Судебные споры о недвижимости
Безопасность покупки единственного жилья и поправки в ФЗ «О несостоятельности»
В июле 2023 г. были приняты поправки в закон «О банкротстве», ФЗ от 24.07.2023 N 372.
После принятия изменений в закон покупатель жилья, проигравший процесс о признании сделки с банкротом недействительной, получил право «обратиться к арбитражному управляющему с предложением о приобретении жилого помещения по цене, соответствующей его стоимости, которая установлена вступившим в силу судебным актом о признании сделки по приобретению жилого помещения недействительной».
Проще говоря, если сделка была признана недействительной из-за занижения стоимости, отсутствия доказательств реального исполнения или по иным основаниям ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности…», покупатель может попробовать сохранить за собой жилье, произведя необходимую доплату.
Потерпевшего в этой истории покупателя закон называет «гражданин-кредитор», указывает, что, «даже если он не участвовал в торгах, вправе в течение десяти рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов заключить договор купли-продажи жилого помещения по цене, определенной по итогам торгов».
В теории, такому покупателю должны зачесть ранее оплаченные банкроту средства.
На сайте Кремля об этом было сказано довольно ясно:
Между тем в закон попала куда более корявая формулировка, см. п. 11 ст. 1 изменяющего ФЗ документа: «пока не доказано иное, для целей настоящей статьи действительной стоимостью встречного предоставления, осуществленного гражданином-кредитором в пользу должника по сделке, признанной недействительной, признается его стоимость согласно условиям сделки, если иное не установлено судебным актом».
Если это перевести с законодательного на нормальный русский язык, то это означает, к примеру, следующее.
Вася купил у Пети квартиру за 25 млн. рублей. Из них 7 млн. стороны указали в договоре, и, предположим, именно данную сумму Вася перевел Пете безналично. В итоге, после сделки у Васи остались платежные документы на сумму в 7 млн. рублей и расписка на 18 млн. рублей. Такая схема оформления документов дает Васе возможность почти гарантированно потерять при банкротстве Пети сделанную покупку, даже если стороны сделки никак ранее не были связаны друг с другом, не были аффилированы.
Так вот. Принятые поправки лишь означают, что если у Васи купленная квартира оказалась его единственным жильем, то он теперь может повторно внести в счет продавца (в конкурсную массу) названные и «недоплаченные» 18 млн. рублей. Это позволит Васе сохранить за собой права на объект.
Не берусь, конечно, судить, насколько Вася обрадуется открывшейся для него возможности повторно заплатить большую часть суммы, и будет ли наш гипотетический «гражданин-кредитор» в восторге от принятых летом 2023 г. поправок. Приведенные пропорции, как вы понимаете, могут быть иными, как и реакция на них реальных участников гражданских дел.
При этом обращаю внимание, что, например, если у Васи есть жена и нет брачного договора, а на имя супруги в браке оформлена какая-либо жилая недвижимость, принятые поправки вообще будут неприменимы к Васе.
Вася также не получит специального права на выкуп спорного жилья, если у него самого осталась какая-либо доля в праве например, на родительскую квартиру – а так бывает очень часто.
Васе также наверняка откажут в выкупе спорной квартиры, если он уже в ходе банкротства Пети избавится от своего остального жилья, чтобы спорный объект стал его «единственным» жильем.
В общем, Васе нужно очень постараться, чтобы попасть под действие принятых поправок.
И еще. Не могу согласиться с доводами о том, что если большую часть суммы проводить безналом, то вот в таких-то случаях поправки как раз сработают в пользу покупателя. Ведь если у покупателя есть документы о происхождении денег и об оплате безналом хотя бы 75% от рыночной цены, в этом случае он, при прочих равных, имеет шансы выиграть процесс об оспаривании сделки. Соответственно, принятые поправки его вообще никак не затронут.
Получается, что с принятыми поправками для осмотрительных покупателей мало что изменилось, а остальным нововведения помогут слабо.
Пока не вижу причин как-то дорабатывать свой материал об основных гарантиях безопасности для покупателя недвижимости в России.
Ну и, чтобы подвести черту, два слова о причинах всей этой ситуации – зачем вообще понадобились эти поправки?
Последние годы в рамках банкротных дел арбитражные суды не то что бы отказывают в приобщении доказательств расчетов, совершенных наличными, нет. Расписки исправно приобщаются к делу. При этом суды по большей части их просто игнорируют при решении дела по существу. Даже экспертизы подлинности подписей, времени составления расписок чаще всего не назначаются. Если у покупателя нет хотя бы банковских документов о снятии соответствующей суммы в день расчетов с продавцом, вероятность того, что расписку учтут при решении банкротного дела, крайне мала.
Всё, что мы с вами сейчас наблюдаем, в том числе попытки законодателя «подсластить пилюлю» для покупателей жилья за наличные - следствие такой позиции судов. Расчеты наличными, вроде бы, пока не запрещены, но очень рискованны.
Так и живем
