Судебные споры о недвижимости
Когда титульная страховка не спасает
В пункте 1 обзора мошенничеств с недвижимостью за 2014 г.описывалась схема, которая была основана на создании мошенниками правоустанавливающего договора, который датировался числом ранее, чем аналогичный договор жертвы. Данная технология создавала основание возникновения права еще у одного лица, и позволяла аферисту вымогать у собственника деньги под угрозой оспаривания его прав. Схема эта совсем не нова, и была описана еще в п. 2 обзора мошенничеств за 2009 год. Тем не менее, данная схема продолжает использоваться, и даже эволюционирует.
Так, девушка приобрела недорогую квартиру. Она оплатила около половины суммы наличными, а на оставшуюся часть средств получила ипотечный кредит. С продавцом она, таким образом, полностью рассчиталась.
При выдаче ипотечного кредита банк ВТБ 24 проверил «юридическую чистоту сделки». Не могу не съязвить: юристы банка откровенно просмотрели расставленную мошенниками ловушку.
Сделано было вот что.
Продавец квартиры незадолго до продажи жилья заключил со своим приятелем договор дарения. Данный договор был подписан и сдан в Росреестр, для регистрации перехода права.
До того, как переход права был зарегистрирован, даритель отозвал свое заявление, и переход права не состоялся.
Далее, чтобы создать видимость того, что собственник «передумал», он подал в суд иск об оспаривании договора дарения. Совершенно необоснованный, заранее провальный иск был отклонен судом, и обязанность передать квартиру одаряемому у собственника в итоге сохранилась.
После этого псевдодаритель, все еще оставаясь собственником жилья, продал квартиру потерпевшей, получил все деньги и скрылся из города. Его местонахождение мы безуспешно пытаемся сейчас установить.
Теперь, когда квартира уже оформлена на потерпевшую и обременена ипотекой, псевдоодаряемый подал иск о признании за ним прав на квартиру. Судебного решения пока еще не вынесено. За права потерпевшей мы будем бороться, но перспективы вырисовываются различные.
Для девушки ситуация серьезно осложняется тем, что титульная страховка, проданная страховщиком, покрывает с небольшим запасом только размер кредита, а не всю стоимость квартиры. Таким образом, если спор будет проигран, то потерпевшая потеряет около половины стоимости квартиры, которую она оплатила из своих средств. После решения суда у нее сохранится только гипотетическая возможность потребовать компенсационную выплату из казны России (ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…»). Получение таких выплат на практике – дело трудное и очень долгое.
Очевидно, что ранее созданная мошенническая схема была усложнена. Фальшивая купля-продажа, практиковавшаяся мошенниками в 2014 году, теперь заменена мнимым дарением, а подготовительный период преступления стал включать в себя судебный процесс по «оспариванию договора дарения». Понятно, что для усложнения схемы существуют веские причины, иначе для чего мошенники стали бы менять уже работающую комбинацию?
Думаю, ответ в том, что все махинации, описанные ранее, в обзорах за 2009 и 2014 годы, теоретически могли повлечь уголовную ответственность организаторов. Напротив, в том виде, в котором схема существует сегодня, о возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ говорить не приходится. Из документов следует, что собственник всячески старался разрушить договор дарения, но у него это не получилось. Доказать его умысел на создание у одаряемого каких-либо прав почти невозможно, если, конечно, не брать во внимание фантастическую версию о том, что «даритель» и «одаряемый» дадут друг против друга показания в суде. Уверен, этого не произойдет.
Что же касается банковской проверки рисков перед сделкой… Дело даже не в том, что она была сделана непрофессионально. Корни проблемы в том, что банк, чьи риски утраты залога изначально были застрахованы, не был склонен проявлять какую бы то ни было осторожность при сделке. Ведь банк свои деньги вернет при любом решении дела: если решение будет в пользу девушки, ипотеку будет гасить она; если решение состоится в пользу афериста, то кредит будет покрыт титульной страховкой.
К сожалению, потерпевшая только сейчас поняла, что полноценная проверка рисков была нужна прежде всего ей, а вовсе не банку.
P.S.
Ближайшее заседание уже на следующей неделе. Расскажу, чем закончится дело
P.P.S.
Мы выиграли: дела 2-3564/2016 и 2-1783/2016 в Центральном районном суде
