Кредитные сделки с недвижимостью - более безопасные?

Существует представление о том, что кредитные учреждения всегда самостоятельно оценивают риски приобретения недвижимости, под залог которой выдают заемные деньги. Есть также мнение, что покупка недвижимости при помощи кредитных средств уберегает от сделки с продавцом-банкротом.
На мой взгляд, вера в то, что банки отфильтровывают «опасные» объекты в интересах заемщиков противоречит здравому смыслу, и вот почему:
   - в России ипотечных сделок с семизначной рублевой ценой довольно много. Сильно сомневаюсь, что при семизначной цене объекта сотрудники банка станут без отдельной оплаты вдумчиво изучать документы продавца и историю приобретаемого объекта;
   - кредитному учреждению, в общем-то, судьба объекта безразлична из-за титульного страхования, к которому банк почти поголовно толкает заемщиков. При этом в страховом полисе обычно выгодоприобретателем указывают не покупателя, а банк;
    - все проблемы, сопутствующие покупке, достаются собственнику, а не залогодержателю. Интересы последнего, напротив, защищены страхованием, нескончаемым объемом господдержки и огромностью банковского капитала. 

У покупателя нет ни того, ни другого, ни третьего. 
Все эти факторы вместе приводят к тому, что между собой очень слабо связаны желание покупателя приобрести объект без серьезных проблем и банковский «андеррайтинг».
Но давайте на конкретном примере. 

Согласно выписке из ЕГРН, некая Ксения в 2009 г. приобрела в собственность квартиру. В последующие пять лет Ксения наделала долгов.
В 2014 г. в районном суде было вынесено решение, согласно которому с Ксении было взыскано в пользу банка 22 миллиона рублей. В 2015 г., уже после вынесения названного решения, Ксения подарила свое жилое помещение отцу - Петру Дмитриевичу. 
Петр Дмитриевич, получив дар, постарался поскорее от него избавиться. В 2016 г. он нашел покупателя, наивность которого была достаточна для совершения сделки. 
Отмечу: сведения о долгах прежнего собственника (Ксении) и обо всей этой нехитрой истории имелись в открытом доступе. Любой желающий мог получить информацию с сайта районного суда (по месту жительства Ксении) и с сайта судебных приставов-исполнителей. В совокупности с выпиской ЕГРН об истории перехода права эти данные «кричали» о том, что приобретение квартиры обернется головной болью для покупателя. Ведь предбанкротное состояние продавца часто маскируют именно так - оформляя недвижимость на промежуточного, управляемого собственника (например, см. здесь).
Тем не менее, покупатель квартиры Анатолий больше изучал саму квартиру, чем документы. Его не смутило даже то обстоятельство, что продавец Петр Дмитриевич попросил занизить в договоре стоимость квартиры в три (!) раза.
Анатолий не располагал полной суммой и обратился за кредитом в ПАО «ВТБ-24». Подав кредитную заявку, он также попросил банковских служащих изучить выбранную им квартиру, т.к. просьба продавца занизить цену все же показалась ему подозрительной.
ПАО «ВТБ-24» в ответ сообщило, что найденный объект «одобрен к кредитованию». Занижение цены также не стало поводом для беспокойства. Будущему заемщику лишь было рекомендовано приобрести титульное страховое покрытие в аффилированной банку страховой компании.
Анатолий согласился купить страховой полис, видимо, не обратив внимания, что страховка по риску утраты права собственности была оформлена только на сумму кредита (1/6 от реальной стоимости сделки), а не на полную стоимость квартиры. Анатолий также не обратил внимание, что получатель страховой выплаты, согласно полису – банк, а не он сам. В итоге неосторожная покупка с кредитными средствами ПАО «ВТБ-24» состоялась.
Между тем Ксения не спешила возвращать 22 миллиона рублей своему кредитору, и в 2017 г. взыскатель обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании Ксении банкротом. Кроме того, финансовый управляющий в рамках этого же дела стал оспаривать совершенную Ксенией в 2015 г. сделку (дарение в пользу отца), ссылаясь на то, что уже задолго до совершения этой сделки девушка отвечала всем признакам неплатежеспособности.
Управляющий в поданном заявлении указывал, что, отчуждая недвижимость безвозмездно, Ксения предприняла попытку вывести имущество из-под взыскания. В основании его требований была указана норма п. 1 ст. 61.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
В данном конкретном случае покупатель Анатолий после многомесячного судебного процесса сохранил жилье (дело № А55-14777/2017), во многом из-за взвешенной (по отношению к Анатолию) позиции финансового управляющего. 
Меня интересует сейчас другой вопрос: проверка, проводимая ПАО «ВТБ-24», о которой просил Анатолий, в чем заключалась?
Думаю, что она просто не проводилась. Хотя бы потому, что Анатолий за нее банку не платил.
Я не верю в проведение проверки по этой сделке, т.к. не заметить признаки предбанкротного состояния прежнего собственника было невозможно.
Удивляет другое. Банк в самом начале кредитных отношений даже не предложил своему клиенту провести оценку рисков по сделке, вместо этого ПАО «ВТБ-24» просто кредитовало сделку с проблемным объектом. Думаю, это связано с тем, что такую услугу в сделках с относительно недорогим жильем юристы банка не оказывают вовсе. Не умеют, или на услугу нет широкого спроса – не знаю.

К сожалению, описанный случай – один из длинной череды за последние годы. Вот те, что могу назвать по памяти. Начнем с текущего эпизода:

- ПАО «ВТБ» кредитовал сделку с занижением цены в три раза, причем сделка была совершена в период подозрительности бывшего собственника-банкрота, (№ 3 за 2019 г.);

- ПАО «Сбербанк» кредитовало покупку земли под строительство дома в водоохраной зоне, где участок был оформлен на продавца по фальшивым документам: № 18 за 2016 г.);

- ПАО «ВТБ-24» кредитовало приобретение квартиры, находящейся в споре. Одна и та же квартира продавалась и дарилась одновременно, но кредит, тем не менее, был выдан: (№ 13 за 2015);

- ПАО «Сбербанк» выдало кредит под покупку квартиры, которую продавал наниматель жилья, действующий по фальшивой доверенности (№19 за 2016 г.);

- ПАО «Сбербанк» выдало кредит под покупку квартиры, которую продавала пациентка психоневрологического диспансера, состоящая на учете более 15 лет: (№ 11 за 2018 г.);

- ПАО «ВТБ» кредитовало приобретение квартиры, которая не только находилась в споре, но и оказалась собственностью Москвы, а не продавца (№ 10 за 2022 г.);

- ПАО "Сбербанк" кредитовало покупку квартиры у женщины, которая ранее уже оспаривала сделки с этим жильем по причине психического заболевания (№ 9 за 2021 г.);

- ПАО "Сбербанк" кредитовало покупку у лица, незаконно приватизировавшего жилое помещение (№ 2 за 2020 г.)

Откуда вообще родился миф о безопасности ипотечных сделок?

Неужели клиенты банков всерьез думают, что банк будет проводить оценку рисков тогда, когда они эту услугу не заказывают и не оплачивают?

Риторические вопросы, но ведь это чуть ли не общепринятое мнение – кредитные сделки, якобы, безопасней. Уверен, что безопасными становятся сделки, стороны которых добросовестны и внимательны, а кредитование здесь вообще не при чем. 

www.granatmaxim.ru

Еще статьи