, прежде всего, изначальным предварительным договором.

Вскоре также выяснилось, что договор купли-продажи, подписанный между риелторской фирмой и ее «дочкой», был отозван из регистрационной службы и не прошел государственную регистрацию, а, следовательно, переход права собственности не состоялся.

До начала судебного разбирательства риелторы успели продать спорный объект недвижимости постороннему лицу.

В дальнейшем представители риелторской фирмы неоднократно поясняли, что, по их мнению, причиной возникшей ситуации стали действия самого покупателя, который не только не выполнил условия предварительного договора – не заключил основной договор с продавцом, но еще и недобросовестно и в нарушение договора стал производить оплату дочерней фирме.

Как ни удивительно, жертвой этой схемы стала аудиторская фирма.

8.

Последние две схемы, которые приведем в данном тексте, не имеют прямого отношения к рынку недвижимости. При этом считаем нужным описать их, так как данные мошенничества часто выполняются с участием все тех же организаторов, а, кроме того, обе схемы подразумевают использование судебной системы как инструмента для незаконного получения денежных средств (последнее обстоятельство вообще становится характерным).

Так, достоверно исследован следующий способ.

Гражданин (физическое лицо) обращается в банк с заявлением о предоставлении потребительского кредита. Заявление заполняется по форме банка в виде оферты.

Банк рассматривает поданное заявление-оферту и отказывает в выдаче кредита. Мотивировка отказа при этом не указывается и отказ в письменном виде не выдается.

Согласно п.1 ст. 807 ГК РФ, договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Так как в выдаче кредита гражданину было отказано и денежные средства не были переданы заемщику, кредитный договор не заключен. Никаких прав и обязанностей по незаключенному договору, конечно, не возникло.

Тем не менее, спустя определенный, порой довольно длительный срок (почти дождавшись истечения срока исковой давности), банк заключает договор уступки права требования долга с коллекторским агентством. Объектом этого договора является долговое обязательство, которое якобы существует у гражданина-заемщика. Этот «долг» банк продает коллекторской фирме.

В дальнейшем коллекторы обращаются в суд с заявлением о выдаче судебного приказа и требуют взыскать с должника сумму займа. К заявлению о выдаче судебного приказа в порядке ст. 121 ГПК РФ коллекторы прикладывают заявление-оферту и договор цессии, по которому они якобы приобрели право требовать деньги с гражданина.

В заявлении коллекторы указывают, что договорные отношения между банком и гражданином возникли с момента подачи заемщиком оферты в банк. Коллекторами обосновывается, что, так как оферта содержит все существенные условия договора и подписана заемщиком, договор кредита является заключенным. Разъясняется, что банк (цедент) отвечает за действительность договора цессии. Голословно коллекторами утверждается, что заемщик деньги получил и допускает существенную просрочку по их возврату.

Мировой судья, к компетенции которого относится вынесение судебных приказов на любую сумму (в ст. 23 ГПК РФ отсутствуют какие-либо ограничения по размеру требований), возбуждает приказное производство.

Так как из заявления коллекторов следует, что их требование основано на сделке, совершенной в простой письменной форме, мировым судом выносится приказ о взыскании с должника всей суммы кредита вместе с договорными процентами.

Закон здесь играет с потерпевшим злую шутку.

Так как должника в приказном производстве не опрашивают, в суд он не вызывается и объяснений не дает, у судей, как правило, не возникает сомнений в том, что спорные деньги действительно были получены заемщиком. Но, даже если такие сомнения и возникают, то сказываются процессуальные особенности упрощенной судебной процедуры: суд не полномочен в рамках приказного производства запрашивать дополнительные доказательства.

Таким образом, возникает парадоксальная ситуация: деньги взыскиваются судебным актом, хотя в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства получения гражданином заемных средств.

Далее приказ направляется должнику, у которого, согласно закону, есть десятидневный срок на обжалование судебного акта. Данный срок, согласно правилам ст.128 ГПК РФ, начинает течь с момента получения должником судебного приказа.

Здесь нужно упомянуть, что в оферте, которую «должник» заполнял для получения кредита, содержалось условие о договорной подсудности. Согласно этому условию, при возникновении споров между сторонами кредитного договора дело должно разрешаться по месту нахождения банка (был указан адрес кредитной организации в Москве). Таким образом, судебный приказ был вынесен в столице, между тем «должник» проживает в Тольятти.

Судебный приказ направляется почтой, с уведомлением о вручении.

Затем обычно происходит следующее.

Потерпевшие, обладающие большим жизненным опытом и более высоким уровнем образования, получив судебный приказ, немедленно направляют телеграмму в адрес мирового суда в Москве, чем выражают свое несогласие с судебным актом. Приказ автоматически отменяется судом. В этом случае расходы потерпевшего составляют лишь стоимость телеграммы, а коллекторы теряют госпошлину, оплаченную ими в столице.

Но так бывает далеко не всегда.

Если потерпевший начинает выяснять, откуда у него вообще возник долг, пытается прояснить ситуацию в тольяттинском филиале московского банка, связывается с коллекторами и т.п., то, как правило, драгоценное время на подачу возражений упускается, и судебный приказ вступает в законную силу. Коллекторы, конечно, в этот период всячески тянут время и поясняют, что они примут меры к выяснению ситуации, разберутся, может быть, это действительно ошибка и т.д. В целом, стараются вести себя так, чтобы потерпевший не предпринимал никаких активных действий.

Как только приказ вступает в силу, следует довольно жесткое исполнительное производство. С потерпевшего взыскиваются и долг, и проценты, согласно судебному приказу.

Нельзя не обратить внимание еще на одно обстоятельство, которое также, к сожалению, работает в пользу мошенников.

До 2008 года, в прежней редакции ГПК РФ, существовала хотя бы теоретическая возможность обжаловать судебный приказ, вступивший в законную силу. Для этого необходимо было подготовить надзорную жалобу и подробно изложить в ней сложившуюся ситуацию. Возможно, приказ был бы отменен вышестоящим судом. Но до 2008 года с подобного рода мошенничествами сталкиваться и не приходилось.

Сейчас ситуация в корне иная.

По действующей редакции ст. 376 ГПК РФ, «судебные постановления могут быть обжалованы в суд надзорной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу при условии, что указанными лицами были исчерпаны иные установленные настоящим Кодексом способы обжалования судебного постановления до дня его вступления в законную силу».

По смыслу закона, так как заявление об отмене судебного приказа потерпевший не подавал, у него, соответственно, нет права на подачу надзорной жалобы. Более того, по совокупности норм ст. 129, 376 ГПК РФ следует, что вступивший в законную силу судебный приказ вообще не подлежит оспариванию.

Таким образом, общая стратегия законодателя по сокращению надзорного производства приводит в данном случае к весьма печальным результатам.

Даже подача исков о признании договора кредита незаключенным, о признании договора цессии мнимой сделкой – все это далеко не гарантия приостановления исполнительного производства по судебному приказу.

Процессуальных вопросов здесь великое множество.

Изначально признавая договор кредита незаключенным, мы можем не признавать и договорную подсудность – считаем возможным заявлять названные иски по месту нахождения филиала. Но даже при удовлетворении таких исков судебный приказ сохранит свою силу.

Как быть? Возможно ли подать заявление о пересмотре судебного приказа по вновь открывшимся обстоятельствам? Но ведь по вновь открывшимся обстоятельствам пересматриваются только судебные решения, а к судебным приказам данная процедура прямо не отнесена законом. Положение тяжелое. Закон построен таким образом, что создает проблемы потерпевшему, а не мошенникам.

Кроме того, многие граждане, когда понимают, что сами упустили сроки для обжалования приказа, не склонны бороться за свои права. Известны случаи, когда люди продавали вполне ликвидную недвижимость, чтобы рассчитаться с коллекторами-мошенниками.

Что интересно, банк в этой ситуации в любом случае выходит «сухим из воды». Кроме договора цессии ни один документ не содержит сведений о том, что спорный кредит вообще существовал. Но даже если выяснится, что кредита выдано не было, какие это последствия создаст для банка? В самом деле, не станет же коллекторская фирма инициировать по этому поводу судебный процесс против кредитной организации. Ведь цессия действительно была мнимая, и никаких расчетов между банком и коллекторами на самом деле не производилось.

По этим причинам банк чувствует себя весьма вальяжно. В одном процессе, уже в исковом производстве по подобному делу, банк осмелел настолько, что сообщил следующее: якобы кредитной организацией в одностороннем порядке был открыт счет на имя потерпевшей, и якобы именно на этот счет были зачислены кредитные деньги.

От дальнейших пояснений сотрудники банка уклонились, и не разъяснили, каким образом в одностороннем порядке ими был открыт депозит, когда на это также требуется письменный двухсторонний договор?

Конечно, для того, чтобы снять деньги, якобы имеющиеся на этом счету, потерпевшей необходим договор банковского счета, который она, по понятным причинам, предоставить не смогла – ведь такого договора просто не существует. Существует ли сам депозит – на этот счет также имеются сомнения.

Отметим, что мировые судьи при вынесении подобных приказов допускают грубые процессуальные нарушения. Так, в материалах дел содержатся только копии документов, заверенные печатью коллекторской фирмы, а оригиналов заявителем не представлено. Никаких платежных документов о расчетах между сторонами также не имеется. Судебные приказы, к тому же, вынесены с нарушением правил подсудности. Ведь из одной оферты не следует, что договор заключен. Без финансовых документов невозможно установить ни факт получения денег, ни факт заключения кредитного договора. Кроме того, приказное производство недопустимо в принципе при наличии в деле третьих лиц (в данном случае, банка). При таких обстоятельствах мировой судья, действующий по закону, должен отказать в вынесении приказа и предложить коллекторам обратиться в суд с полноценным иском. Но, тем не менее, такие судебные приказы выносятся, и часть граждан возвращает долги, которых не существует.

Хочется думать, что описанные процессуальные нарушения мировые судьи допускают неумышленно.

9.

Два забавных случая, практически однотипных, произошли в ушедшем году с довольно известными автосалонами. Снова в качестве аргумента для незаконного изъятия денег выступало судебное решение.

Схема проста: автосалон продает физическому (что важно) лицу автомобиль. Покупатель рассчитаться за него личными средствами якобы не может, а потому заключает договор кредита с банком.

Банк оплачивает стоимость машины, покупатель забирает товар.

В договоре кредита имеется условие – в обеспечение исполнения обязательств заемщика в залог банку передан автомобиль.

Покупатель, опираясь на действующую редакцию Закона «О защите прав потребителей», буквально на следующий после сделки день заявляет о своем желании отказаться от исполнения договора купли-продажи, так как им обнаружена мелкая неисправность в салоне автомобиля. Покупатель настойчиво требует от продавца забрать машину назад.

Юристы автосалона, понимая, что Закон «О защите прав потребителей» не дает им оснований отказать в требованиях клиента, принимают автомобиль.

Покупатель ставит вопрос о возврате денег.

Автосалон категорически отказывается выплачивать деньги покупателю, так как справедливо опасается, что если данные средства не будут сразу же внесены в банк, то кредитная организация обратит взыскание на предмет залога, и салон останется и без денег, и без автомобиля. Продавец предлагает перечислить деньги кредитору - в счет исполнения долга покупателя перед банком.

Покупатель изображает негодование и обращается в суд с исковыми требованиями о взыскании денег с автосалона. Логика искового заявления тривиальна: договор заключен между покупателем и продавцом, право на расторжение договора у покупателя есть, и деньги должны быть возвращены именно покупателю, так как он является стороной договора купли-продажи, а вовсе не банку, как предлагает автосалон.

Федеральный суд, введенный в заблуждение этой нехитрой логикой, требование удовлетворяет. Решение кассируется, но оставляется без изменений второй инстанцией.

Далее решение исполняется: с автосалона в пользу покупателя взыскивают деньги. Так как покупатель и не думает исполнять свои обязательства по кредиту в пользу банка, последний обращает взыскание на автомобиль. Происходит как раз то, чего опасался автосалон: утрачены и деньги, и автомобиль.

Покупатель, чтобы избежать уголовной ответственности, доплачивает из «своих» денег ту часть, которая нужна, чтобы полностью погасить долг перед банком, и на этом история фактически заканчивается.

Ее итоги?

Банк свои интересы защитил, и к покупателю более претензий не имеет.

Автосалон, мягко говоря, недоволен действиями покупателя, но тот действует строго на основании решения суда.

Потребитель присвоил большую часть стоимости отнюдь не самой дешевой автомашины.

К счастью, бороться с этой схемой элементарно.

Так как машина на момент обращения потребителя находится в залоге у банка, то на любые сделки по распоряжению объектом залога необходимо получать согласие залогодержателя (п.2 ст. 346 ГК РФ).

Автосалон, таким образом, мог просто не принять у потребителя машину.

Юристам автосалона следовало отказать потребителю на том основании, что им не предоставлено согласие банка на данную сделку (вариант: не представлена справка банка о полном погашении задолженности и снятии залога). Подобную позицию следовало занимать и в суде.

Проблема, видимо, заключалась в том, что юристы автосалона забыли само понятие сделки, которое было сформулировано еще в Древнем Риме. Как результат – бывший риелтор обернул ситуацию в свою пользу, и убедил суд вынести решение, хотя и основанное на нормах Закона «О защите прав потребителей», но противоречащее положениям Гражданского кодекса о залоге.

Таковы примеры некоторых «технологий», с которыми приходилось иметь дело в 2009 г., и механика которых уже ясна в настоящее время. С некоторыми новыми схемами еще разбираемся.

            к.ю.н. Гранат Максим Андреевич,

расп.: г. Тольятти, ул. Победы д. 27

+ 7 917 125 7321, info@granatmaxim.ru

www.granatmaxim.ru

25.01.2010