Судебные споры о недвижимости
Компенсация добросовестному приобретателю недвижимости
В начале 2019 г. я иронизировал над дурацкой редакцией ст. 68 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая должна была вступить в силу с 01.01.2020 г. Согласно этой норме у добросовестного покупателя, потерявшего жилье, возможность получить заветную компенсацию с государства открывалась в случае, если его должник… умирал. Подробно этот материал разбирался здесь (п.1 за 2019 г.).
В итоге, государство все же разумно решило не создавать у потерпевшего мотива для убийства должника. Указанная норма закона в силу так и не вступила, а сам закон существенно доработали.
С 01.01.2020 г. в силу вступили важнейшие поправки, напрямую касающиеся добросовестных участников сделок с недвижимостью. Теперь в определенных случаях они смогут получать с государства не 1 000 000 р. компенсации, как ранее, а полную стоимость утраченной ими недвижимости.
Почему же правила о компенсациях так изменяются?
Во многом это связано с тем, что в отношении единственной нормы о компенсационных выплатах из казны, существовавшей до 01.01.2020 г. (ст. 31.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав…») было вынесено постановление Конституционного суда России от 4 июня 2015 г. N 13-П.
Конституционный суд еще в 2015 г. указал: названная норма закона должна применяться не только в тех случаях, когда утрата права у добросовестного приобретателя произошла по вине государственного органа, но и в иных ситуациях. В постановлении говорилось: «государство в указанном случае выступает не как сторона в отношениях юридической ответственности, не как причинитель вреда (что требовало бы полного возмещения причиненного вреда) и не как должник по деликтному обязательству, а как публичная власть, организующая систему компенсации за счет казны Российской Федерации собственникам жилого помещения, которые не могут его истребовать от добросовестных приобретателей, и добросовестным приобретателям, от которых было истребовано жилое помещение».
В этом постановлении Конституционный суд России впервые упомянул о гипотетической возможности полной компенсации потерпевшему со стороны государства. Хотя, подчеркиваю, речь шла еще о компенсационных выплатах всего в 1 000 000 р.
В дальнейшем Конституционный суд России сделал еще один шаг в сторону понуждения государства к полной компенсации убытков добросовестного участника сделки с недвижимостью. В постановлении КС РФ от 22.06.2017 № 16П речь шла о выморочном жилье, и Конституционный суд решил не удовлетворять иски муниципальных образований к добросовестным покупателям таких (незаконно проданных) квартир. КС РФ указал: «признать положение пункта 1 статьи 302 ГК РФ не соответствующим Конституции России в той мере, в какой оно допускает истребование … из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости … по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло … своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество».
Фактически, пусть и в очень «узкой» ситуации, Конституционный суд все убытки от действий мошенников переложил на государство уже в 2017 г. Этот вопрос я подробно разбирал здесь (№ 16 за 2018 г.). Таким образом, в 2017 г. состоялся второй шаг к тому, чтобы убытки добросовестного участника сделки с недвижимостью компенсировались государством в полном объеме, а не в сумме 1 000 000 р.
Наконец, с 01.01.2020 г. вступила в силу новая глава 10.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно ст. 68.1 названного закона, «физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье - добросовестный приобретатель), имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения».
В законе говорится: «компенсация, предусмотренная настоящей статьей, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению».
Обращаю внимание:
- в законе больше не идет речь об ограничении суммы компенсации;
- нет больше условия, которое должно было вступить в силу с 01.01.2020 г. о том, что утраченное жилье должно быть для потерпевшего единственным;
- ранее установленный в законе годичный срок «попыток» взыскания денег по реституции сокращен с года до шести месяцев.
Закон также установил, что после выплаты потерпевшему право регресса переходит к России.
Теперь хочу заострить внимание на нескольких крайне важных моментах, которые «не видны» собственно в ст. 68.1 Федерального закона, но отдельно прописаны в изменяющем закон документе (ФЗ от 2 августа 2019 г. N 299-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", см. здесь)
Даже для лиц, РАНЕЕ потерявших права из-за незаконных сделок с выморочным или незаконно приватизированным жильем, устанавливается трехлетний срок для подачи иска к казне о компенсации убытков.
В ст. 2 изменяющего документа указано: «физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого на основании вступившего в законную силу судебного акта было истребовано жилое помещение в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, вправе в течение трех лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обратиться с иском к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию о выплате однократной компенсации в размере, установленном частями 3 и 4 статьи 68.1Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"».
Все остальные добросовестные участники сделок, потерявшие недвижимость, в отношении которых судебные акты вступили до 01.01.2020 г., право на компенсацию своих убытков в полном объеме не имеют: «требования о компенсации, предъявленные добросовестным приобретателем, от которого было истребовано жилое помещение на основании вступившего в законную силу судебного акта до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат рассмотрению в соответствии с законодательством, действовавшим на дату предъявления указанных требований».
Если кратко: обратную силу закон имеет только для тех, кто потерял жилье по спорам с муниципальными органами или с государством, а в отношении всех прочих добросовестных приобретателей, потерявших жилье РАНЕЕ, размер компенсации по-прежнему составит 1 000 000 р. (с учетом разъяснений, установленных постановлением Конституционного суда от 4 июня 2015 г. N 13-П).
Получается, шумиха в СМИ не совсем объективна: безосновательно поправки трактуются журналистами так, будто все потерпевшие, кто проиграл процессы до 01.01.2020 г., смогут взыскать с казны свои убытки. Нельзя эти правки считать панацей для всех проигравших и добросовестных.
В целом, изменения в законе, конечно, можно только приветствовать. Здорово, что закон эволюционирует на наших глазах. Буквально за пять лет произошли огромные изменения, и явно в лучшую строну.
Что касается практического применения новых норм закона: мой оптимизм немного сдержан.
В законе говорится: «судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения».
Вообще-то последствием недействительности сделки является реституция (возврат в первоначальное состояние) а не «наступление убытков» у стороны сделки.
Если бы в тексте закона говорилось, что казна компенсирует убытки, причиненные невозможностью реституции, или компенсирует убытки, вызванные безрезультатным исполнительным производством, то вопросов бы не было никаких. Но в законе прописали «убытки от истребования помещения». Понятно, что именно имели в виду, но формулировка, на мой взгляд, не совсем удачная и допускает различные трактовки, а это плохо.
Кроме того, поскольку Россия в первом судебном процессе (о виндикации) участия не принимает, то добросовестность потерпевшего во втором процессе (против казны) не будет предустановленной, преюдиции не будет. Соответственно, добросовестность будет устанавливаться во втором процессе фактически заново. Это еще одно возможное основание для отказа в иске к государству.
Посмотрим, как этот закон будет работать на практике. В любом случае, если вы или ваши знакомые потеряли недвижимость по иску муниципалитета или Росимущества, самое время подавать заявление о компенсационной выплате. Один такой иск я уже подал.
P.S.
Мошенничества, описанные мною в 2008 г., снова становятся актуальными как никогда. Боюсь, нашу казну таким образом снова станут разорять, тем более что ограничение в 1 000 000 р. отменено.
P.P.S.
Думаю, после вступления в силу этих поправок полисы титульного страхования продавать станет еще труднее. Журналисты явно переоценили степень защиты, которую дает принятый закон, и в общественном мнении формируется ложная уверенность в том, что уж теперь-то все точно будет хорошо, и можно покупать все что хочешь. Как бы не так: знаю уйму процессов, в которых добросовестного приобретателя таким не признавали просто потому, что судье было без этого «удобнее» писать решение.
Необоснованно также распространяется мнение, что компенсационные выплаты будут выплачиваться и при утрате нежилого помещения.
Кроме того, совершенно непонятно пока, как компенсационные выплаты из казны и страховые выплаты от страховых компаний будут соотноситься. Это вообще отдельный вопрос.
Практика взыскания компенсационных выплат с казны России за период 2020 - 2023 г. разобрана здесь.
