Как при разделе имущества оставить недвижимость за собой?

27.07.2016

«Если бы я знала, что можно так хорошо развестись, то развелась бы уже давно» - похвалила мою работу клиентка. Сознаюсь, мне было очень приятно.
О чем она говорила? Да вот о чем.
Когда делим недвижимость, то юристам и судье проще работать, если этой недвижимости много, если в суде «есть что делить». Я сейчас не про гонорары говорю, хотя и это тоже важно, но речь не о том. Когда у супругов есть, к примеру, несколько квартир, домов, земельных участков, и еще в придачу какой-нибудь торговый центр, то работать проще: составляешь два списка – что ему и что ей. И дальше уже ищешь компромиссы: вот эту производственную линию – ему, а эту автозаправку и жилую недвижимость – ей. А вот этот загородный дом, который они никак не могут поделить - ребенку. И миром расходимся, никакой общей собственности у мужа и жены не остается, больше нет никаких поводов для имущественных споров.
Но так бывает не всегда.
Если люди небогатые, и делятся одна-две квартиры, то часто образуется долевая собственность на жилье. Долевая собственность с бывшим супругом – плохо. Очень плохо. Это не то, что мои клиентки хотели бы получить, так как оставшаяся общая собственность - повод для будущих конфликтов.
Я много лет шел к тому, чтобы полностью уйти от образования долевой собственности в процессах о разделе имущества.
Например, в 2007 г. я до мельчайших деталей изучил механизм продажи общей недвижимости без согласия супруга-сособственника (см. пункт 3 Обзора за 2007 г.). Нет собственности – нечего и делить. Поэтому, если есть возможность, то с клиенткой продаем недвижимость еще до судебного процесса, а мужа извещаем постфактум. Пусть судится, пусть даже по решению суда моя клиентка останется должна ему денег – это все равно лучше, чем иметь общую собственность и спорить о ней. Тем более что получить решение и получить деньги – разные вещи.
Но не всегда есть возможность избавиться от общей собственности просто продав ее, и не всегда один из супругов может положить деньги в свой карман. Поиск покупателей на такие объекты каждый раз занимает длительное время, покупателю приходится объяснять, что к чему, а иногда муж узнает о готовящейся диверсии и подает иск о разделе имущества. Поэтому я стал искать еще какой-то механизм избавления от общей собственности.
В 2011 г. впервые в суде у меня получилось вывести купленную в браке недвижимость из состава общего имущества супругов, доказав, что при покупке использовался заем, полученный только одним из супругов.
В итоге с 2011 г. у меня в руках появились проверенные апелляцией и кассацией судебные решения, в которых родилась формулировка: имущество, приобретенное в браке, вообще не является общей собственностью, если куплено на кредитные средства одного из супругов (см., например, пункт 3 Обзора за 2011 г. и пункт 3 Обзора за 2013 г.).
В итоге выходило, что два способа избежать долевой собственности с бывшим супругом – лучше, чем один, но все же и они работали не в 100% случаев. Всегда оставались такие клиентки, недвижимость которых нельзя было продать без согласия супруга: например, если в ЕГРН в графе «правообладатель» указаны оба: и муж, и жена. Уже не продашь, придется делить... Оставались, конечно, и те случаи, когда у мужа доля в праве собственности в любом случае есть: если муж - созаемщик в кредитном договоре, или если имущество приобреталось супругами без использования кредитных средств и без брачного договора. А еще всегда есть категория клиенток, у которых недвижимость куплена частично на их добрачные деньги, или деньги от продажи их добрачного имущества, но брачного договора у них опять-таки нет. Им что, тоже долевую собственность образовывать? И как потом?
В общем, нужен был еще какой-то способ. Я продолжал искать.
В 2015 году нашелся третий способ, как уходить от долевой собственности. Он особенно актуален для относительно небогатых супругов.
Родилась такая мысль: если уйти от долевой собственности полностью невозможно, то для начала нужно добиться того, чтобы доля мужа была минимальной. То есть, нужно определить её меньше ½. Способов для этого множество. А после, когда доля мужа будет определена меньше доли жены, нужно… попросить суд оставить жене всю недвижимость целиком, взыскав с нее денежную компенсацию стоимости доли.
Размер этой компенсации бывает невелик. Доли не стоят дорого, это всем известно.
И такая практика появилась. Согласно этим решениям, всю недвижимость целиком забирает тот, кто первый подал в суд.
В гражданско-правовых отношениях, где применяются общие правила об общей долевой собственности, например, п. 4 ст. 252 ГК РФ, добиться такого решения очень трудно.
В семейном праве, напротив, п. 3 ст. 38 СК РФ предусматривает: «в случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация».
Поэтому во многих случаях у юриста в суде открывается возможность полностью уйти от долевой собственности, даже если разделу подлежат одна-две квартиры, и даже если у супругов больше нечего делить.
Общий вывод сделаю такой: удачной работу юриста в судебном процессе по разделу имущества можно признать только тогда, когда в результате раздела он не «нарезал» еще один объект недвижимости на доли.
Приведу два примера. 

Первый. 
Ко мне обратилась женщина, у которой одна квартира уже была в долевой собственности с мужем, причем по ¼ у мужа, жены и у двоих общих детей. Конечно, с этим жильем уже ничего не сделаешь, тут от долевой собственности только миром можно уйти, но миром как раз не получалось. Кроме того, у этой пары была еще одна квартира, купленная в браке. В отношении этой квартиры муж настаивал на установлении долевой собственности, а моя клиентка была категорически против этого. Результатом стало вот такое решение (вступило в законную силу, проверено второй инстанцией). Публикую с небольшими вырезками, содержащими личные данные. 

Page1.jpg

Page2.jpg


Page3.jpg


Page4.jpg


Page5.jpg

За 2016 год у меня это уже третье решение, где мужу определяется только небольшая компенсация, а сама недвижимость полностью уходит жене.
Что интересно, во всех трех случаях мужья сначала отказались от мирового соглашения, по которому они должны были получить разумную компенсацию от стоимости жилья, и в итоге полностью потеряли спорную недвижимость. Причем во всех трех случаях размер компенсации был определен судом, и каждый раз выходило, что миром мы предлагали ответчику больше, чем в итоге ему определил суд.
После таких решений, понятно, жены уже не хотят предлагать бывшим мужьям столько, сколько они предлагали им раньше.

Второй пример уже 2017 г.  

Моя клиентка мирно поделила с мужем большую часть своего имущества, но в отношении одной из квартир возник спор. Передо мной была поставлена задача: исключить мужа из числа собственников квартиры, но при этом сделать так, чтобы денежная компенсация мужу была не слишком большой. Такие ситуации я уже разрешал ранее, поэтому охотно взялся за дело. Согласно моему иску выходило, что, если все долги отдать мужу, а квартиру - жене, то она должна будет ему чуть более 20 т.р. Хотя работники канцелярии суда долго иронизировали на счет размера суммы, и спрашивали, почему 20 000 р., а не, скажем,  500 р., и почему так щедро с нашей стороны?... Несмотря на это, иск удовлетворили. Решение обжаловалось, было оставлено в силе Самарским областным судом (16.01.2017). Согласно этому решению: все долги - мужу; квартиру - жене, и жена должна мужу в счет компенсации раздела имущества... 38 т. РУБЛЕЙ. За все. С учетом того, что в районном суде мы заявим ко взысканию расходы жены на мои услуги, муж еще и останется должен. 

Мне очень нравится это решение, публикую его с небольшими купюрами. 

Scan000001.jpg

Scan000002.jpg
Scan000003.jpg
Scan000004.jpg
Scan000005.jpg
Scan000006.jpg
Scan000007.jpg
Scan000008.jpg
Scan000009.jpg


Подведу черту.
Чтобы уйти от формирования долевой собственности при разделе имущества, можно составить брачный договор или соглашение о разделе имущества. Если эти варианты супругам не подходят, то остается выбрать:
- продажу недвижимости без согласия одного из супругов;
- доказывание в суде того, что имущество является личным, а не общим;
- признание собственности общей и выплату компенсации супругу его доли.
В любом случае обратившийся супруг получает недвижимость или деньги от ее продажи.
Для всех этих способов, конечно, существуют методики противодействия, но это отдельная тема.

герб_ср размер.jpg
www.granatmaxim.ru

Еще статьи

Мои контакты