семинары в Самаре и Тольятти весной 2016

Мошенничества с недвижимостью: способы распознавания и противодействия.

В программе Граната М.А. следующие пункты

1.      Очередное мошенничество в отношении выморочных квартир (вступил в силу приговор суда);

2.      Два способа выселения через суд жильцов, отказавшихся ранее от участия в приватизации жилья;

3.      Очередные препятствия для безналичных расчетов по сделкам с недвижимостью;

4.      Мошенничество, основанное на том, что запись в ЕГРП не отражает реального количества собственников;

5.      Новые риски при сделках с недвижимостью, связанные с банкротством физических лиц;

6.      Мошенничество, от которого не спасает даже титульное страхование;

7.      Новое мошенничество на рынке первичной недвижимости: афера застройщика;

8.      Лжедольщики: для чего нужно притворятся потерпевшим?

9.      Приговор работнику прокуратуры, организовавшему земельное мошенничество – истории потерпевших;

10.Новые и неожиданные риски покупателей недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала;

11.Приговор квартирным мошенникам в Самаре: судьбы потерпевших;

12.Мошенничество муниципалитетов: как органы власти добиваются от собственников зданий оплаты аренды земли вместо оплаты земельного налога. 

Краткая информация о докладчике:

Гранат Максим Андреевич, кандидат юридических наук, практикующий юрист, третейский судья, автор ежегодных (c 2007 года) обзоров мошенничеств с недвижимостью. Персональный сайт и страница в ФБ

Ближайший семинар состоится 30 марта (среда) с 11.00 до 14.00  по адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная 55, Сбербанк, 6 этаж, конференц-зал.

 Зарегистрироваться на семинар можно:

1. позвонив в call- центр АН "Русская Жемчужина" по тел: 8 (8482) 533-333 или 8 (8482) 244-444

2. отправив Заявку в свободной форме c обязательным указанием ФИО и контактного тел. на email: office@rusjem.ru 

3. заполнив Форму на сайте АН "Русская Жемчужина":

Формы оплаты:

1.Наличными по адресам: 

- Молодежный б-р, 8, АН "Русская Жемчужина" 

- Юбилейная 31 и, 2 этаж, оф. 206 АН "Русская Жемчужина"

2. Денежным переводом на карту Сбербанка: № 4276 5400 2723 4743

3. На расчетный счет компании (безналичными) согласно реквизитам, которые будут высланы Вам на email после подачи Заявки.

 

________________________________________________________________________

МОШЕННИЧЕСТВА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

обзор за 2015 год

часть вторая

Первая часть обзора мошенничеств с недвижимостью 2015 г. доступна здесь

Русские своих не бросают. Зато часто кидают

народная мудрость

7.

На рубеже 2015 – 2016 годов я снова столкнулся с захватом квартир, собственники которых умерли.

В пункте 7 обзора за 2011 г. (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2011/) описывалась относительно простая технология присвоения выморочных квартир, которая была организована муниципальным чиновником и работником Росреестра. Эта схема отлично работала и вскрылась случайно. Но, надо признать, что моя работа не была бы столь интересной, если бы герои моих публикаций не эволюционировали из года в год. В 2015 году прежняя схема была значительно упрощена, а эффективность ее осталась на прежнем уровне. Вспоминается Сент-Экзюпери: «совершенство достигнуто не тогда, когда нечего добавить, а тогда, когда нечего убрать».  

Небольшая предыстория.

Когда умирает собственник жилья, у которого нет наследников, местные органы власти обычно нерасторопны в оформлении на муниципальное образование прав на недвижимость. В частных беседах сотрудники муниципалитетов объясняют свою неторопливость тем, что и после истечения шестимесячного срока принятия наследства родственники могут объявиться, просто оформлять свои права на недвижимость им придется через суд. Соответственно, юристы местных органов власти не спешат выполнять свою работу, так как, возможно, в итоге мэрия все равно не получит прав на недвижимость. Учитывая количество «очередников», ожидающих получения жилья от муниципалитета, описанная позиция кажется весьма спорной, но факт есть факт: я сталкивался с этим в разных регионах России.

В результате совершенно обычной является ситуация, когда после смерти собственника недвижимость два-три года всё ещё числится в реестре за умершим. Мало того, Росреестр о смерти умершего, как водится, совершенно не осведомлен, так как базы данных ЗАГСа и Росреестра всё ещё никак не связаны.

Зная все это, мошенники в 2015 году не стали затеваться с подделкой судебных решений, как это делалось ранее, а поступили куда проще.

Имея сообщника в Росреестре, жулики просто сдавали ему для регистрации перехода права договоры, заключенные от имени умершего собственника. Договоры были подписаны доверенным лицом, действующим по якобы выданной собственником нотариальной доверенности. При этом мошенники не удосуживались даже подделывать  саму доверенность: на регистрацию предоставлялась лишь ее ксерокопия, которая заверялась подписью того же сотрудника Росреестра.  

Чтобы подпись на доверенности выглядела правдоподобно, образец подписи умершего из регистрационного дела «добывал» тот же работник Росреестра. Он же участвовал и в розыске подходящих для присвоения квартир.

После оформления права собственности на сообщника, участники преступной группы сообща погашали накопившиеся после смерти владельца коммунальные долги и продавали квартиру, а вырученные деньги – делили.

Погорели махинаторы на собственной жадности.

Одна из присвоенных ими квартир принадлежала человеку, который был жив, но отбывал срок заключения. После освобождения собственник обнаружил, что его квартира перешла во владение незнакомых людей. Гражданину не составило большого труда реконструировать произошедшую с его квартирой историю. Правоохранители проявили интерес к происшедшему, и в результате на свет появилось обвинительное заключение в отношении работника Росреестра, которое на сегодня включает уже пятнадцать эпизодов. Сообщники организатора, как водится в таких схемах – риелторы. В 2016 году правоохранители обещают довести дело до суда.

Интересно, что из всех соучастников только работник Росреестра отказывается заключать сделку со следствием. В принципе, это понятно, так как в произошедшей истории именно он выглядит организатором преступлений, хотя и утверждает, что это не так.

Настоящими потерпевшими от этой схемы станут, конечно, покупатели выморочных квартир, так как, несмотря на свою добросовестность, все они недвижимость потеряют. Причина в том, что продавец (промежуточный собственник и сообщник мошенников) не имел права отчуждать недвижимость. Пункт 1 ст. 302 ГК РФ по-прежнему звучит следующим образом: «если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

В связи с этим уже несколько лет я предлагаю один и тот же рецепт: проверяйте недвижимость и контрагентов перед сделкой, чтобы получить полную информацию до сделки, а не после (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/).

В данном случае простейшим индикатором того, что с квартирой что-то не в порядке, было то обстоятельство, что в выписке из поквартирной карты по-прежнему значился зарегистрированным умерший собственник. Это не насторожило покупателей, которым мошенники говорили, что они «легко выпишут» этого гражданина посредством обращения в суд. Поспешность совершения повторной купли-продажи также никого из пятнадцати потерпевших не удивила.

Итог: полтора десятка семей в ближайшее время окажутся на улице. 

8.

Суд рассмотрел уголовное дело, возбужденное в отношении депутата из крупного областного центра, который организовал убийство пенсионерки, обратившейся к нему за помощью. Некоторые документы из дела мне удалось получить.

Так, из обвинительного заключения следует, что пенсионерка 80-ти лет обратилась к председателю комитета городской думы «по социальной защите и здравоохранению». Придя на прием к депутату, посетительница пожаловалась на здоровье и попросила помощи – ей необходим был уход.

Как теперь стало известно, после визита бабушка оформила дарственную на свою трехкомнатную квартиру. Согласно договору дарения, одаряемым был совершенно незнакомый старушке подельник депутата. Причем дарение было оформлено таким образом, что старушка даже не поняла, что подарила свою квартиру.

После того, как бабушка обнаружила чужую фамилию в квитанции об оплате коммунальных платежей и направилась в мэрию выяснять причины произошедшего, пенсионерка неожиданно пропала. Весной 2014 г. ее расчлененный труп нашли в болоте.

В этой истории меня больше всего зацепила одна деталь.

Знаете, для чего бабушка изначально пришла в городскую думу?

По версии следствия, она хотела получить место в доме престарелых.

То есть, повторюсь, она хотела добровольно передать свою квартиру в обмен на уход за ней, и не общалась к коммерсантам, так как не доверяла им. Именно по этой причине бабушка обратилась к депутату городской думы, а в итоге была убита и расчленена. 

Я не участвую в конкретно этом процессе, но неоднократно сталкивался с тем, что муниципальные служащие в подобных ситуациях принимают недвижимость не в пользу муниципалитета, а оформляют собственность на себя лично, через завещание, дарение, договор ренты и т.п. Действия таких служащих можно понять: как в России говорят, «быть у ручья и не напиться»…

Осенью 2015 г. во время консультации я снова услышал подобную историю: одинокая пенсионерка незадолго до смерти завещала квартиру работнице мэрии, которая некоторое время  помогала старушке. За помощью обратился родственник умершей.

Технически оспорить завещание было возможно: посмертная психоневрологическая экспертиза наверняка бы дала заключение в пользу того, что пенсионерка не понимала значения своих действий. Набор диагнозов у бабушки был внушительный. В 2015 году у меня было четыре таких процесса, из них три удалось выиграть, (не без консультаций  психиатров, конечно). Но мой клиент, брат умершей пенсионерки, не стал судиться с работницей мэрии, которая получила квартиру его сестры. Он подумал и не стал обращаться в суд из моральных соображений, так как он действительно не помогал своей престарелой сестре. Напротив, работница мэрии – помогала, пусть и не безвозмездно.

Я это все к чему… насколько же тупым оказался депутат, чтобы в такой ситуации убивать. Он ведь совершенно ничем не рисковал. Ну, проиграл бы он, в самом худшем случае, гражданский процесс по иску какого-нибудь родственника, но ведь и расходов по приобретению квартиры он никаких не понес.

Неужели жадность может делать человека настолько тупым?

9.

Когда перед покупкой приватизированной квартиры по просьбе клиента проверяешь ее историю (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/), всегда возникает вопрос о необходимости установления наличия в такой квартире лиц, сохраняющих право проживания после сделки (вопреки общим правилам ст. 292 ГК РФ).

Проблема эта широко известна и заключается вот в чем: при условии, что до приватизации один или несколько нанимателей отказались от участия в приватизации, то эти люди сохранят право проживания в квартире пожизненно, т.е. навсегда. Мало того, правом проживания будут обладать и их дети (вплоть до своего совершеннолетия). Подробно эта ситуация разбиралась в пункте 6 моего обзора мошенничеств с недвижимостью за 2008 год (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2008/).

К сожалению, с 2008 года до настоящего времени не иссякает поток клиентов, которые постфактум сообщают о том, что приобрели приватизированную квартиру с «проблемными жильцами». Жаль, такого положения можно было бы избежать, но на проверке недвижимости все еще экономят.

Тем не менее, в сложившейся ситуации есть несколько выходов.

Как уже описывалось в пункте 6 обзора мошенничеств за 2008 год (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2008/), прежде всего можно попробовать опереться на судебную практику, согласно которой факт добровольного выезда жильцов из проданной квартиры является основанием для снятия их с регистрационного учета. Такая точка зрения распространена в судах, и подобные решения относительно легко выносятся районными судьями.

Значительно труднее обстоят дела в том случае, когда нежелательные жильцы не только зарегистрированы, но и проживают в приобретенной квартире. Если данные лица когда-то отказались от приватизации, а теперь отказываются добровольно покидать квартиру, то ситуация сильно усложняется.

До недавнего времени выход из сложившегося положения заключался только в применении ст. 460 ГК РФ: «обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц». Согласно данной норме закона, «продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар».

У судей очень по-разному складываются представления о том, знал покупатель о правах третьих лиц на квартиру или нет, но, тем не менее, большинство судей соглашаются с тем, что покупная цена за такое жилье должна быть ниже рыночной. Соответственно, большинство исков, в основании которых выбрана ст. 460 ГК РФ, удовлетворяются, и покупную цену для истца судьи по его просьбе исправно снижают.

При этом хочу отметить следующее.

Клиенты, которые не обращались предварительно за проверкой недвижимости (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/), которые купили проблемную квартиру, и которым федеральный суд уменьшил покупную цену (то есть обязал продавца вернуть часть денег), все равно остаются не удовлетворены результатами судебного процесса.

Да, они понимают, что сами купили «кота в мешке». Они понимают, что предложенный выход с уменьшением покупной цены – не лучший, но выбирать особо не из чего. Тем не менее, перспектива исполнительного производства в отношении продавца квартиры их совершенно не радует, как собственно и тот факт, что в итоге в собственности у них остается дешевая и непригодная к нормальной эксплуатации квартира.

Я всерьез заинтересовался решением этой проблемы. Выручила, как это часто бывает, судебная практика.

Я обнаружил решение суда, в котором задачка решалась просто, смело, и в тоже время очень логично. Идея в следующем.

Предположим, в неприватизированной квартире жили наниматели: Петя, Витя и Маша (нужно дать им имена, иначе трудно будет объяснить).

Поскольку Витя и Маша отказались от участия в приватизации, то единственным собственником квартиры в результате приватизации стал Петя.

Через некоторое время Петя продал нам, неосторожным покупателям, свою квартиру, а Витя и Маша остались в ней жить.

Теперь в суде мы требуем выселения и снятия с регистрационного учета Вити и Маши, а они, в свою очередь, ссылаются на Определение ВС РФ от 26 августа 2008 г. N 5-В08-78 о том, что лицо, отказавшееся от участия в приватизации, сохраняет после приватизации право на проживание в данной квартире.

Идет судебный спор.

Но теперь мы вооружены замечательным «ноу хау» из ранее упомянутого судебного решения, и мы расставляем в ходе процесса ловушку для Вити и его Маши.

Прежде всего, мы спрашиваем Петю о том, как у него в настоящее время складываются отношения с Витей и Машей?

Петя, как вы знаете, не очень хорошо поступил со своими родственниками. Но, как это ни удивительно, наш гипотетический «Петя» почти всегда отвечает в суде, что Витя и Маша для него - по-прежнему близкие люди. Уже в двух судебных процессах я это слышал своими ушами от разных «Петь».

Почему же Петя так говорит?

Все просто. Как вы помните,  ранее Петя себя повел некрасиво, продав квартиру вместе с Витей и Машей. Соответственно, Пете неловко публично признавать, что Витя и Маша с ним уже давно не разговаривают. Поэтому в реальных судебных процессах наш «Петя» на прямой вопрос о том, являются ли Витя и Маша членами его семьи, почти всегда отвечает «да, конечно». Он не может ответить иначе, так как, в его понимании, отрицательный ответ лишь подчеркнет совершенную им подлость.

Отвечая таким образом, Петя повторно подставляет Витю и Машу, и вот почему.

Согласно ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ред. от 28.02.2015, с изм. от 24.03.2015), «действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (о правах членов семьи собственника) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».

Проще говоря, сохраняют право на проживание в проданной квартире только те лица, которые:

а) отказались ранее от участия в приватизации;

б) которые уже не являются членами семьи собственника (не являются членами семьи Пети, продавшего квартиру).

Вернемся к нашему процессу.

Со слов Пети получается, что Витя и Маша для него, как и прежде, члены семьи.

Соответственно, права на проживание в квартире они утратили вместе с продажей Петей его квартиры, так как они для Пети – вовсе не «бывшие члены семьи».

Выходит, что для снятия с регистрационного учета таких «Вити и Маши» у нас имеется не одно основание, как считалось ранее, а два:

а) добровольный выезд этих лиц из квартиры;

б) сохранение у них семейных отношений с бывшим собственником квартиры после ее продажи.

Эта, в общем-то, несложная юридическая конструкция в настоящее время является тем «золотым ключиком», который позволяет исправлять ошибки, допущенные покупателем при покупке приватизированной квартиры.

Эта же технология позволяет сохранить за «Витей и Машей» право проживания в квартире, если в суде им удастся доказать, что никаких семейных отношений с «Петей» они уже не имеют.

То есть метод замечателен тем, что его можно использовать для защиты той стороны, которую вы представляете в суде. Это очень, очень редко встречается и крайне удобно.  

Интересно, что в настоящее время не только большинство участников судебных процессов, но и многие судьи не понимают, к чему может задаваться такой вопрос - о наличии или отсутствии семейных отношений между участниками процесса?

Данный текст посвящен тому, чтобы подоплека таких, на первый взгляд, невинных и не имеющих отношения к делу вопросов стала понятной.

По нашим странным и запутанным законам от ответа на этот простой вопрос может решаться судьба человека, а заодно и квартиры.

10.

В пункте 13 обзора мошенничеств за 2011 год (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2011/) описывалась схема, в которой банк и лизинговая компания совместно использовали положения ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов…», чтобы заморозить на счете лизингополучателя текущие платежи, тем самым создать у него долг по оплате аренды и в итоге завладеть недвижимостью организации.

В 2015 году довелось столкнуться с другим проявлением излишней бдительности у сотрудников банка. Впрочем, в следующем эпизоде никакой корысти сотрудники кредитного учреждения не имели, они просто «так работают».

История такова.

Покупателем квартиры был подписан основной договор купли-продажи, с условиями о значительном задатке, рассрочке платежа и ипотеке в пользу продавца. Договор был сдан в МФЦ, после чего продавец стал ожидать от покупателя денежных средств.

Деньги у покупателя были, но он не держал все яйца в одной корзине, и его средства находились на депозитах в двух различных банках. Меньшая сумма по поручению покупателя была перечислена на счет того банка, где находилась большая часть его денежных средств. Межбанковское перечисление прошло без проблем, за вычетом небольшой комиссии.

За день до даты платежа покупатель оповестил банк о своем желании снять наличные. По телефону сотрудники сообщили о том, что перед обналичиванием покупатель должен представить в банк ряд документов.

Сотрудники банка под роспись известили покупателя, что в соответствии с п. 11 ст. 7 ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», «организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, вправе отказать в выполнении распоряжения клиента о совершении операции, за исключением операций по зачислению денежных средств, поступивших на счет физического или юридического лица, по которой не представлены документы, необходимые для фиксирования информации в соответствии с положениями настоящего Федерального закона».

В переводе на нормальный русский язык это означает, что наличные деньги с депозита банк не спешил отдавать.

Банк потребовал:

- ИНН;

-  первичные бухгалтерские документы, разъясняющие источник происхождения поступивших на депозит денежных средств;

- документы о наличии / отсутствии счетов в иностранных банках;

- сведения о наличии / отсутствии двойного гражданства;

-  справки 2НДФЛ с печатью налоговой службы о сумме уплаченного НДФЛ за два предыдущих года;

-  клиентскую анкету с печатью банка, с депозита которого ранее были переведены деньги.

Покупатель оказался в сложной ситуации, т.к. день платежа уже наступал, и он совершенно не хотел предоставлять продавцу основания для расторжения договора и не хотел терять крупный задаток.

Ситуацию спасло наличие у покупателя денег в паевом инвестиционном фонде, из которого ему пришлось срочно выходить. Переписка же с «бдительным» банком затянулась на три недели.

Насколько мне известно, данный случай не единичный.

Какой остается сделать вывод? Покупаете недвижимость в России – готовьте наличные.

11.

В пункте 11 обзора за 2011 год (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2011/) я разбирал очередное (сколько их уже было!) мошенничество, совершенное супругами-сообщниками. Разбираемая схема была построена на том, что покупателя недвижимости вводили в заблуждение относительно факта нахождения продавца жилья в браке.

В 2011 г. с досады я был резок: «для российского реестра прав на недвижимость совершенно обычна следующая ситуация: в свидетельстве о праве собственности в графе «правообладатель» указано только одно лицо, а собственников на самом деле двое (имеется общая совместная собственность супругов в соответствии с Семейным кодексом РФ)… Отечественный регистратор просто не интересуется правовым режимом собственности. Ему безразличен тот факт, что запись в реестре не отражает реального количества собственников. Запись производится исключительно исходя из количества фамилий в договоре, а факт нахождения покупателя в браке просто игнорируется Регистрационной службой».

Надо сказать, что с прошедшего времени в лучшую сторону совершенно ничего не изменилось.

В результате та же самая схема, с незначительными вариациями, используется и по сей день. В 2015 году технология была модернизирована лишь с той целью, чтобы избежать привлечения супругов к уголовной ответственности. Это было сделано мастерски, а сама механика комбинации по-прежнему довольно простая.

Так, у супругов-сообщников имелось две квартиры, расположенных в разных районах города. Обе квартиры были оформлены хотя и в период брака, но только на имя жены. (Для полноты информации упомяну: в каждом районе города, где были расположены квартиры супругов, имелся свой районный суд. Это обстоятельство сыграет свою роль в дальнейшем).

Подготавливая преступление, муж подал иск о разделе имущества, и попросил суд установить долевую собственность на обе квартиры.

Обычно нормальные истцы так не делают: для чего нужно иметь долевую собственность на жилье с бывшим супругом? Как правило, лучше, чтобы каждому из супругов передавалась отдельная квартира, со взысканием денежной компенсации в пользу того, чей объект дешевле. Но мошенники знали, что делали: муж исковые требования поддерживал, а жена – признавала их в том виде, в котором они были заявлены. В итоге обе квартиры были поделены судом в равных долях между супругами, по ½ доле в праве собственности каждому. 

Судебное решение вступило в силу, но муж свой экземпляр решения не получил, и в Росреестр, соответственно, его не отнес. В итоге обе квартиры по-прежнему оставались  оформленными на имя жены.

В это время супруга «потеряла» паспорт. Оплатив штраф, жена получила новый паспорт, в котором, как это часто бывает, печати об имеющемся браке УФМС не проставила.

Когда вступило в силу решение суда о разделе имущества, жена продала одну из квартир. Ничего не подозревающий покупатель осмотрел и приобрел совсем недешевую квартиру (с парковочным местом и охраняемой территорией).

После того, как все деньги от сделки получены женой, куплю-продажу оспорил бывший муж. В иске он указал, что количество собственников квартиры в базе данных Росреестра не соответствовало действительности, о чем имеется соответствующее решение суда: собственников недвижимости на самом деле было двое, а продавал квартиру только один из них (одна, если быть точным).

Иск, конечно, был удовлетворен: квартира была возвращена в собственность супругов-махинаторов, а жена «осталась должна» несчастному покупателю квартиры.

Естественно, к этому времени выяснилось, что второй своей квартирой супруги уже распорядились, другой собственности у аферистки нет, и взыскать с нее что-либо – нереально. Конец истории.

Банальность данного сюжета компенсируется одной любопытной деталью.

Покупка квартиры потерпевшим проводилась под наблюдением специалистов агентства недвижимости, которые в письменной форме дали «заключение о безопасности покупки». Давайте вникнем, что же именно проверяли риелторы, и как они это делали?

Согласно заключению, риелторы зашли на сайт Федерального суда того района города, в котором находилась интересующая их квартира. На сайте суда в рубрике «судебное делопроизводство» риелторы вбили фамилию собственника - жены. Система сообщила, что судебных споров с участием ФИО не обнаружено.

Риелторы сочли, что любые споры относительно данной квартиры должны рассматриваться по месту ее нахождения (ст. 30 ГПК РФ «исключительная подсудность»: «иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества»).

Что еще?

Риелторы также заказали и изучили выписку из ЕГРП, в которой, как вы понимаете, никаких сведений о муже нет и не могло быть, так как судебное решение в Росреестр донесено не было.

Риелторы также изучили паспорт женщины и убедились в том, что печати о браке в документе не имеется, а, значит, согласия супруга на сделку по ст. 35 СК РФ спрашивать не нужно.

Описанными действиями, по сути, вся поверка и ограничилась (!).

К сожалению, риелторами, проверяющими безопасность сделки, явно были допущены серьезные просчеты.

Например, у риелторов имелась копия паспорта продавца, и они могли видеть, что женщина зарегистрирована не в той квартире, которую продает. Данное обстоятельство, несомненно, должно было навести на мысль о том, что у женщины может быть иная недвижимость, и, соответственно, иски к ней могут заявляться с использованием альтернативной подсудности, где выбор между несколькими судами принадлежит истцу  (п. 10 ст. 29 ГПК РФ), либо по общим правилам подсудности – по месту жительства женщины. Но даже без этих тонкостей, связанных с процессуальным законом: риелторам, во всяком случае, необходимо было зайти на сайт соответствующего суда по месту жительства женщины. Если бы они это сделали, то с легкостью обнаружили бы решение суда о разделе имущества.

Кроме того, любые замены паспорта, не связанные с достижением гражданином определенного законом возраста, сами по себе должны были вызывать опасения. В данном случае все очевидно: в свидетельстве Росреестра указаны данные другого паспорта, который якобы был «утерян», и который можно было проверить на сайте ФМС. Почему этого не было сделано риелторами – неясно.

Так или иначе, наличие спора с супругом в сочетании с недавней датой выдачи паспорта должны были навести риелторов на мысль о том, что продавец «темнит», и что существование супруга-сособственника весьма вероятно. К сожалению, таких выводов риелторы не сделали.

Когда потерпевший понял, что его риелторы ему уже не помогут, и что судебный процесс он полностью и окончательно проиграл, он обратился в полицию.

В возбуждении уголовного дела было отказано. Жена сообщила, что не имела умысла на обман покупателя, а деньги она ему «когда-нибудь» обязательно возвратит.

Когда дознаватель стал спрашивать мужа, почему он не отнес полученное им решение суда в Росреестр, муж ответил, что, по его мнению, суд должен был сам сообщить Росреестру о том, что раздел недвижимости уже произведен. Муж «удивился» тому, что этого не было сделано автоматически.

Теперь подведем черту.

- риелторы, по сути, полноценной проверки не провели, но они ни за что не отвечают, так как компенсировать убытки потерпевшего по закону должна продавец квартиры, а вовсе не риелторы. Данное обстоятельство кому-то кажется несправедливым, но таков закон;  

- суд не направил копию решения третьему лицу по делу - Росреестру, так как по ГПК РФ участники спора обязаны сами получать судебные акты, если только речь не идет о заочном решении. Косвенно можно говорить о некоторой степени виновности районного суда в сложившемся положении, но попробуйте получить с Российской Федерации компенсацию за то, что одна ее служба не знает, что делает другая – это нереально;

- Росреестр самостоятельно не получил решение суда о разделе имущества и, конечно же, не исполнил его, так как регистратору вообще наплевать на этот судебный процесс, а несовпадение количества истинных собственников с количеством правообладателей в реестре – обычное дело и никого не волнует;

- УФМС выдало женщине новый паспорт, но сведений о нахождении гражданки России в браке в документ не внесло;

- ЗАГС, некогда зарегистрировавший брак между махинаторами, сведений об этом браке в публичный доступ не представил, т.к. в России нет соответствующего закона. Кто за кем замужем в России по-прежнему является тайной. Я не шучу, это на самом деле так, эта информация не разглашается государством.

В результате, в атмосфере всеобщего раздолбайства и безответственности, честный покупатель потерял свои деньги, а жулики сохранили квартиру и получили деньги от ее продажи.  

Очевидно, что в нашей стране давно назрела реформа, которая бы изменила правила построения базы Росреестра и открыла бы для широкого круга лиц книги ЗАГСов.

Но даже сейчас, в условиях работы с алогичным и часто противоречивым законодательством, покупателя  спасла бы от неприятностей полноценная проверка недвижимости, которую нужно было проводить, например, так (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/).

12.

В настоящее время практика применения положений закона о банкротстве физических лиц только формируется. Применительно к теме недвижимости важно, как банкротство физических лиц может повлиять на риски участников сделок, и, прежде всего, на риски покупателей недвижимости. Таких рисков сейчас явно прибавилось. 

Пока что на сайтах судебных органов содержатся сведения лишь о единичных попытках кредиторов оспаривать уже совершенные физическим лицом-банкротом сделки с недвижимостью. В отношении банкротов - юридических лиц такой судебной практики предостаточно. Не нужно быть провидцем, чтобы предсказать, что с дальнейшим развитием института банкротства физических лиц опасность оспаривания совершенных физлицами сделок с недвижимостью, в том числе жилой, будет неуклонно возрастать.

Я твердо убежден, что профессиональным участникам рынка недвижимости необходимо ориентироваться в общих понятиях ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это позволит представлять риски совершения сделок с лицом, имеющим финансовые проблемы. Учитывая, что таких продавцов недвижимости предостаточно, а сделки с ними бывают для покупателя весьма выгодными, информация может оказаться полезной.

К счастью, при внешней запутанности, правила ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» очень логичны, и, в общем-то, просты для изучения.

Начать стоит с того, что с даты признания гражданина банкротом все сделки с его  имуществом (теперь – с конкурсной массой) должны совершаться только с участием финансового управляющего. Регистрация перехода права собственности осуществляется только на основании заявления финансового управляющего, а получателем  денег за имущество должника может быть только сам управляющий. Все эти меры предусмотрены законом для одинаковой защиты прав всех кредиторов должника.

Соответственно, перед совершением любой сделки с физическим лицом, начиная с 01.10.2015, проводимая проверка недвижимости (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/) обязательно должна включать вопрос о том, не является ли продавец банкротом уже сейчас, еще до совершения сделки?

Этот вопрос разрешается посредством доступа к  интернет-сайтам картотеки арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/) и к сайту Единого федерального реестра сведений о банкротстве (http://bankrot.fedresurs.ru/), где можно получить информацию о том, не ведутся ли в отношении продавца процедуры банкротства.

Если сведения о банкротстве физического лица обнаружены, то любые переговоры относительно покупки недвижимости у банкрота должны вестись только с финансовым управляющим. Отступление от этого правила создает очень серьезные риски.

Кроме названных интернет-ресурсов, косвенные признаки приближающегося банкротства физического лица можно обнаружить на сайтах районных и арбитражных судов, где имеет смысл искать иски и судебные акты, согласно которым у собственника недвижимости фиксируется наличие долгов.

На сайте Федеральной службы судебных приставов размещен открытый банк данных исполнительных производств (http://fssprus.ru/iss/IP), который, хотя и периодически сбоит, может являться хорошим дополнительным источником информации. Например, сведения о судебных приказах на любую сумму долга, в т.ч. восьми-девятизначную, на сайте районного суда вы не найдете, так как такие приказы выдаются только мировыми судьями (ст. 23 и 121 ГПК РФ). Соответственно, узнать о таком долге собственника недвижимости более-менее реально только через базу данных ФССП, так как сайты мировых судей в большинстве своем неработоспособны. Распространенное заблуждение о том, что мировой судья может взыскивать суммы не более 50 000 рублей может сыграть с покупателем недвижимости злую шутку.

В совокупности, описанная проверка уже дает очень значительный объем информации. Нетрудно выяснить, является ли продавец недвижимости банкротом.

Теперь давайте разберемся с тем, какие риски существуют, если банкротство физического лица началось после того, как вы или ваш клиент приобрели у него недвижимость.

Согласно ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», совершенная вами с должником сделка может быть оспорена, если заявление о признании должника банкротом подано в течение одного месяца после совершенной вами сделки. Основания для признания сделки недействительной названы п. 1 ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Если несколько упростить, то основания для разрушения сделки в законе названы следующие:

- сделка недействительна, если совершена с одним из кредиторов должника (то есть собственник был должен деньги вам и еще кому-то);

- в результате совершения сделки вам оказано большее предпочтение, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке обычной очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Повторюсь: эти основания установлены для оспаривания сделки в течение месяца, истекающего между сделкой и подачей заявления о признании должника банкротом.

Кроме месячного срока ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлен и шестимесячный срок, с тем же порядком его исчисления.

Так, спорная сделка может быть признана арбитражным судом недействительной, если дополнительно установлено, что вам (покупателю) было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

То есть, если в суде будет доказано, что вы знали о наличии других кредиторов, о том, что собственник допускает просрочку по обязательным платежам, или о том, что его имущества недостаточно для удовлетворения требований должников, то сроки рисков по ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» увеличиваются до полугода.

Данной нормой также устанавливается неприятная для покупателя недвижимости презумпция: «предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное».

В целом, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» построен таким образом, что чем больший срок отделяет оспариваемую сделку от принятия заявления о признании должника банкротом, тем сложнее указанную сделку оспорить кредиторам либо финансовому управляющему.

Продолжая мысль: ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлен и годичный срок для оспаривания сделок, которые закон называет подозрительными.

В соответствии с названной нормой, подозрительная сделка может быть признана арбитражным судом недействительной при:

- неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (если вы заплатили меньше, чем при нормальных условиях);

- если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от условий, при которых совершаются аналогичные сделки.

Таким образом, дешевизна покупки в этой ситуации может сыграть против покупателя. Это очень серьезное основание для оспаривания подозрительной сделки.

Пунктом вторым ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлен и трехлетний срок для оспаривания подозрительной сделки.

Так, если между спорной сделкой и подачей заявления о признании должника банкротом прошло менее трех лет, то сделка может быть признана арбитражным судом недействительной, если:

- в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки (покупатель) знал об указанной цели должника.

Причем предполагается, что покупатель знал о целях должника по ущемлению прав других кредиторов, о цели должника по уменьшению конкурсной массы, если покупатель аффиллирован (признан заинтересованным лицом), либо выполняются иные условия, установленные пунктом вторым ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Приведу некоторые из них:

- стоимость переданного в результате совершения сделки имущества составляет двадцать и более процентов стоимости активов должника;

- должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество;

- после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

По указанным основаниям подозрительная сделка может быть разрушена, как уже называлось, в течение трехлетнего срока.

Теперь обратимся к последствиям судебного процесса о признании сделки недействительной.  

При признании следки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 61.2 и пункта 3 статьи 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», спорное имущество виндицируется (истребуется) от покупателя и включается в конкурсную массу. Сам покупатель получает право требования денег с банкрота, и встает в очередь за деньгами наравне с другими кредиторами – п. 2 ст. 61.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Естественно, что эта перспектива совершенно не радует покупателя недвижимости.

Если же к моменту вынесения решения суда имущество должника было перепродано добросовестному покупателю, то суд обязывает первого покупателя оплатить в конкурсную массу рыночную стоимость утраченной недвижимости. Если этого не произойдет, по иску к добросовестному покупателю недвижимость может быть виндицирована, и добросовестный покупатель также встанет в общую очередь кредиторов.

Сегодня в Сети ведутся разнообразные дискуссии о том, как обезопасить себя от описанных рисков. Обычно советы специалистов, в том числе профессиональных конкурсных управляющих,  сводятся к тому, что не следует покупать недвижимость по заниженной цене, а расчеты по сделке желательно проводить безналичным способом, чтобы иметь возможность в будущем доказать реальность совершенной сделки.

Такие рекомендации, безусловно, хороши, но их выполнение практически нереально, так как оно полностью убивает изначальную идею сделки с лицом, которое срочно распродает свое имущество: идею приобрести имущество дешевле его реальной цены. Между тем, эта идея вполне осуществима. Любой гражданин, который желает воспользоваться своим правом на получение статуса банкрота, который хочет, чтобы все его долги были списаны, начинает с чего? Именно с продажи своей ликвидной недвижимости. Таким образом, рынок недвижимости насыщается и будет насыщаться подобными объектами.

В целом, конечно, появление практики банкротства физических лиц добавило работы при проверке недвижимости (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/). Радует лишь то, что тема эта знакома по ранее проведенным арбитражным процессам, а задачи проверки рисков выполнимы.

И вот еще что.

Затронутая тема местами кажется очень глубокой.

Например, в настоящее время в суде рассматривается иск, в котором кредиторы должника оспаривают подозрительную сделку, совершенную не самим должником, а его супругой. Спор представляет интерес, так как проданное имущество изначально было оформлено не на должника, а числилось на его супруге, хотя и находилось формально в их общей совместной собственности.

Законодатель напрямую не предусмотрел возможность оспаривания таких сделок, совершенных супругой, по правилам их подозрительности. Судья сейчас испытывает некоторые затруднения при решении дела, так как супруга ни должником, ни тем более банкротом не является.

Для меня лично возникновение этого спора означает, что в мою таблицу рисков (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/) необходимо добавлять еще одну строку, а при проверке сделки на наличие признаков банкротства нужно проверять не только самого собственника недвижимости, но и его супругу.

В целом, задача поддержания этой таблицы в актуальном состоянии является совсем непростой.

13.

В пункте 1 обзора мошенничеств с недвижимостью за 2014 г. (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2014/) описывалась схема, которая была основана на создании мошенниками правоустанавливающего договора, который датировался числом ранее, чем аналогичный договор жертвы. Данная технология создавала основание возникновения права еще у одного лица, и позволяла аферисту вымогать у собственника деньги под угрозой оспаривания его прав. Схема эта совсем не нова, и была описана еще в п. 2 обзора мошенничеств за 2009 год (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2009/). Тем не менее, данная схема продолжает использоваться, и даже эволюционирует.

Так, девушка приобрела недорогую квартиру. Она оплатила около половины суммы наличными, а на оставшуюся часть средств получила ипотечный кредит. С продавцом она, таким образом, полностью рассчиталась.

При выдаче ипотечного кредита банк ВТБ 24 проверил «юридическую чистоту сделки». Не могу не съязвить: юристы банка откровенно просмотрели расставленную мошенниками ловушку.

Сделано было вот что.

Продавец квартиры незадолго до продажи жилья заключил со своим приятелем договор дарения. Данный договор был подписан и сдан в Росреестр, для регистрации перехода права.

До того, как переход права был зарегистрирован, даритель отозвал свое заявление, и переход права не состоялся.

Далее, чтобы создать видимость того, что собственник «передумал», он подал в суд иск об оспаривании договора дарения. Совершенно необоснованный, заранее провальный иск был отклонен судом, и обязанность передать квартиру одаряемому у собственника в итоге сохранилась.

После этого псевдодаритель, все еще оставаясь собственником жилья, продал квартиру потерпевшей, получил все деньги и скрылся из города. Его местонахождение мы безуспешно пытаемся сейчас установить.

Теперь, когда квартира уже оформлена на потерпевшую и обременена ипотекой, псевдоодаряемый подал иск о признании за ним прав на квартиру. В суде истец оспаривает договор бывшего собственника с потерпевшей, оспаривает договор залога, а также требует вынести решение о регистрации перехода права собственности на его имя. Он хочет получить чистую, не обремененную ипотекой квартиру.

Судебного решения пока еще не вынесено. За права потерпевшей мы будем  бороться, но перспективы вырисовываются различные.

Для девушки ситуация серьезно осложняется тем, что титульная страховка, проданная страховщиком, покрывает с небольшим запасом только размер кредита, а не всю стоимость квартиры. Таким образом, если спор будет проигран, то потерпевшая потеряет около половины стоимости квартиры, которую она оплатила из своих средств. После решения суда у нее сохранится только гипотетическая возможность потребовать компенсационную выплату из казны России (ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…»). Получение таких выплат на практике – дело трудное и очень долгое.

 Очевидно, что ранее созданная мошенническая схема была усложнена. Фальшивая купля-продажа, практиковавшаяся мошенниками в 2014 году, теперь заменена мнимым дарением, а подготовительный период преступления стал включать в себя судебный процесс по «оспариванию договора дарения». Понятно, что для усложнения схемы существуют веские причины, иначе для чего мошенники стали бы менять уже работающую комбинацию?

Думаю, ответ в том, что все махинации, описанные ранее, в обзорах за 2009 и 2014 годы, теоретически могли повлечь уголовную ответственность организаторов. Напротив, в том виде, в котором схема существует сегодня, о возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ говорить не приходится. Из документов следует, что собственник всячески старался разрушить договор дарения, но у него это не получилось. Доказать его умысел на создание у одаряемого каких-либо прав почти невозможно, если, конечно, не брать во внимание фантастическую версию о том, что «даритель» и «одаряемый» дадут друг против друга показания в суде. Уверен, этого не произойдет.

Что же касается банковской проверки рисков перед сделкой… Дело даже не в том, что она была сделана непрофессионально. Корни проблемы в том, что банк, чьи риски утраты залога изначально были застрахованы, не был склонен проявлять какую бы то ни было осторожность при сделке. Ведь банк свои деньги вернет при любом решении дела: если решение будет в пользу девушки, ипотеку будет гасить она; если решение состоится в пользу афериста, то кредит будет покрыт титульной страховкой.

К сожалению, потерпевшая только сейчас поняла, что полноценная проверка рисков (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/) была нужна прежде всего ей, а вовсе не банку.  

           

14.

Редкостные хитрецы эти застройщики, просто редкостные.

Вот вроде бы и обманывать никого строители не хотели. По крайней мере, первоначально. Мне так кажется. Но смотришь на документы организации, и возникает ощущение, что имеешь дело со стопроцентными жуликами.

Произошло следующее.

Каким-то образом сельскохозяйственные пригородные земли были переведены под индивидуальное жилищное строительство. Данные земли были оформлены в собственность фирмы ООО «Рога и К.».

Затем фирма дала рекламу: строятся и продаются квартиры в загородном жилом комплексе, по заманчивой цене.

Покупатели оказались недоверчивыми. Задавали вопросы: а почему у вас цена ниже рыночной? Почему правоустанавливающие документы называются не «договоры долевого участия», а «соглашение о заключении в будущем договора купли-продажи»? Почему нет государственной регистрации договоров?

Менеджеры фирмы на все эти вопросы отвечали примерно следующее: наша уважаемая фирма, ООО «Рога и К.», не тратит впустую деньги клиентов на регистрацию договоров. Да, у нас документы не проходят государственную регистрацию, но вы не волнуйтесь: госэкпертиза при этажности строения в три этажа не нужна. Земля у нас в собственности – вот свидетельство, смотрите. Участок сформирован, адрес участка указан, правообладатель - ООО «Рога и К.», никаких рисков нет, мы вам нормально построим квартиры, только деньги платите.

Копии свидетельства о праве собственности общества, правда, клиентам почему-то не давали.

Люди верили и не верили одновременно.

Многие открывали публичную кадастровую карту (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) и искали на ней пригородный участок, где планировалось строительство. Найдя участок и узнав кадастровый номер, заказывали выписку из Росреестра. Из выписки ЕГРП следовало, что участок действительно находится в собственности ООО «Рога и К.». В выписке, как обычно, был указан ИНН организации-собственника, последние цифры - 070.

Самые дотошные и недоверчивые клиенты после этого заходили на сайт Налоговой службы (https://egrul.nalog.ru/) и пробивали по ИНН фирму-правообладателя - ООО «Рога и К.». Согласно выписке налоговой, в ЕГРЮЛ такая фирма имеется, и зарегистрирована как раз по тому адресу, где фактически и ведет деятельность.

После этой проверки, а также позарившись на низкую цену, покупатели заключали договоры с уважаемой фирмой ООО «Рога и К» и производили полную оплату.

По прошествии времени граждане начинали интересоваться: почему дом строится так медленно, почему в эксплуатацию не вводится? Почему клиентов у фирмы явно больше, чем квартир?!

Многие подали в суд, потребовали свои деньги назад. Суд иски удовлетворил.

Недовольные клиенты фирмы передали исполнительные листы приставам. К удивлению потерпевших, приставы деньги взыскать не смогли, а исполнительнее производства прекратили… «за невозможностью исполнения».

Граждане негодовали. Как же так? У общества «Рога и К.» есть имущество, есть  земля, почему приставы за долги фирмы не арестуют ее и не выставят на продажу?

Разгадка оказалась очень простой.

У фирмы ООО «Рога и К.» действительно есть земельный участок, он принадлежит ей на праве собственности и свободен от прав третьих лиц. Его можно арестовать и продать за долги фирмы. Но дело в том, что у общества ООО «Рога и К.»  никаких долгов нет. И клиентов - тоже нет, так как все договоры граждане заключали с ООО «Рога и К». 

Внесу ясность.

Собственник земли - ООО «Рога и К.». Обратите внимание на точку в названии фирмы – она есть в выписке из ЕГРЮЛ. В ИНН общества последние цифры, как уже указывал, 070.

Между тем договоры граждане заключали с ООО «Рога и К». Точки после «К» нет. В ИНН общества последняя цифра - 054. У данной фирмы много обязательств перед клиентами, но нет совершенно никакого имущества.

Обе фирмы зарегистрированы по одному адресу, у них один и тот же учредитель, и он же – директор, но только у одной из фирм нет вообще ничего, никакой собственности, только долги.

Вспоминается анекдот про две бутылки минералки, которые одинаковые, но одна из них – без газа.

Описанная схема является разновидностью мошенничества, которое детально было описано в п. 6 обзора за 2010 г. (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2010/), в котором граждан также ждал сюрприз: их дома оказались построены на чужой земле. Можно даже сказать, что в 2010 году схема была чуть более изящной, но это на любителя. Результат один: люди отдали деньги, а прав на недвижимость у них нет. И только от воли директора и учредителя обоих обществ «Рога и Копыта» зависит, появятся у граждан права на недвижимость или нет.

В этом мошенничестве интересна одна деталь, которая носит не юридический, а психологический характер.

Сотрудники фирмы «Рога и К.» подталкивали возможных клиентов к тому, чтобы они сами проверяли безопасность планируемой ими сделки. И люди действительно использовали те возможности по сбору информации, которые сегодня дает интернет. Поскольку результаты проверки будущих потерпевших обнадеживали, они вкладывали деньги в крайне опасный строительный проект. Клиенты ООО «Рога и К» могли не доверять риелторам или юристам, которые занимаются подобными проверками рисков (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/), но ведь самим себе они уж точно доверяли, согласитесь? Они же сами все проверяли. А на точки в названии фирмы – кто на них обращает внимание? На этом мошенники и сыграли.  

На чем хочу сделать акцент именно в контексте проверки подобных рисков.

Действующее законодательство не запрещает внесения в реестр организаций с полностью одинаковыми названиями. Более того, среди вполне порядочных застройщиков по разным, чаще всего налоговым, причинам используется схема, в которой с разными строящимися объектами работают разные подконтрольные одному учредителю фирмы. У них различаются только ИНН. Это может сильно запутать при проведении проверки рисков, т.к. само по себе наличие нескольких юридических лиц с одинаковыми названиями и одним учредителем еще ни о чем не говорит. В тоже время разделение фирм на балансодержателя и должника – признак откровенного мошенничества, и здесь нужно быть осторожней.

Конечно, чтобы такую проверку проводить быстро, за день или два, проверяющий должен обладать контактами, как минимум, в Росреестре, так как выписку обо всей собственности юр.лица получить без запроса суда формально нельзя. Поэтому приходится проводить разведку неофициально, а работникам Росреестра - нарушать должностные инструкции. Но, куда деваться, без такой проверки участвовать в подобной стройке - все равно, что играть в «русскую рулетку».

Теперь несколько слов о том, как потерпевшие от этой махинации пытаются из нее выбраться. Итак, если профилактики не было или она почему-то не помогла, можно попробовать несколько способов вернуть деньги, внесенные в ООО «Рога и К».

Способ первый, который предложил мой коллега (Алексей Семеновский, https://www.facebook.com/alex.semenovsky.5?pnref=friends.search).

Иск подается сразу к обеим фирмам. В мотивировке иска указывается, что действия учредителя ООО «Рога и К» и ООО «Рога и К.» ввели потребителя в заблуждение и повлекли убытки. В основании такого иска потребители указывают ст. 10 ГК РФ, согласно п.1 которой «не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)». Кроме того, согласно п. 4 той же ст. 10 ГК РФ, «если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков». Добавив к указанным п. 1 и 4 ст. 10 ГК РФ общие положения о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ) истцы получают шансы на взыскание денег с того общества, у которого есть имущество, а не с того, с которым был подписан договор.

Недостаток данного способа заключается в том, что судье придется в решении строить довольно сложную правовую конструкцию, объясняющую, почему договор заключен с одним лицом, а деньги взыскиваются с другого. Честно говоря, думаю, что при прочих равных судье будет проще отказать в иске в части требований к той фирме, с которой нет договорных отношений. К тому же, далеко не все истцы могут доказать невозможность получения денег с ООО «Рога и К». Например, очевидно, что истцами еще не использована предписанная для такого случая возможность банкротства должника. Если же в договоре с застройщиком есть еще и третейская привязка, то пиши пропало (см., например, п. 8 обзора мошенничеств за 2014 г..

Другой способ как раз кроется в процедуре банкротства ООО «Рога и К», а, точнее, в процедуре привлечения к субсидиарной ответственности директора и/или учредителя общества. Процедура привлечения учредителя общества к ответственности сложна и длительна, но конкретно в данном случае может дать результат. Проблемы здесь две.

Первая проблема заключается в дороговизне судебного процесса: расходы на процедуру банкротства одному из потерпевших нести трудно, а уговорить всех потерпевших участвовать в процессе деньгами – еще труднее. Их уже обманули, они теперь всего боятся. Вторая проблема заключается в том, что арбитражные судьи практически перестали применять обеспечительные меры к ответчикам, в том числе перестали накладывать арест на имущество. Очевидно, что если не наложить арест на собственность учредителя и директора, то смысл всей процедуры теряется, т.к. ответчики все продадут. Эти трудности решаемы, но все очень непросто и, к сожалению, небыстро.

Для меня, как для юриста, обидно еще вот что.

Если бы ООО «Рога и К» не заплатило налоги, то Российская Федерация не посмотрела бы, что имущество есть только на ООО «Рога и К.». В налоговых правоотношениях предусмотрены специальные возможности: налоговая служба может подать заявление в суд о признании обществ взаимозависимыми (ст. 20 НК РФ), а после этого наложить крупные штрафы, доначислить налоги и устроить прочие неприятности, причем для обоих обществ. Если же речь идет не про налоговые, а про гражданско-правовые отношения, то столь эффективных средств давления на обе фирмы сразу не имеется.

Получается, в нашем контексте факт взаимозависимости обществ не особо важен.

Чтобы подвести черту, помечу на будущее, прежде всего для себя самого: внимательно, очень внимательно надо смотреть на ИНН в выписках и в проверяемом договоре, а только после этого узнавать, что и у какой фирмы числится на балансе. Простое правило, но важное. Пренебрегать им – себе дороже.

15.

В столице нашумело мошенничество, связанное с тем, что следователь ГУ МВД организовала технологию получения жилья за счет муниципалитета. Если коротко, то схема заключалась в следующем.

Существовала компания-застройщик, которая принимала деньги от граждан и вяло, для вида, вела строительство, тогда как большинство денег на самом деле разворовывалось. Когда это выяснилось, был задержан гендиректор этого общества. По версии следствия, сотрудники МВД предложили руководителю фирмы изменить статус с подозреваемого на свидетеля, а взамен гендиректор согласился внести сотрудников МВД в список своих клиентов (читай – обманутых дольщиков). Таким образом, среди дольщиков появились люди, которые денег за квартиры не вносили, и договоры которых были банально изготовлены задним числом.

Нет смысла и говорить, что общество работало по договорам, которые нигде не регистрировались.

Каким-то образом эта история вскрылась уже после того, как Москва передала потерпевшим, в том числе и «лжедольщикам», квартиры, в рамках исполнения программы правительства Москвы по предоставлению обманутым дольщикам жилых помещений. По сообщениям СМИ, количество «симулянтов» исчисляется десятками.

Сейчас у следователей возникла проблема: трудно определить, кто из потерпевших на самом деле потерял свои деньги, а кто – притворяется потерпевшим. В условиях, когда застройщиком не соблюдались никакие правила финансовой дисциплины, даже опытному аудитору решение этого вопроса может оказаться не под силу.

Корни этой проблемы, конечно, кроются в изначальной непорядочности застройщика. Сама по себе проблема очень старая (см., например, п. 1 обзора мошенничеств за 2008 год http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2008/). С тех пор в лучшую сторону мало что изменилось.

На региональном уровне лично я стал свидетелем похожей истории, но только в качестве застройщика выступал ЖСК.

ЖСК этот – притча во языцех. Сейчас, уже в процедуре банкротства,  конкурсный управляющий пытается определить, сколько денег председатель ЖСК собрал и с кого; кто из членов кооператива действительно заплатил деньги, а кто – только говорит, что заплатил. Так или иначе, реальное количество квартир в ЖКС почти в два раза меньше списка претендентов на квартиры. Об этой истории я уже писал в п. 14 обзора за 2014 г. (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2014/).

Основная проблема обманутых пайщиков в этом ЖСК заключалась в том, что последние 100-120 человек, которые входили в кооператив, не заказывали  выписку из ЕГРП. Если бы они это сделали, то могли бы увидеть, что квартиры, которые ЖСК им продает, уже зарегистрированы за другими гражданами, причем по договорам долевого участия в строительстве.

Почему я об этом вспомнил?

Списки обманутых пайщиков и дольщиков (там есть и те и другие) неоднократно редактировались в сторону увеличения количества пайщиков, то есть тех претендентов, о которых в ЕГРП никакой записи нет и быть не может, так как на руках только членские книжки и ворох квитанций.  

При этом в рамках дела о банкротстве ЖСК выяснилось, например, что кооператив в определенный период, пару лет подряд, сдавал «нулевые» балансы в налоговую, но за этот же период имеются платежные документы от пайщиков. Последние утверждают, что именно в это время они платили за свои квартиры. Печати ЖСК и подписи бухгалтера на платежных документах - подлинные.

Соответственно, такое положение вещей открывает простор… ну, вы понимаете, много для чего.

На последнем собрании потерпевших присутствовали двое высокопоставленных чиновников от юстиции. Они оба, якобы, потерпевшие. Но ведь они - неплохие специалисты в своем деле. Я с трудом представляю, как эти высококлассные юристы могли вложить деньги в ЖСК, не проведя перед этим даже самой элементарной проверки. Но утверждают, что вложили, что прогорели… Верится с трудом.

С другой стороны, у нас не Москва, и обманутый дольщик может состариться, пока дождется компенсации из бюджета. Сознательно входить в такую ситуацию можно только в том случае, если размер «взноса» будет процентов 5-10 от стоимости будущей квартиры. Может быть, так и было, не знаю.

Теперь «настоящие» потерпевшие хотят изобличить тех, кто незаконно присваивает себе статус обворованного пайщика (ничего себе фраза получилась)…

Мой коллега, Сергеев Алексей, предложил проверять пайщика на подлинность посредством изучения протокола общего собрания ЖСК о принятии пайщика в члены кооператива. Предложение отличное, но в данном случае не сработало. Документы в ЖСК велись из рук вон плохо, и многие «настоящие» пайщики принимались в кооператив с нарушением устава, т.е. без протокола общего собрания. Соответственно, этот метод проверки им очень не понравился и был отвергнут.

Вот и получается, что зерна от плевел уже не отделишь.

Если компенсации из бюджета региона когда-нибудь и будут, то их получат все: и настоящие потерпевшие, и прочие, к ним прибившиеся. Сделать уже ничего нельзя.

16.

Летом 2015 г. состоялся приговор старшему помощнику районной прокуратуры, которая должна была, цитирую, «осуществлять надзор за исполнением законов в сфере земельного законодательства».

Надзор этот осуществлялся следующим образом.

При «неустановленных обстоятельствах» прокурор приобрела свидетельства о праве на землю образца 1992 г. (свидетельства первичной приватизации). В дальнейшем, по версии следствия, прокурор потребовала от глав администраций сельских поселений, чтобы они подписывали данные свидетельства «задним числом», и выдавали ей распоряжение о присвоении «её» участкам почтовых адресов.

Главы сел, как следует из приговора, были «вынуждены» ставить свои подписи на свидетельствах, так как подвергались «запугиванию прокурорскими проверками».

После этого документы работница прокуратуры сдавала в Росреестр, земля оформлялась и сразу же продавалась. Так было получено несколько участков.

Другой участок мошенница оформила на себя по похожей схеме.

В 90-х годах ХХ века земли района выделялись в собственность крупным предприятиям, в т.ч. колхозам. Колхозы, в свою очередь, передавали землю своим работникам, зачастую вместо зарплаты и часто не от хорошей жизни. Передача оформлялась протоколом заседания совета колхоза. Выписку из такого протокола прокурор и смастерила. После этого, выдавая выписку из протокола за подлинник, она добилась от главы села внесения в похозяйственную книгу записи о её правах на участок. Выписка из похозяйственной книги с подписью главы села была направлена в кадастровую палату. После присвоения кадастрового номера было оформлено свидетельство Росреестра, а земля продана ничего не подозревающему покупателю.

Надо сказать, что само по себе это мошенничество - довольно примитивное. В п. 9 обзора за 2014 г. (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2014/) была описана гораздо более изощренная схема, которая также много раз применялась, в т.ч. и в этом районе.

Но в этой истории меня, как всегда, интересует судьба покупателей таких земельных участков.

В настоящее время единственным потерпевшим по уголовному делу проходит администрация района, которой мошенническими действиями был причинен ущерб в размере кадастровой стоимости похищенных участков. На самом деле потерпевших – куда больше, и это обычные физические лица.

Несмотря на то, что администрация района в уголовном процессе имела возможность потребовать компенсацию убытков непосредственно с мошенницы, и несмотря даже на то, что у прокурорской работницы до недавнего времени в собственности было множество объектов недвижимости, правосудие пошло по другому пути.

В начале 2016 года в суд района от имени прокурора (ст. 45 ГПК РФ) было подано несколько исков об истребовании земельных участков от тех лиц, которым мошенница продала незаконно полученные земельные участки. Иски эти поданы прокуратурой от имени администрации района.

Пока эти иски готовились и заявлялись в суд, мошенница успела избавиться от всей своей собственности.

В итоге совершенно посторонние люди, которые приобрели у работницы прокуратуры злосчастную землю, приходят теперь в администрацию района и спрашивают: для чего вы заявили иски к нам? Требуйте денег от мошенницы, мы же не при чем здесь.

Юристы администрации района разводят руками: иски к покупателям земли «не мы подавали, а прокуратура».

Формально юристы администрации говорят правильно. Сотрудники прокуратуры стараются восстановить реноме, так как это их коллега «заварила кашу».

Но возникает вопрос: что мешало администрации в рамках уголовного процесса заявить гражданский иск и арестовать хотя бы ту часть недвижимость прокурора, которая была куплена после продажи украденных участков, то есть явно на незаконно полученные деньги? Ничто не мешало юристам администрации района сделать это. Но не сделали. А сейчас уже поздно. Сейчас уже другого пути нет - только возвращать району сами участки, так как с мошенницы уже ничего не получишь, ближайшие четыре года она пробудет в колонии, и собственности у нее уже нет. Время упущено.

В итоге наказание непричастных продолжается. Все иски о виндикации земли будут удовлетворены. Добросовестность покупателей, конечно, их не спасет, так как мошенница в любом случае не имела право продавать чужую землю (ст. 302 ГК РФ). Причем потребовать компенсационную выплату из казны России потерпевшие не смогут, так как заветный миллион выплачивается только при утрате прав на жилье, а не на землю (ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…»).

Такой вот у нас прокурорский «надзор за исполнением законов в сфере земельного законодательства».

17.

Все еще попадаются мошенничества с материнским капиталом. Уже неоднократно эту тему мне приходилось поднимать: см. п. 23 обзора мошенничеств за 2013 г. (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2013/) и п. 3 за 2014 год (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2014/). Разного рода мошенничества с материнским капиталом уже порядком надоели и не представляют интереса сами по себе. Но сейчас, когда я принимаю все больше заказов на проверку рисков (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/), очертилась другая проблема.

Если кратко, то речь вот о чем.

Я всегда призывал крайне внимательно относиться к сделкам с жильем, в котором у несовершеннолетнего собственника есть доля, и на сделку с которым нужно получать согласие органов опеки и попечительства (ООП). Были уже очень нехорошие прецеденты, в которых согласие ООП давалось под условием приобретения родителями ребенка другой недвижимости, а родители ребенка это условие не выполняли. В ряде случаев это приводило к изъятию у покупателя его собственности. Доводы о том, что покупатель полностью рассчитался с родителями ребенка ни к чему не приводили. Подробно об этом  - п.9 обзора мошенничеств за 2011 г. (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2011/).

В моей таблице рисков имеется соответствующая строчка, в которой речь идет именно о таком риске.

Но работа в судебных процессах диктует свое. В конце 2015 года в таблицу добавилась еще одна строка.

Так, последние годы многие покупают жилье, используя материнский капитал для расчета с продавцом, либо используют средства материнского капитала для погашения ипотечного кредита. И в том и в другом случае родители (или родитель) пишут нотариально заверенное заявление в Пенсионный фонд РФ о том, что получатель средств материнского капитала обязуется наделить детей долей в праве собственности на жилье.

Я уверен, что это очень, очень плохо, сразу по трем причинам.

Во-первых, такое дурацкое правило создает долевую собственность на жилье, что скверно само по себе. Схема «один объект – один собственник» всегда гораздо прозрачней и спокойней. Дети вырастают, начинаются споры, во многих случаях ни к чему хорошему долевая собственность на жилье не приводит, лишь создается почва для конфликтов. Для чего, спрашивается?  

Во-вторых, может возникнуть необходимость раздела имущества между супругами-родителями. Такое жилое помещение, даже если еще не выплачен ипотечный кредит, все равно можно разделить между супругами миром, или через суд, для этого в законе есть механизмы. Это непросто, но возможно. Но, если в спор супругов о разделе имущества добавляется указание государства на то, что в квартире нужно выделить еще и детские доли, то спор между супругами заходит в тупик. При отсутствии свободных денег разделить такое жилье по-человечески вообще невозможно. Законодатель не учел, что супруги (родители) могут развестись, и правило о долевой собственности у детей фактически не дает родителям разойтись друг с другом. Это создает кучу юридических и психологических проблем, в том числе и у детей. Какая уж тут защита их прав?

В-третьих, и это самое главное – требование государства о передаче доли детям существенно повышает риски для покупателя жилья. Причины этого заключаются в том, что в реальности не существует никакой системы контроля за родителями, получившими деньги по материнскому капиталу.

В столицах и крупных городах России сотрудники прокуратуры более-менее регулярно проверяют, получили ли дети свои доли? Эти проверки «спускаются сверху» и являются рутинной работой для прокурорских: запросить данные из ПФР о получателях денег, запросить сведения из Росреестра, сопоставить два списка… Но даже в столицах нет никакого механизма, который бы помешал родителю продать жилье до того, как такая проверка будет совершена. Соответственно, такое жилье вы запросто можете купить.

Вы спросите: программы поддержки семьи в России действуют давно, и ведь как-то эта проблема решалась?

Решалась, да.

До недавнего времени прокуратура чаще всего занимала такую позицию: если средства материнского капитала были потрачены по назначению (на покупку жилья либо на погашение ипотеки), но ребенку доля в праве не была выделена, то родителя наказывали следующим образом: или выделяй ребенку долю в своем новом жилье, или полученные от государства деньги придется вернуть.

В 2015 г. эта практика самым неожиданным образом стала меняться.

Так, прокуратура сегодня совершенно справедливо замечает, что есть отдельная категория родителей, которым после продажи жилья выделять ребенку долю просто не в чем. Но, даже если не брать в расчет маргинальных родителей, то все равно – ребенок получит долю где-то и в чем-то. А должен был получить – в конкретном жилье. Но не получил.

Развивая эту мысль, прокуратура стала обязывать органы опеки и попечительства к тому, чтобы опека оспаривала сделки с жильем, доля в праве на которое не была выделена ребенку.

Опека, в свою очередь, стала реагировать на предписания прокуратуры и заявлять иски о незаконности продажи такого жилья родителями ребенка.

Подобного рода практика формируется сейчас в разных регионах России. Практика идет пока в разнобой: кто-то из судей считает, что незаконность сделки (ст. 168 ГК РФ) имеется только в части сделки. В этом случае по решению суда покупатель теряет долю, которую должен был получить ребенок, но не получил. Такие решения судьи основывают  на ст. 180 ГК РФ (недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части).

Впрочем, большинство из тех, кто сталкивался с такой проблемой, рассказывают что сделка оспаривалась целиком. Это связано с тем, что покупатель действительно не стал бы приобретать, например, 7\8 долей в квартире, и, следовательно, условие ст. 180 ГК РФ не выполняется, сделка разрушается полностью. Кроме того, опека все чаще занимает такую позицию: возврат доли только ребенку не восстановит его права, так как ребенок не сможет проживать с чужими дядями и тетями. Логично? Заявляя так, опека разваливает всю сделку целиком.

Пока я держал в руках только одно такое исковое заявление, но и оно достойно цитирования. В иске имеется такая строчка: «возврат денежных средств материнского капитала не будет способствовать восстановлению прав ребенка, так как задачей программы является появление у семьи жилого помещения на праве собственности. Взыскание с ответчика ФИО денежных средств не будет способствовать выполнению этой задачи».

Вот и получается, что покупатель такой квартиры оказывается перед колоссальной проблемой: совершенная им сделка разрушена, и он теперь должен каким-то образом получить свои деньги назад с продавца квартиры.

Учитывая, что покупатель к такому повороту событий оказывается совершенно не готов, и деньги свои требовать начал совсем не сразу, продавец имел все шансы избавиться от всей собственности и «приготовиться» к появлению решения о взыскании с него денег.

Теперь самое важное.

При проверке жилья (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/) на вторичном рынке факт использования собственниками материнского капитала очень трудно проверить.

Можно выделить ряд косвенных признаков, которыми я сейчас пользуюсь. Я узнаю, есть ли у собственника дети (изучаю паспорт продавца); проверяю правоустанавливающий договор и ищу в нем указания на использование средств материнского капитала; в открытую спрашиваю – использовались ли средства материнского капитала при покупке квартиры?

Как вы понимаете, все эти средства наивны и не дают полной гарантии. Даже изучение правоустанавливающего договора может ничего не дать. Например, о факте погашения ипотечного кредита средствами материнского капитала я и покупатель квартиры вообще официально узнать никак не можем.

Узнать неофициально, через Пенсионный фонд РФ, конечно, можно, но клиенты не готовы финансировать такую «разведку», а, главное, мне не хочется прибегать к таким методам. Услугу по проверке рисков (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/) оказываю часто, и не хочется действовать таким образом.

Сейчас этот вопрос, как гарантированно и законно узнать об использовании продавцом средств материнского капитала, остается открытым.

Хочется подстраховаться, но, конечно, не в том смысле, чтобы всем клиентам рекомендовать титульное страхование.     

Очень нужна какая-то альтернатива неофициальному источнику в Пенсионном фонде.

Буду рад любым предложениям на info@granatmaxim.ru.

            

18.

За многоэпизодное мошенничество с недвижимостью была в очередной раз осуждена некая жительница Сызрани, риелтор, с высшим образованием, мать двоих детей. Рецидивистка организовала простенькую, но довольно эффективную схему. Суть ее заключалась в следующем.

Мошенница и ее подельники находили одиноких людей, часто - пьющих, и имеющих жилье в черте г. Самары, т.е. относительно дорогостоящую недвижимость. Преступники втирались к собственникам в доверие, на протяжении какого-то времени совместно распивали спиртное, попутно осматривая квартиру и документы на нее. В некоторых случаях действовали и нагло, силой, врывались в квартиру и увозили собственника к себе, где заставляли подписывать документы о передаче прав на жилье.

В основном преступники искали квартиры, которые принадлежат одному человеку (с одним собственником им было проще «работать»). Количество зарегистрированных в жилом помещении лиц особого значения для соучастников не имело.

История одного из потерпевших мне известна в деталях: им оказался мужчина, пенсионного возраста, который тихо пьянствовал в принадлежащей ему самарской квартире. Вид эта квартира имела… соответствующий.

Этот гражданин, как говорят медики, длительное время алкоголизировался со своими новыми друзьями. Через какое-то время «друзья» в резкой форме предложили ему поехать к ним «в гости», в Сызрань. Потерпевшего привезли в Сызрань, где его заставили дать образцы почерка, после чего продолжили спаивание.

Преступники также изъяли паспорт собственника, его ключи от квартиры, и забрали себе все правоподтверждающие документы. Таким образом, пока один из мошенников распивал спиртное в Сызрани с собственником квартиры, остальным открылся доступ в жилье.

Прежде всего из квартиры были вывезены все вещи потерпевшего. Соседям в ответ на их вопросы сообщили, что собственник квартиры болен туберкулезом и  сейчас находится в больнице, а в квартире будет произведена «санитарная обработка». 

Далее мошенники не стали затеваться с какими-то хитрыми схемами, а просто переклеили в паспорте собственника фотографию - вклеили фото одного из «своих». После этого некое неустановленное следствием лицо явилось в МФЦ, и, представляясь собственником, совершило сделку, переоформив квартиру на промежуточного, подставного владельца.

Женщина, которая получила право собственности на жилье, имела много знакомых среди самарских риелторов. После регистрации перехода права собственности она продала квартиру своей подруге, ни о чем ее не предупредив.

Новый собственник приобрела квартиру по цене ниже рыночной, но состояние этой квартиры было удручающим, что отчасти объясняло цену сделки. Плюс, квартира же приобреталась «по дружбе»…

Интересно, что к моменту перепродажи жилья о судьбе собственника забеспокоились соседи, и его стали искать родственники. По одной из версий, потерпевший каким-то образом сообщил соседям о том, что он волнуется за судьбу квартиры, так как остался без документов на жилье и без паспорта. В итоге, к моменту, когда риелтор покупала квартиру, на входной двери были выполнены предупреждающие надписи вроде «квартира не продается». Эти надписи, со слов риелтора, были замазаны краской из пульверизатора, и риелтор не придала им значения.

Прошло длительное время. Из коммунальных квитанций риелтор узнала о том, что в квартире зарегистрирован бывший собственник. Она обратилась в суд и получила судебное решение о снятии бывшего хозяина с регистрационного учета. После этого она произвела ремонт квартиры и заселилась в нее с ребенком.

Только спустя много месяцев потерпевший объявился и подал иск, в котором оспаривал все совершенные с квартирой сделки и требовал виндикации. Ответчица возражала против иска и ссылалась на свою добросовестность.

Несмотря на то, что для данного дела вопрос о добросовестности нынешнего владельца большого значения не имел, суд посчитал, что наличие предупреждающих надписей на двери в сочетании с малым сроком владения квартирой прежним собственником и низкой ценой противоречит доводам ответчицы о ее добросовестности.

Квартира была истребована из чужого незаконного владения, и потерпевший вернулся в свое, но уже хорошо отремонтированное жилье.

Как говорится, «нет худа без добра».

Надо сказать, что потерпевшему повезло не только с бесплатным ремонтом, но и с грамотными и упорными адвокатами, которые успешно провели его процесс.  

Мне в этой истории особенно интересна одна деталь. (Речь не про этот конкретный эпизод, про другие, но проистекающие из деятельности той же мошенницы).

Я не раз замечал, что, если добросовестность не спасает ответчика от виндикации (ст. 302 ГК РФ), то ответчик часто опускает руки и не старается свою добросовестность доказывать.

И очень напрасно!

Дело не только в компенсационных выплатах из казны России, которые без добросовестности не получишь (ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…»). Все-таки как-никак миллион рублей.

Но, главное: согласно ст. 461 ГК РФ, «при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований».

Как вы помните, в этом мошенничестве соучастники сначала оформляли недвижимость на подставное лицо, а уже после – продавали. Оказалось, что по правилам ст. 461 ГК РФ, если конечный собственник признан недобросовестным покупателем, то может получиться так, что квартиру у него отберут, а деньги с продавца он взыскать не сможет, т.к. он «знал или должен был знать» об основаниях, по которым у него отобрали квартиру.

Вот такой юридический казус может приключиться: собственность отберут, а право на компенсацию не возникнет.

Следовательно, свою добросовестность покупателю доказывать нужно обязательно, причем независимо от того, спасет она от истребования имущества или нет. Потому что от этого зависит и компенсация из бюджета, и, возможно, право требования денег с продавца.

Не все, конечно, согласны с такой позицией.

Есть судьи, которые считают, что ст. 461 ГК РФ не применяется в отношении цены договора, так как здесь работают правила о двухсторонней реституции. Но есть и иная точка зрения, что ст. 461 ГК РФ специальная по отношению к общей норме о последствиях недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Трудно сказать, какая точка зрения более обоснована.

Пункт  2 ст. 167 ГК РФ указывает, что «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом». Ст. 461 ГК РФ вполне может расцениваться как «иные последствия» и как специальная, приоритетная норма права.

Исходя из этого добросовестность стараемся доказывать во всех случаях.  

19.

Очередной полузаконный метод изъятия денег из карманов предпринимателей реализуют во многих городах нашей страны местные органы власти. Схема настолько проста и легко осуществима, что муниципалитеты быстро взяли ее на вооружение. Речь вот о чем.

Коммерческие здания, которые уже оформлены в собственность, но все еще стоят на муниципальной земле – постоянный источник дохода для местной власти.

Пока земля не оформлена в собственность владельцев строения, они обязаны платить в муниципальную казну арендную плату. Если же собственникам здания удастся выкупить землю, вместо аренды в тот же муниципальный бюджет предприниматели должны платить земельный налог, что значительно менее затратно.

Таким образом, муниципалитет совсем не заинтересован в том, чтобы предприниматели получали землю в собственность, так как это приведет к сокращению поступлений в местный бюджет.

В тоже время отказать предпринимателям в предоставлении земельного участка сложно. Поэтому муниципалитет после формирования участка принимает соответствующее постановление о выделении его собственникам здания, и даже подписывает договор купли-продажи, но в дальнейшем под различными предлогами начинает уклоняться от регистрации перехода права собственности.

Из-за этого покупатели земли вынуждены обращаться в Арбитражный суд с исками на основании ст. 551 ГК РФ, и требовать вынесения решения о регистрации перехода права собственности в связи с уклонением контрагента.

Такие процессы, как правило, выигрываются истцами, но на это с учетом апелляций и кассаций в арбитражном процессе, может уйти год-два.

После того, как право собственности на землю, наконец, достается владельцам здания, мэрия выставляет им счет исходя из… размера арендной платы, которая рассчитывается от даты последнего платежа до момента оформления права собственности на землю.

Если договор аренды с мэрией не заключался, то собственникам здания приходит требование на точно такую же сумму, как если бы аренда существовала, но только со ссылкой на неосновательное обогащение (неосновательное сохранение имущества, ст.1102 ГК РФ).

В итоге получается, что, если бы муниципалитет вел себя добросовестно, то собственники здания давно платили бы земельный налог, а вместо этого им снова приходится платить за землю так, как если бы они ее арендовали.

Уверен, что дельту между двумя этими суммами нужно выставлять муниципалитету как убытки, так как именно действия мэрии приводят к возникновению подобной ситуации.

Проблема в том, что большинство предпринимателей, столкнувшись с подобного рода схемой, в суд не подают, и покорно выплачивают муниципалитету арендную плату. А ведь это как раз тот случай, когда свои права обязательно нужно защищать в суде.  

Первая часть обзора мошенничеств с недвижимостью 2015 г. доступна здесь

к.ю.н. Гранат Максим Андреевич,

г. Тольятти, ул. Победы д. 27

+ 7 917 125 7321,  info@granatmaxim.ru

www.granatmaxim.ru

25.02.2016 г.

www.granatmaxim.ru

Еще статьи