Как работа риелтора влияет на раздел имущества

20.10.2016

Представим, вы сопровождаете сделку клиента, который состоит в законном браке. Если ваш клиент приобретает какую-либо собственность, находясь в браке, то нельзя исключить вероятность того, что покупаемое имущество в будущем будет делиться между вашим клиентом и его супругой (супругом).
Об этом стоит задуматься, даже если об этом не думает сам клиент, и если у него нет брачного договора. Немного подстраховать клиента вам будет совсем не трудно, и он, возможно, эту заботу о себе оценит.
Я обращаю на этот вопрос ваше внимание, так как детали оформления сделки зачастую сказываются именно тогда, когда происходит раздел имущества супругов в суде. Не важно, сколько прошло времени между сделкой и разделом имущества: проделанная риелтором работа будет видна в судебном процессе и может сильно повлиять на решение суда.
Рассмотрим детали вопроса в первом приближении.
При покупке недвижимости с использованием заемных средств риелторы покупателя обычно принимают участие не только в составлении собственно договора купли-продажи, но и участвуют в оформлении кредитных отношений. На этом этапе риелторы, на мой взгляд, должны вникать в тонкости: как именно оформление ипотечного кредита повлияет на возможный раздел имущества?
Для начала немного теории, без которой в этом случае не обойтись.
Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ, «обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)».
Буквально это означает, что, к примеру, если кредит был оформлен только на жену, то это только ее кредит. Данный долг - лично ее обязательство, и кредитные деньги - только ее деньги. Купленное на них имущество – только ее собственность. Так «по умолчанию» в России устанавливает федеральный закон.
При этом в нашем Семейном кодексе имеется лазейка, отступление от общего правила. Пункт 2 ст. 45 СК РФ устанавливает, что долг может быть признан общим, «если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи».
На практике эти две статьи вместе работают следующим образом.
Если один из супругов доказал в суде, что личный кредит был потрачен на «нужды семьи», то долг становится общим долгом супругов. Этот долг учитывается при разделе именно как общий долг, а все вещи, приобретенные за кредитные деньги, считаются общими и подлежат разделу.
И наоборот: если судом установлено, что кредит – личный, то возвращать его должен только один супруг. Вещи, приобретенные за счет кредитных (в данном случае - личных) средств не являются общими и разделу не подлежат.
Решения о признании имущества личной собственностью супруга основываются на указаниях пункта 2 ст. 34 СК РФ, согласно которому общим имуществом является только то, что приобретено на общие средства и в период брака. Следовательно, даже если имущество было куплено в браке, но на личные деньги, то это личная собственность. Об этом давным-давно говорит Верховный суд России: «не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов» - п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. № 15.
Из сказанного можно сделать небольшой предварительный вывод: если супруг вашего клиента был оформлен в кредитных отношениях с банком как поручитель, то ему придется доказывать в суде, что все, полученное по кредиту, было использовано на «нужды семьи». Доказать это бывает нелегко.
Соответственно, риелтору, оформляющему покупку с привлечением кредитных средств, желательно выяснить, чего хочет его клиент или клиентка? Планирует ли его клиент в будущем делить приобретаемый объект с супругой (супругом)?
Этот вопрос нужно задать максимально тактично, заранее, и, конечно, без присутствия супруга (супруги). После, уже исходя из ответа, можно оформлять супруга клиента как созаемщика или как поручителя, смотря какую задачу ставит клиент. В итоге, в процессе по разделу имущества, разница получится очень существенная. Заключаться она будет вот в чем.
Созаемщик – однозначно участник кредитных отношений. Деньги, полученные по кредиту, наполовину принадлежат ему, как и имущество, приобретенное за счет этих денег.
Поручитель, напротив, не является получателем кредитных денег. Он отвечает субсидиарно (дополнительно) по долговому обязательству при допущении просрочки самим заемщиком. Следовательно, кредитные деньги по умолчанию не его, а заемщика, как и купленное имущество.
Для вашего клиента сказанное может оказаться очень существенным, но он не всегда сам об этом задумывается.
Что интересно, для банка-кредитора статус супруга (заемщика или поручителя) практически не важен, так как и тот и другой отвечают по обязательствам всем своим имуществом. Банку, по сути, все равно, кем будет супруг заемщика - вторым заемщиком или поручителем. Банку все равно, а адвокатам по бракоразводным процессам – нет.
Теперь рассмотрим детали вопроса в еще большем приближении.
Если, к примеру, в период брака вашим клиентом приобретается жилье для своей семьи, то супругу, которого когда-то оформили поручителем, в целом не трудно будет доказать, что он на самом деле – созаемщик, так как долг по сути общий, и имущество приобреталось в кредит для нужд семьи (ст. 45 СК РФ). Если была куплена квартира, и не одиннадцатая по счету, а единственная, то с этой семьей все более-менее понятно: долг наверняка будет признан общим и квартиру разделят.
Совсем другое дело, если в период брака приобретено, например, нежилое помещение, офис, либо какие-то земли, которые могут быть использованы в предпринимательских целях. В такой ситуации супругу, которого оформили поручителем, придется доказывать, что покупка недвижимости отвечала «нуждам семьи». Но доказывание данного обстоятельства - задача очень трудная.
Недавно в одном из процессов я наблюдал, как истица попросила суд признать, что ее мужем для их «общих, семейных нужд» приобретался ангар в промышленной зоне. Этот ангар покупался в кредит, по которому истица была лишь поручителем. Судья очень смеялся, услышав такие объяснения – ангар для семейных нужд.
Статус поручителя в этой ситуации однозначно помешал истице. Суд указал в решении, что положение именно поручителя, а не созаемщика вполне ясно определено в договоре поручительства, и что у суда нет оснований считать кредит общим долгом, а ангар общим имуществом, так как жена была поручителем, а не созаемщиком.
Я уверен, что риелтор должен поставить клиента в известность о том, что договор поручительства при покупке нежилой недвижимости, скорее всего, не даст супругу статус сособственника. Автоматически точно не дает. Через суд - может быть, но в случае с нежилой недвижимостью, скорее всего, нет.
Поэтому, если ваш клиент желает заранее «подстелить соломку», и приобретаемой недвижимостью он делиться в будущем ни с кем не намерен, но при этом он не хочет сейчас поднимать вопрос о заключении брачного договора, то такому клиенту лучше посоветовать привлечь супруга в качестве поручителя. В будущем разделе имущества это будет большим подспорьем вашему клиенту и его юристу. Больше того: при условии, если в суде он сможет доказать, что деньги на первоначальный взнос были его личными деньгами, данная недвижимость вообще не будет делиться между супругами и останется его личной собственностью. Этот клиент после развода вспомнит, что риелтор когда-то давно давал ему совет не указывать супруга в качестве созаемщика, и, по меньшей мере, испытает к вам чувство благодарности.
Если же клиент уверенно отвечает вам еще до покупки недвижимости, что развод\раздел имущества им не планируется, либо говорит, что имущество в любом случае будет делиться поровну, то его супруг или супруга должны быть оформлены в качестве созаемщика. Именно это будет отвечать желанию клиента.
Чтобы закончить, в получившуюся картину добавлю еще одну небольшую деталь.
Супруга-поручителя, конечно, желательно не включать в состав участников договора купли-продажи вообще, чтобы не давать ему лишних оснований для признания за ним прав на имущество. Лучше, чтобы его не было видно в ЕГРП, ведь это само по себе открывает ряд дополнительных возможностей.  
Напротив, супруга-созаемщика вполне резонно включать в состав покупателей, так как с ним все равно планируют в случае ссоры поделиться. Закон, конечно, не придает значения тому, на кого из супругов оформлена собственность (ст. 34 СК РФ), но так будет логичнее поступить.
Подвожу черту.
Оформительская работа риелтора очень важна не только для успешного совершения сделки, но и для реализации далеко идущих замыслов вашего клиента по созданию общей собственности, либо по предотвращению ее появления.
Я не считаю, что информирование клиента о его возможностях по уклонению от раздела имущества является провоцированием его на обман супруга или супруги. Ведь он вам платит деньги за помощь, в том числе и правовую. Разъяснить ему разницу между оформлением супруга в качестве поручителя или созаемщика несложно. Сам клиент, как показывает опыт, скорее всего, этой разницы не понимает, и, если вы не расскажете ему об этом, то кто же расскажет?
Когда юрист будет готовить иск о разделе имущества, будет уже поздно.
Поэтому – разговаривайте с клиентами, и заранее спрашивайте, чего они хотят. Возможности у вас на этапе оформления сделки очень значительные

www.granatmaxim.ru

герб_ср размер.jpg

Другие статьи